共有产权房全过程设计管理思考——以北京市平谷区梧桐浅山项目为例

陈文佳

（中铁房地产集团创新产业投资有限公司，北京 102300 ）

0 引言

2017 年，北京市推出共有产权房政策，取代此前实施的自住型商品房，成为北京市政策性保障住房的主要形式，目的是解决中低收入群体的住房问题。但是，由于共有产权地块起拍价高，且限制条件多，周转速度慢，共有产权房利润空间有限，越来越多房企对共有产权房开发望而却步，这十分不利于今后共有产权房这一民生工程的健康发展。因此，本文以梧桐浅山项目为例，就如何实现共有产权房的产品品质、快周转与成本限额均衡最优进行探讨，并针对共有产权房的全过程设计管理中的要点进行梳理分析，提出建议。

1 梧桐浅山项目建筑设计方案

梧桐浅山项目基地整体南高北低，西高东低，大致为长方形，分东西两个地块，西侧为6103 地块，东侧为6107 地块；项目地块整体建筑高度控制为18 米，容积率为1.4，建筑密度30%。

项目以“人文记忆”来营造中式传统文化的氛围，不仅灵活地保留了传统景观元素和空间布局，更加讲究开阔从容的交往空间，创建具有文化内涵和现代舒适生活的多元化庭院景观，同时遵循中国传统院落回归自然的三重境界：物境、情境和意境。地块竖向设计秉承经济性原则，节约成本，减少开挖，结合原始地形，因地制宜，尽量使地块内土方平衡。

图1 梧桐浅山方案总平面图

共有产权房作为政策性保障住房，关涉中低收入群体的安身立命，社会关注度高，规委、建委等政府部门对共有产权房的建设标准非常重视，报批报建环节审查严格，要综合平衡企业利益以及政府、专家要求，老百姓的需求的方案才能顺利通过政府审批。梧桐浅山项目报批报建中遇到了如以下三个困难：1）根据北京市规委《关于提高住宅规划设计质量有关工作的通知》等文件精神，规委要求本项目按照政策文件调整规划方案做成围合式布局或者错栋式布局。做围合式布局，必然会出现东西向户型，在远郊区县出现东西向户型必然对去化造成重大不利影响。设计了多个规划方案反复与规委沟通，解释错栋式方案不易打造中央绿地，而住宅做成围合式布局将影响产品品质。为将方案影响最小，解释用园林绿化实现围合式布局，并克服了难度解释作为共有产权房，在对比同类别性质住宅品质更加优越，因此最终通过了北京市住宅专项评审会。2）户型设计受到保办专家质疑，第一次上会版户型考虑功能性而忽略了舒适性，调整后户型流线简洁，各功能空间布局舒展，且都是南北通透户型。3）地下车库未与所有楼栋相连致使若干楼栋无法直接从地库到楼座，专家建议优化车库，提高使用效率，同时考虑车库与所有住宅楼的连通使用方案。后修改为未与地库联通的楼座通过出地面楼电梯与人行道路作为归家路线。

2 梧桐浅山项目全装修设计

共有产权房全装修设计过审要满足《共有产权房规划设计宜居导则》的要求，并要通过全装修方案评审会与样板间验收才能进行施工图外审，全装修方案评审及样板间验收时专家关心的问题在于使用合理性问题，美观性问题，是否符合共有产权房导则等，如电气点位排布的合理性，暖气片布置合理性。地砖与墙砖是否对缝，导则中要求的部品是否布置齐全等。样板间要做到所见即所得，与交房标准保持一致。整体设计风格需简约、美观。

梧桐浅山户型的风格定位是简约美式风格，户型结构明确，功能分区比较合理。各个空间利用率高，客餐厅的采光通风良好。客厅空间白色与原木色搭配为主调，简单的沙发背景墙搭配斜拼造型电视背景墙。卫生间设计上，着重考虑收纳空间不足的问题，增加了浴室柜。卫浴室以浅灰色纹络状的瓷砖为材质，加上美式造型线条的柜体设计，整个营造了时尚华贵之感，细微处彰显设计的精巧之心。卧室空间浅黄色与浅绿色搭配为主调，清新淡雅。整体全装修设计风格受到了来访者与住保办的肯定。

图2 梧桐浅山精装修效果图

3 进度控制

共有产权房报批报建流程繁琐，比一般商品房项目多住宅专项评审会、住保办专家会、全装修方案评审与样板间验收全装修方案评审三个重要的环节。要加快共有产权房项目报批报建进度，应根据各评审环节评委关注要点，针对性做好以下工作：

首先，住宅专项评审会较关注规划方案排布合理性，并会严格依据规自委发文级相关要求对方案进行把控，上会前需与规自委沟通方案到位。

其次，住保办专家会上会前提前与保办相关领域专家及部门进行沟通，才能保证通过率。住保办专家会文本包含规划设计方案、景观设计方案、绿色建筑及产业化实施情况、全装修方案、BIM 技术应用、分摊原则等各专业内容。由于内容全面，所以审核方案的专家、政府部门较多，需要解决各位专家与各部门提出的意见。例如住保办会审核老百姓关注的要点，如窗地比，规划形态布局、建筑地下室的高度和轮廓应合理节约等；测绘所则对公摊原则、分摊部分与不分摊部分把控非常严格；园林局则侧重于植物配置的密度与种类丰富度；产业化专家要求提前确定外墙墙板体系和厂家意向和供货能力，了解体系工艺特点，减少模板种类等。

