房地产企业投融资管理的特点及问题分析

缪英

基于经济的快速发展以及人们对生活质量要求的不断提高，我国针对住房问题采取了一系列改革措施，这大大推动了房地产行业的快速发展发展。房地产行业的发展，不仅改善了广大人民群众的居住环境和生活质量，同时对我国建设社会主义市场经济，也发挥了重要的推动作用。目前房地产行业已成为我国经济结构中的重点产业，对我国市场经济具有极为深远的影响。特别是我国城镇化建设快速发展，进一步推动了房地产行业的繁荣，为房地产企业业务的扩展提供了一个良好的发展环境，而房地产企业规模的不断扩大，也进一步推动了房地产行业的蓬勃发展。房地产行业是典型的资金密集型产业，在房地产开发建设过程中，其资金的主要获得渠道就是外部融资，这使得房地产行业非常容易受到国家货币政策以及市场环境变化的影响。当前环境下，如何做好房地产企业投融资管理，保证房地产企业的资金安全以及资金流顺畅，促进房地产行业的稳定发展，是需要重点关注和思考的问题之一。本文对房地产企业投融资管理的特点及问题进行深入的分析和研究，并结合实际情况，提出科学合理的建议，为推动我国房地产行业的进一步发展，维护房地产企业的稳定运营，发挥积极的作用。

近年来，我国城镇化进程不断加快，推动房地产行业进入高速发展阶段。部分房地产企业针对不断扩大的投融资行业，没有制定完善且有效的投融资管理措施和风险控制措施，受到外界因素的影响，例如市场转冷等等，就会造成企业资金紧张，无法有效应对市场环境变化带来的风险，最终导致房地上产企业投融资失败。此外，经济全球化发展程度不断提高，在这种情况下必然会受到国外资本入市的冲击，给房地产企业投融资带来了更大的风险。总之，创新房地产行业企业投融资管理方式，已成为一种必然的发展趋势，同时也是我国房地产行业高级财务管理人员需要重点研究的首要任务。

一、房地产投融资管理的特点

首先，个性化运营是房地产投融资管理的主要特点之一。和其他企业相比，房地产企业的发展具有独一性，其发展个性非常鲜明，最主要的表现之一就是对资金需求量非常庞大。任意一个房地产项目，都需要上亿甚至数十亿不等的投资。基于庞大的资金需求，房地产企业需要通过融资手段获得充足的资金，支持企业运营和扩大经营规模，同时也通过投资房地产项目，来获取经济利润。随着我国房地产市场竞争越来越激烈，促使房地产企业对资金的需求量也与日俱增。房地产业企业需要扩大市场占有份额，增强企业核心竞争力，就需要更多的资金支持，通过投融资行业获得大量资，进行房地产项目建设，这在给房地产企业带来更高的经济收益的同时，也增加了其投融资的风险。基于这一现象，房地产企业急需加强投融资管理建设，确保其充足的市场占有额份以及可靠的资金回报率。

其次，房地产企业投资项目周期较长，生产资金链拉得太长，因此其投资周期时间也相应的拉长，需要长时间才能够实现资金回笼，这也是房地产投融资管理的主要特点之一。由此可见，房地产企业对资金的依赖性非常高。

鉴于房地产企业资金周转周期长，因此在资金周转过程中，国家政策、税收、原材料价格等因素的变化都会给房地产企业带来极大的风险，无法预料的风险因素较多，这也是房地产投融资管理的主要因素之一。

最后，房地产工程的建设，涉及的因素较多，例如原材料、装修等等，因此房地产行业与其他行业的关联系较强，也较容易受到甚至行业发展情况的影响，进而影响房地产投融资管理工作，这也是房地产投融资管理较为鲜明的特点之一。

二、当前我国房地产企业投融资管理问题

（一）融资渠道单一

当前，我国大部分的房地产企业主要通过两种方式进行融资，即通过金融机构贷款或上市。但受到我国对于企业上市条件的相关规定要求的限制，大部分房地產企业不具备上市资格，也无法通过上市进行融资。因此，通过金融机构贷款是其主要融资渠道。但银行为降投资风险，不仅会针对房地产企业的贷款资格进行考察，还经常会通过出台新的金融政策的方式，从而进行风险转移，使房地产企业承受本不应承受的风险，进而造成其资金紧张，提高资金链断裂的概率，使房地产企业的资金安全受到严重威胁。除此之外，银行资金安全关系着市场经济的稳定发展，为了保证银行资金安全，维护市场经济的稳定，国家常会出台新政策对市场经济进行宏观调控，这在一定程度上抑制了房地产行业的发展势头，也使房地产行业融资受到限制。

（二）资金链管理水平较低

目前，我国大部分房地产企业中，都存在资金链管理水平低的现象。由于房地产企业的生产链、项目开发周期以及资金回笼期限都较长，这就导致房地产工程结算工作往往会出现很多意外因素或突发性问题，这些问题往往难以确定，进而对房地产企业的资金链造成影响，提高了管理难度。

