参股合作开发房地产项目的财务管理分析

刘灿北

摘 要：目前，房地产企业获取项目、工程建设的压力越来越大，很多企业选择用参股合作方式进行房地产项目的开发。本文从细化合作协议、做好资金管理、强化成本管控、应对税务风险，四个方面探究参股合作开发房地产项目的财务管理策略。

关键词：项目企业;参股企业;财务管理

目前，由多家企业以合作方式进行房地产项目开发工作的形式越来越多，参股企业按一定的比例出资，就会以比例获得分红，但是也要承担一定的风险。为保障参股企业的利益，参股企业可以对项目的工程建设、成本管控、风险管理、财务管理等方面进行干预，但是参股企业的管控力度相对较弱，会存在一定漏洞。

一、参股合作开发房地产项目的财务管理问题

参股企业没有办法像项目企业一样对项目进行全面的了解与管理，只会委派专业的工作人员进行项目企业的日常工作，包括销售、规划等方面。并且参股企业一般不参与具体操盘工作，只是拥有一定的知情权，这就导致参股企业对于项目的管理工作受到了较大的限制，无法保障参股企业的核心利益。例如项目企业的建设成本出现不公开、不透明等问题，参股企业无法对其建设成本进行管控，从而保护自身的合法权益。建筑工程建设过程中会出现各种突发情况，参股企业在项目运行时期，还会进行追加投资，再加上工程项目延期、客户维修、销售留置等问题，会对项目清算工作带来一定难度，参股企业不能及时实现资金回流，容易对参股企业自身造成影响。很多合作企业没有具体的合作协议，一旦出现问题，双方各执一词，并没有合法依据。参股企业的核心利益得不到保障，不仅会影响企业自身的长远发展，还会对合作项目造成不利影响。很多项目企业没有实现对于资金的科学管理，会在一定程度上造成资金的浪费。另外，操盘方还会收取佣金、管理费用等，不仅会直接决定各参股企业的收益，还会在一定程度上导致税务风险的出现，对参股企业造成影响。

二、参股合作开发房地产项目的财务管理策略

（一）细化合作协议

很多情况下，参股企业的初期合作方案没有进行细化，只是大致确定了合作事项的发展方向，没有较为全面长远的规划，更没有对于各个工作环节的详细规划。为保障项目的顺利进行，在获得土地开发权之后，股东们需要对合作协议进行细化，明确各参股企业的权益，保障其在房地产开发项目中的参与度与知情权，做好项目企业的成本管理、风险管理、财务管理等多个方面。对此，参股企业需要得到项目公司资金使用的审批权限，项目公司必须得到参股企业的许可才能进行资金使用。参股企业可以借此了解资金用途，并参与到项目的决策环节，不仅可以保障参股企业的知情权和决策权，也可以提升项目企业决策的科学性和适用性，保障项目的顺利开展与稳定运行。参股企业需要派遣工作人员专门负责项目公司的参与工作，并保管项目工程的财务印章、银行预留印章等，有效保障项目公司每一次资金支出都会告知参股企业并获得同意。参股企业有权利控制项目公司的经营成本，项目成本敲定之后，参股企业需要进行审核，或由第三方造价机构对其进行科学审查工作。参股企业可以委派专员参与项目公司的招投标工作，并享有否决权与决策权，保障参股企业的参与权利。关于参股企业的收益问题也应该进行细化，包括分红时间、方式等，参股企业需要明确操盘方销售管理，并与税务部门进行沟通，避免税务风险。

