浅谈房地产企业资金管理要点及问题

李凌云

摘要：目前，随着经济的飞速发展，市场环境发生了很大的变化，房地产企业不仅面临着新的发展机遇，同時也面临着更加严峻的行业竞争。房地产企业若想在变化多端和竞争加剧的行业市场中，更好的生存与发展，就需要认识到资金管理的必要性，并加强对资金的管理，以此为企业的长远发展提供重要的资金保障。

关键词：房地产企业;资金管理;问题

引言

在我国社会经济发展过程中，房地产业所起的作用非常重要。然而，在房地产业快速发展的情况下，行业风险不断加大，国家为了维护房地产市场的稳定，出台了系列调控措施，对房地产企业融资活动带来极大困难，不少房企业面临着资金紧张的压力，发展受到极大影响。而且房地产项目资金需求大，资金占用多，对资金管理的要求很高，如何做好资金管理，保证资金运行的科学性，对于房地产企业发展至关重要。为此，房地产企业必须充分掌握好政策变化，根据市场行情做好应对，加强资金管理，提高资金的利用效率，从而解决资金困境，助推房地产企业稳步发展。

1房地产企业资金管理存在的问题

1.1政策影响大，财务风险高

众所周知，房地产项目投资大，周期长，仅凭企业自有的资金规模进行投入开发，项目建成的概率极小，因而，对融资的需求较大，需要从金融部门获取贷款，或者进入资本市场进行融资。在政策宽松的情况下，房地产企业的融资活动相对容易，这有利于项目开发顺利进行。而在现阶段，由于房价增长过快，对宏观经济造成一定影响，宏观调控不断加码，房地产企业受到的影响极大，不少房地产企业融资困难，资金紧张，面临较高的财务风险。此外，政府对房地产企业的资金监管加强，房企资金回笼缓慢，资金周转变慢，资金难以平衡，盈利能力不断下降，房地产企业的发展空间受到挤压。企业潜在风险加剧。

1.2融资渠道收窄，偿债风险增加

目前，我国房地产企业的资金来源主要包括债务融资及销售回款。近年来，受银保监会严格管控，大部分房地产企业无法通过股权融资和债券发行的模式获得资金，因此银行贷款成为房地产企业融资的首选。根据中房网报道，2019年国有六大商业银行向房地产（包括对公房地产业及个人住房）投放贷款18.18万亿元，较2018年末的19.56万亿元有所下降。近年来，房地产行业竞争愈加激烈，房企销售回款不畅，与房产相关的建筑施工企业经营下滑，盈利能力下降，这些因素暴露了房地产企业的信用风险。面对不断攀升的房地产坏账率，银行将会进一步收缩房地产业贷款投放，这使原本就单一的融资渠道变得更为狭窄。企业被动地等待银行拨款会延长项目开发周期，而高额的利息也进一步增加了企业的融资成本，如果企业无法实现自身的资金平衡，就会面临破产危机。

1.3资金管理模式粗放，资金使用效率低下

许多企业在建立资金管理制度时，不具备前瞻性，没有对投资项目的收益和损失进行科学的分析和预估。一些房地产企业在进行项目可行性研究工作时，并未将资金管理工作提升到这一阶段，针对开发立项设计、报批建设、项目进度、对外销售等重大节点，没有提前合理安排和预测资金。财务部门在编制资金预算时，往往只是被动接受各部门上报的资金计划进行汇总，而一些部门为了增加资金使用的弹性，往往会夸大资金需求，计划大于实际。在执行资金预算计划时，由于缺乏规范的资金管理制度，导致资金使用较为随意，权责管理权限不明确，从而在降低了资金创造价值的同时，也滋生了贪污腐败。缺乏监督、管理松懈、本末倒置的资金预算体制，不仅不能对工程建设、销售运营等方面进行预警，甚至会导致企业面临资金链断裂的危机。