此外，和发达国家相比，我国建筑工程结算还具有很多不足之处，同时基于我国的实际发展现状，基工程结算方式具有一定的特殊性，延长了房地产企业资金回笼时间，同时也使房地产企业资金的金额增加了不确定性，影响了房地产企业对资金链的管理质量，导致整体管理水平较低。在房地产企业融资过程中，往往对自身的经营状况和经营能力，缺少正确、客观、科学、合理的的判断，对企业盈利预测准确度较低，进而导致其无法及时偿还贷款，这不仅增加了企业债务，同时也影响了企业信用，使其难以面向社会开展融资活动。

（三）外部环境的影响

外部环境对于房地产企业的影响是不容忽视的，例如2008年信用经济危机的爆发，我国金融机构为保证资金安全，开始收缩贷款政策，同时国家出台了相关政策对市场进行宏观调控。贷款政策的收缩以及宏观调控政策，都对房地产企业的发展造成了极为不利的影响。在这些因素的共同影响之下，房地产企业的融资难度大幅度提高，大量小型房地产企业由于缺少资金支持，渐渐被市场淘汰。

此外，当前我国房地产经济正处于泡沫经济阶段，基于这一情况，各大金融机构对房地产投资行为普遍持谨慎态度。特别是海外资本进入国内市场，对我国的市场经济造成了严重的威胁。为了保证市场经济的稳定发展，国家对海外融资进一步加强了限制和管理，大量海外流动资金受到限制，无法进入我国市场。这一措施，在保证了我国市场经济安全、稳定发展的同时，也堵死了房地产企业时行海外融资的渠道。

（四）企业领导人不重视资金积累

房地产企业的发展经营，需要以充足的资金作为基础。目前，我国大部分房地产企业的领导人没有重视企业自身资金积累问题，往往依靠银行投融资进行经营和生产扩张，这使得房地产企业的经营风险大幅度提高。

当前我国房地产市场发展过热，大量资本进入房地产市场，引起了房地产企业内部管理层的不理性竞争，使得房地产企业无法有效积累资金，造成其资金不足的现状，使房地产企业陷入较高的经营风险之中。

三、提升房地产企业投融资管理的对策

（一）创新融资渠道

开拓更多的融资渠道并对其进行灵活运用，对保证房地产企业流动资金的充足，保证资金链的安全性具有极为重要的作用。同时，对于多渠道的资金来源，也需要使用综合性的投融资管理方式，对房地产企业的融资资金进行有效管理。这也是当前我国房地产企业扩大资金来源，提高市场竞争力的主要措施。通过运用不同的手段，房地产企业都可以达到融资的目的，获得充分的资金进行房地产项目经营。创新融资渠道进一步加强了房地产企业的资金保障，使其不在局限于金融机构贷款范围内，对于国家政策及市场变化带来的风险，拥有更雄厚的实力对风险进行抵御，有效保证资金安全，这对我国房地产行业的发展进步，具有极为重要的现实意义。

（二）优化房地产企业内部资金结构

房地产企业具有资金密集型的特点，因而使其在经营发展过程中，始终保持较高的负债率，高负债在短期内可以提高房地产企业的营业能力，但从长期角度来看，却会给企业带来资金风险，资金链极易断裂，使其逐渐陷入恶性还贷的资金循环之中。因此，在市场经济环境下，房地产企业必须对其内部资金结构不断进行优化和完善，提高对自身资金积累的重点，提高资本实力，从而逐渐改变高负债的局面。此外，房地产企业必须根据自身的实际情况，加强对长期和短期资金需求量的预测准确度，从而科学规划投融资行为，有效实资金规划方案，保证资金的安全性。

（三）制定科学合理的投融资发展战略

房地产行业的发展自有其发展规律以及周期性，房地产企业应充分重视房地产行业的发展规律和周期性，并根据这一客观原理，对企业发展战略进行科学合理的规范，还要制定反周期计划。例如，在行业萧条时期，采取购置土地等保守的经营方针;在行业发展高涨时期，则采用积极扩大经营规模的经营策略，从而有效利用购买差价降低企业生产成本，提高经济利润，还能够有效规避房地产项目周期过程，对企业资金量要求过高带来的经营风险。

（四）提高企业内控能力

强化企业内控能力，提高投融资管理经验和财务管理水平，对具有资金密集型属性的房地产企业来说至关重要。首先，针对对我国房地产企业的预、决算审批环节，必须强化控制和监督力度，规范审批程序;其次，加强对房地产企业的资金预算管理，根据投融资资金审批制度严格执行各项措施，从而有效提高房地产企业的内部把控能力，保障资金安全，优化经济效益。

四、结语

综上所述，在房地产企业经营发展過程中，投融资管理是规避经营风险，优化资金配置的重要措施，也是推动房地产企业发展成长的主要力量和重要影响因素。因此，在新经济进期，房地产企业必须积极加强投融资管理建设，提高管理水平，优化管理质量，提高管理力度，规范房产地市场发展秩序，为我国建设社会主义市场经济，提供可靠的基础保障。

（作者单位：四川省蜀鑫房地产开发有限责任公司）