（二）细化资金管理

参股企业需要投入资金，以此获得收益的，但是这也存在一定风险，参股企业应该适当保留自己的合法权益，提升项目公司决策科学性，从而实现对风险的控制。为了保障参股企业的权利，参股企业可以派遣专门的财务管理人员、成本控制人员、营销人员参与项目企业的各项工作，对其投入的资金进行管理，操盘公司可以组织各个参股企业派遣人员组成项目公司。各公司的派遣人員综合素质相对较高，且具备单独工作的能力，由此项目公司可以进行高质量的运行，还可以降低人员培训的费用。但是项目公司需要对这些工作人员进行系统化管理，工作人员的协调能力相比较弱，且没有工作默契度，项目公司需要对其进行科学的管理，提升各部门人员的配合度。参股企业在进行资金管理的过程中，需要同时投入资金，不仅方便项目企业对资金进行统一管理，还可以帮助各企业保障资金计息时间的统一。如果在项目进行过程中，各参股企业支出了设计、工程建设等方面的费用，项目公司需要按照借款协议支付给各参股企业利息。项目开盘之后就可以产生资金回流，操盘方需要对资金进行合理预测，保障项目企业的资金需求，还要为各股东分红，保障各参股企业进行资金回流。资金是企业发展的基础性条件，项目企业需要保留自身的安全额度，以维持项目的正常运行，还要帮助各参股企业进行资金回流，促进多方共赢。

（三）强化税务风险管理

参股企业在参股过程中可能会因为自身并购、投资等活动产生一定的税务风险。或者项目企业出现税务风险也会影响到项目利润，进而影响到参股企业的分红结果。在财务管理的过程中，税务管理是一大重点，但是项目企业与参股企业常常会对这一部分产生忽视。为避免参股企业的税务风险对合作公司产生影响，在合作开始之前，企业需要对其合作伙伴进行调查和研究，结合参与企业的实际情况，决定合作方式、出资方式等方面，保障项目公司的成立及运营不会受到任何不良影响。项目公司的税务风险会因为合作股权变化而进一步加剧，如果拿地企业并不是开发企业，且拿地企业只占有一部分股权，项目公司就极易出现税务风险。因此，拿地企业需要进行全面科学的规划，对项目公司的税务风险进行严控。各参股企业也可以参与规划过程，提升决策的科学性。拿地公司需要对项目企业的所得税、增值税等多方面做好详细的规划，税务风险会直接影响项目企业的发展，因此拿地企业需要具备一定的规划能力与税务风险管理能力。操盘方在计算管理费用时，需要与当地税务局做好联系，避免涉税风险。对此，操盘方可以与各参股企业以管理费用、代理费用等方式签订合同。各参股企业需要具备一定的风险管理意识，税务风险管理是项目企业最重要的工作之一，对此需要各参股企业的共同努力。

（四）强化成本管理

为保障参股企业的合法权益，应及时公开项目公司的成本，参股企业可以对其进行控制。项目企业应按照合作协议由参股企业委派工作人员参与招采工作，及成本控制工作，并决定最终的成本方案。参股企业一般不会参与具体的项目工程，但是其具有知情权，任何涉及工程建设、成本等方面的事宜，参股企业都有权利知晓与参与。如果项目企业出现成本不明确等问题，参股企业可以委派第三方机构进行审核。建设成本可以直接影响企业分红、利润等方面，因此参股企业需要做好成本控制。做好科学的成本管理是企业获取收益的关键，参股企业可以按照合作协议，派遣工作人员参与项目企业的招标、采购等工作，项目企业不得以权限问题对委派人员的正常工作进行干扰或阻挠，并且参股企业享有一定的参与权、决定权和否决权，项目企业不得以任何理由弱化参股企业的合法权利。参股企业也可以对项目企业的采购清单进行审核。参股企业需要对总承包合同与大额招采工作进行审核，检查中标企业是否与操盘方具有贸易关联，以免出现资金漏洞。参股企业需要对各项合同进行详细检查，中标价格是否与行业水平相符，维护参股企业的权益。还有大额合同是否存在不合理的增值项目，参股企业都要进行审核。

三、结论

综上，参股企业需要加强对于项目企业个阶段工作的管理与控制，保障项目的平稳运行，并维护自身的合法权利。在项目建设阶段，参股企业需要共同承担风险，因此参股企业需要做好财务监管工作，并不断提升风险管理意识，实现多方共赢的局面。

参考文献：

[1]潘瑜天.参股合作开发房地产项目的财务管理问题与思考[J].中国乡镇企业会计，2020（01）：71-72.

[2]蓝三云.探究房地产企业财务管理与成本控制的协同管理[J].营销界，2021（05）：127-128.