关于养老行业的成本风险管理分析

冯宇

摘 要：人口老龄化的趋势带动了养老行业的发展，相比其他行业，养老行业直接和民生挂钩，目前我国多数养老企业由国家大力扶植，但养老需求的攀升使得养老企业缺口也逐渐增加，为此，国家颁布了一系列税收优惠政策，以此来吸引其他企业加入。在政策的加持下，养老服务产业也成为一个阳光产业，尤其是其经营发展和房地产企业业务关联甚多，部分房地产企业也逐渐向养老行业转型，寻求新的突破。而在经营趋利的目标下，如何提高企业经营效率和利润成为企业管理的重点。基于此，本文首先阐述了养老行业存在的成本风险。再从物业持有模式出发，分析不同物业模式下企业面临的税务成本。再结合实践，对养老行业成本管理的优化提出建议。

关键词：养老行业;物业模式;税务成本;成本控制

一、物业持有模式概述

中小房地产行业转向养老行业时，中小房地产因资金限制，其物业是持有方式、项目运营模式都将影响其养老项目的盈利。物业持有模式主要有以下几类：

自持物业模式。利用自有开发项目地，建设养老项目，嵌入物业（房地产所建设的项目中拿出部分物业作为养老性的物业，比如父母房等），作为开发项目的养老配套项目，该项目可以是住宅，也可以是商业性质。自持物业模式下，房地产企业不能直接将项目地价值销售变现，投资回收期较长，且风险较高。自持物业通过以租代售等稳定的商业运作方式，可以获得持续的现金流入，有望提升区域价值。自持物业模式下，开发商自持面积越大，土地溢价率越低，利于降低不动产的流动性，避免“地王”的出现。但目前我国对自持物业的经营和开发并未有完善的配套政策支持，自持物业项目常存在回款慢、资金规模大、经营周期长且融资难等问题，而且政策红线比较密集。同时，就现阶段而言，多数开发商自持物业并未有理想的租售比，企业需要除了承担管理费、维护费外，還要承担租赁经营带来的所得税、增值税等，涉税事务复杂，项目不同用途下，所需涉及的课税有所不同，对企业税务管理水平提出了高要求。

将持有的物业进行售后回租。物业的售后返租能够帮助企业快速回流现金，也能通过再次租回的方式控制其运营管理权，物业保值性强，更能吸引投资者，便于销售，企业开发资金回流效果较好，通常也能获得溢价利润。但这种模式下，资金成本相比银行贷款略高，还需要担保人借入，承租人融资成本也较高。而且也往往涉及复杂的权利关系，容易引发债务纠纷。而且各地对房屋出租的税率不同，售后回租涉及到的直租类业务模式，也没有增值税进项抵扣，增值税抵扣链条不够完整，容易出现多缴税风险。

租赁物业模式。采用租赁、收购股权或资产的方式，对现有的空闲的厂房、社区配套用房、商业、酒店、学校、医院、各类培训中心、活动中心、度假村、疗养院、招待所等设施进行改造，开发建设养老项目。优点是只需要规划、民政等相关部门批准，不需要改变土地性质，不需要走国土局公开市场出让程序。缺点是只能改造，不能拆除重建。

采用租赁其他新建社区物业的方式，来开展建设养老项目。多数出租物业的企业在租赁时多会要求租赁时间长、预付多年租赁费，企业通过租赁来开展项目，企业并未获得房屋所有权，也没有土地使用权，还存在实际用途和所租赁场地规划用途不符的问题，存在新建社区业主对养老项目的支持度的问题，存在被有关部门强制要求搬迁的风险，以及未来租金上涨、不能继续承租的风险，一旦重新建设，前期投资打了水漂，重设成本高昂，加大企业财务风险。而且该模式下涉及的税种有增值税，城建教育附加、印花税以及企业所得税，房产税与土地使用税由出租方缴纳，但租赁物业模式下常容易出现产权不完善、备案手续不完整的问题，给企业带来税务风险。

与集体经济组织合作开发养老项目。虽然并不能完全获得地上物的所有权，但可以通过合资合作的方式与集体经济组织共同拥有地上物产权。优点是成本低廉，手续相对简单。缺点：目前只能执行以集体经济组织为主体，兴办非营利性养老机构，且规模受到限制，具有一定风险。

二、养老行业的成本现状

当前，我国养老行业主要涉及四种类型，分别是养老地产、养老服务、养老用品以及养老金融，对于房地产企业来讲，其主要涉及的养老地产，通过在社区里进行一些养老化的改造，使得其更适合老年人居住。由此来看，养老地产产业的成本主要有投资不当带来的成本、定位错误带来的成本、建筑设计失误带来的成本以及税务成本等。而从近年来养老企业的经营来看，整体上养老行业盈利薄弱，投资回收期较长。若养老企业直接在政府已经建设好的物业基础上来运作时，企业盈利较为可观，自负盈亏的经营模式具备可持续性。但若企业在运作上采用自已来建设物业投入养老项目，养老企业投资的回收期将会很长，利润率比较薄弱。房地产企业想要转型到养老行业，虽然在房产获取上具有一定的优势，但因养老项目的盈利率比较低，拓展盈利模式、加强成本控制是养老行业提高利润回报率的主要方向。然而从目前养老行业管理来看，养老行业盈利模式的改变需要市场的共同运作，这一改革时间较长，提高成本控制是当前企业快速提高利润空间的主要目标。