2加强房地产企业资金管理的措施

2.1加强市场调研，做好财务风险防范

资金管理是一项十分复杂的管理体系，在管理的背后体现着政策的变化。为此，房地产企业必须高度重视政策环境的影响，时刻关注政策调整，准确把握高层动向。这就需要房地产企业对项目所在的市场进行深入调研，结合行业大环境进行市场解读，与本企业的发展思路相契合，从而做好长远规划，为企业稳步发展提供保障。一是做好市场分析：房地产市场环境十分复杂，影响因素较多，房企要对大环境进行充分评估，对项目小环境详细规划，防范项目风险。二是做好财务规划：要明确企业战略发展，统筹企业的综合资源，进行统一调配，聚合成可调动的“资金”，形成资金计划，确保各个项目运行都有一定的资金保障;要树立科学的资金管理理念，构建完善的资金管理体系，加强资金的统一筹划与监督，防范资金运营风险。三是加强项目资金管理：要以“项目”为载体，对项目运行情况进行监督，落实项目经理的财务责任;围绕项目运营强化资金管理，做好项目资金的事前预测、事中管控、事后审核工作，从而保证资金管理制度在实践中得到有效落实，确保资金安排有计划，使用符合规程，流程运转正常，财务风险降至最低。

2.2多形式、多渠道解决融资问题

房地产企业以银行开发贷款为主，在此基础上利用信托类资金引入企业投入，该类资金用款相对灵活，但是资金成本远高于银行开发贷款，因此需要有良好的项目匹配。或者依托企业的良好信用，发行债券或股权融资;项目开发中包含的政策性项目，寻求专项贷款;利用票据结算、信用保函为企业延迟现金支付的时间，达到短期融资的目的，多渠道多手段为企业解决资金问题。

2.3加强资金预算管理，提高资金利用效果

要落实资金，对资金进行有效管理，房地产企业必须重视发挥预算的作用，做好资金预算及其执行工作，应对资金短缺风险，提高资金的利用效果。为此，必须抓好如下几点：一是构建全面的资金预算管理体系：要对房地产企业的所有业务进行全面预测，分析业务所需的资金需求量;同时，对企业的资源来源做好详细确认，做好调查统计工作，确保资金收入有稳定保证;在此基础上，编制完整的资金预算，将资金计划落实到各个责任单位，收入单位要按进度保证资金及时归集到企业银行账户，实行集中统一管理，支出单位要按项目进度提交项目支出预算与资金支付申请，按照资金审批拨付权限进行统一支付，做好结算工作。二是做好资金日常管理：财务部要严格执行资金计划，对资金进行准确核算，银行对账清晰，保证资金数额真实、准确，便于管理层对资金进行集中调度。三是不断优化资金使用方案：对收入要及时收拢，对支出要从严控制，对资金拨付要严格管理，对资金结存要详细分析;根据资金计划与结存情况，对结存资金可进行短期运作，进行短期投资或购买短期理财产品，闲置资金增值。

2.4加强资金管理的信息化建设

房地产企业在实施资金管理工作的过程中，应该尽量避免人为因素对资金管理工作准确性和效率的影响，随着会计电算化的实行，房地产企业应该注重加强资金管理的信息化建设。一方面，房地产企业应该加强对先进资金管理软件的引入，并更新相关工作人员的工作理念，定期的组织相关工作人员学习先进资金管理软件的操作技巧，以此形成统一的资金管理制度和统一的资金管理平台，从而实现资金一体化管理。另一方面，房地产企业应该加大对资金管理信息化建设所需的设施设备的投入，并在企业内部建立局域网，以此为企业随时的将财务会计信息的及时汇集和资金流向的随时查询奠定更加完善的设施设备基础，从而最大限度的避免因为人为操作，而出现的报表填制错误，进而确保资金管理工作的效率和质量，为企业管理阶层的决策提供准确的信息。

结语

综上所述，资金管理工作的有效开展对于房地产企业的经营和发展有着非常重要的意义。房地产企业应该强化整体工作人员的资金管理意识，并构建完善的资金管理制度，促使资金管理工作的开展更加的规范化、合理化，同时，房地产企业还应该注重加强对内部监督机制的优化，以此确保资金管理工作的全面落实。

参考文献

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