最后，要通过全装修方案评审与样板间验收，全装修方案评审专家比较关注阳台、客厅、餐厅、玄关各功能空间清晰分界，外窗采光通风面积结合各功能空间的边界规范性问题，厨房燃气设计安全性等问题，交房标准需与样板间保持一致。

报建设工程规划许可证过程中，做到以下几点可有效提高速度：

一是初期与规委沟通时提前与人防、园林沟通，确定好人防标准，初步方案确定后，迅速与人防、园林沟通图纸，确保满足要求，加快报批进度。

二是报多规合一方案前需最好能完成施工图绘制。避免方案未深化到位，与报规证图纸不一致带来的反复沟通工作。

三是报规证前施工图要反复进行审核，避免施工图深化过程中方案布局、建筑面积、地库排布等再发生调整。

四是规证图纸需提前与测绘单位沟通好面积计算规则，列好测绘备案图纸敏感问题，如不能出现的房间名称，提前告知设计单位，避免来回反复。各个楼栋指标、图纸需与测绘单位核对，需满足预测备案要求。

总的来说，想要提高共有产权房项目报批报建进度。必须要做好设计方案前置与各专业资源的提前介入；将工作前置以及并行穿插；提前了解共有产权房规划设计要求及政府各相关发文要求，保证不踩政府红线。要提前完善规划方案，尽早与涉及的各专业专家进行沟通，拿地前尽量要通过规划部门预审批。

4 成本管控

要实现共有产权房的成本管控，同时又保证建设品质质量，笔者认为要从设计管理角度做到以下几点：

4.1 预算编制需科学合理

成本部门在编制预算时要保证进行科学合理。应当结合实际，根据公司的要求及项目目前所处的市场环境，建安成本、材料的价格、财务费用等，列明项目开发所需要的各科目成本进行综合分析，从而能够编制出一份合理的预算体系，通过这份预算体系。对各环节发生的成本进行限额，进而起到控制成本。其中设计部门要对设计费用与施工建安费用进行合理的评估。例如共有产权房要求全装修交房、绿建二星标准，产业化交付，园林绿化对乔木种植密度有一定要求等，这些要求都会增加成本，如果编制预算时未考虑以上因素，后期将无法合理控制成本。

4.2 做实可研报告中的规划设计方案

拿地前的可研报告中规划设计方案需达到一定的深度，可研报告中的规划设计经济技术指标不能与规证版指标偏差过大。这就要求可研报告规划设计方案做实，设计方案中地上建筑面积指标较终版方案一般不会有变化，但是如果未按照规范要求做足配套指标，导致后期住宅面积减少，则会导致可售面积减少，影响项目利润率。而地下建筑面积则不易准确预测，而且地下室层数对绿化率及建安成本影响较大。如果不进行较为深入的地下车库排布，则可能会造成落地方案地下建筑面积与可研版方案地下建筑面积出入较大，导致成本预算不可控。所以企业对可研报告方案深度应建立起系统化的要求，保证可研报告落地性。

4.3 做好图纸审核及优化设计工作

要确保各个专业协调合理，第一，在设计方案中对于住房的面积与结构进行合理化设计，能够满足居住者的正常生活需要即可；第二是要进行结构优化，根据项目实际情况制定合理的钢筋与混凝土含量。聘请专业的结构优化单位进行优化，建立起合理的激励机制，比如保证结构安全的前提下，优化设计奖励费用与节省的结构成本挂钩；三是车库方案的合理性，在保证绿化率的前提下，尽量做一层地库，地下室层数越多，建安成本越高，地库轮廓应尽量布置规整，不规则的轮廓施工难度大且成本较高；四是做地库方案时需兼顾基坑支护方案的合理性，梧桐浅山项目就出现了部分楼座离车库过近，导致基坑支护方案修改，原土钉和锚杆方案要求1：0.3 的坡比加土钉和锚杆，但由于楼座离车库过近致使放坡距离不够，故改为采用微型钢管桩，增加了支护成本；五是场地要做到土方平衡，总平图的布置和标高设计应根据地形地貌合理优化设计，使得土方尽量满足平衡以减少包括土方的开挖、回填费用以及运输和重复倒运，最大限度节约施工成本。土方平衡在一定程度上也可以缩短工期。

4.4 提前定好建造标准

为确保项目成本控制及整体可控，应提前制定好各专业设计任务书，梧桐浅山项目各专业建造标准结合过去的施工经验、成本优化经验、后评估报告、公司标准化文件要求及成本限额要求制定了详细的建造标准，准确的开展施工图设计，且施工图的材料做法表采用图集加具体做法结合的形式出图，避免了施工与成本测算不清晰及推诿情况出现。

5 结束语

综上所述，共有产权房前期设计报批报建流程繁琐，政府审批较为严格，需要做好方案设计、全装修设计、产业化设计、绿建二星设计、园林设计等多项设计内容并要符合专家和政府各部门要求。快周转是共有产权房盈利的关键点，在当下共有产权房市场竞争越来越激烈的环境下，一定要提前对设计方案做好预判，提前了解好共有产权房报批报建流程及要点，做好政府部门与专家的沟通工作。才能加快速度，减少资金压力。同时要在保证项目品质前提下严控成本，营造成本可控且高质量的居住社区。希望本文对今后共有产权房开发建设有一定的借鉴价值，并推动共有产权房这一民生工程发挥更大的社会效益。