三、养老行业强化成本管理的策略

（一）做好顶层设计工作

养老企业应认真落实全成本管理，从事前、事中以及事后全过程开展成本控制。首先，在事前阶段，养老企业应抽调人员专职负责事前调研、项目可行性评估等工作，对养老行业、市场变动情况和趋势进行分析，并结合企业实际情况，从客源、地理位置等多角度对养老项目进行研究，评估项目实施的可行性以及绩效目标，并编制成本管理目标和方案。其次，在事中阶段，这一阶段是企业控制成本的重要环节，企业也应实时监督成本控制执行情况，分析其中存在的问题，以及问题成因，及时制定解决措施。最后，在事后阶段，此环节企业当期的项目开展基本接近尾声，成本控制空间较小，企业需做好成本效益评估工作，将评估结果作为下期成本管理方案编制依据，循环往复，不断提升企业成本管理水平。

（二）以预算为导向合理开展投资

预算管理是企业合理配置资金等各项资源的主要手段，而合理的资源配置也是企业成本控制的基础，企业在强化成本控制时，可以将预算管理和成本管理有机结合，结合企业实际经营情况、市场信息等资料，编制出科学的预算指标，将有限的资源合理配置到日常运营、服务水平提升、设备购置等活动上，企业再根据预算指标，开展目标成本管理。同时落实责任成本，企业应根据各岗位工作合理划分部门人员职责，将成本管理各环节责任落实到具体个人，并在出现问题后，及时追究到相关责任人和执行人，督促其改进的同时，对其进行惩戒，避免问题的再次出现，也进一步提高成本控制执行力。

（三）加强信息化建设，实现成本信息化管理

在“互联网+”的时代下，信息技术已深入企业管理，企业要想实现全成本管理，离不开数据的支持，为此，养老企业也应加大在信息化建设上的投入，加快会计信息化建设步伐，适时引入管理会计系统和先进的业务系统、人事系统等，逐步构建财务共享平台以及内部全信息化系统体系，确保企业经营各环节数据可以实现实时共享，且成本管理系统能够满足全成本管理所需流程、程序等，为企业成本控制奠定良好的基础。其中，企业可以选择直接和金蝶或用友这些专业会计系统设计机构合作，或在现有系统基础上自行研发，为企业设计一套适合其管理需求的系统软件，实现成本信息化管理，进而提高企业成本管理效率。

（四）实行全过程纳税筹划，严格控制税务成本

不同物业模式下，企业税负不同，自持物业模式下企业拥有资产的升值空间，企业的估值大，税务筹划工作简单，税筹空间较大。租赁物业模式下，企业需要拥有对租赁物业的长期控制权，能把控租赁物业的可持续经营性，在租赁成本小于资金占用成本的情况下，可选择该模式;售后返租物业模式则比较复杂，税负偏高。但在实际选择过程中，企业还需从资金周转、业务实际情况等多层面考虑，税后返租模式虽然复杂，但可以快速实现房产前期投入资金的变现，盘活企业资金，在企业需要迅速拓展多个新项目、需要资金投入的情况下，可以采用此模式。企业应根据实际情况，合理开展纳税筹划，将所选物业模式下可用税收政策尽数利用，最大限度地降低企业税负压力。

（五）提高税筹能力

一方面，企业需要从战略层面提升税务管理的重要性，培养风险管理意识，组织管理层开展养老行业税务筹划讲座，加深管理者在成本管理中对税务成本控制的重视，积极参与和支持税务筹划工作的开展。同时，加大对企业财务管理人员综合能力的培养，积极开展税筹知识培训和税收优惠政策解读会，使得财务管理人员可以准确把握养老业务开展时所涉及的税务风险以及税收优惠政策，并能利用自身所学，帮助企业编制一套科学合理的税收筹划方案，最大限度地降低企业税务成本、税负压力。另一方面，企业也许建立健全税务管理制度，根据《发票管理方法》、《企业税收征收管理法》等政策指引，结合实际业务，对现有税务管理制度进行完善，梳理税务管理流程，明确税务部门权责，在为财务管理人员工作提供指导依据的同时，规范人员行为。

四、结语

在国家的大力扶持下，养老行业成为阳光产业，吸引着房地产行业等其他寻求转向的企业，但企业在管理中必须要认清，虽然现在国家对养老行业的融资政策较为宽松，也颁布了诸多财税优惠政策，降低了养老企业的筹资难度和税负压力，但就养老服务本身业务而言，企业盈利有限，目前也未有良好的盈利模式，在管理中还需重视成本控制，从思想、人员能力、风险意识、管理制度等多方面来强化企业成本管理水平，提升成本效益，降低经营成本、税务成本等，拓宽企业利润空间，从而促进养老企业实现可持续发展。

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