魔幻的上海楼市 亲历者：先卖后买就像拿着现金裸奔

清友会

上海调控新政会给火热的市场暂时降降温，但地产牛市并不会因此而终止。成交量短暂回落后，3月小阳春依旧可期，刚需应把握最后的窗口期。

前不久上海8部门联合出台地产新政，打响了2021年调控的第一枪。说实话，其实并不意外，甚至可以说是如期而至。现在全国地产调控就像“打地鼠”游戏，一旦出现过热苗头，就会倒逼政策出台，去年是深圳，今年是上海，前不久上海房管局之前也透风，会完善认筹规则。

01上海楼市究竟有多火？亲历者：先卖后买就像拿着现金裸奔

去年下半年以来上海楼市确实太火了，新房认筹率超过300%的楼盘比比皆是，二手房跳价暴涨的情况司空见惯，一房难求。

作为一个从去年11月至今买房未果的购房者，我对此深有感触。一共认筹了两个新盘，一个盘有350多套房，认筹率313%，摇号到470多号，到选房时只剩最后一套一楼的，不得已放弃。还有一个盘560多套房，认筹率241%，摇到了800多号，觉得没希望，都没去现场选房。这两个盘都是日光。

期间也看了一些二手房，除了价格上调了10%外，卖方主导市场还将高额税费转嫁给买方，惜售情绪浓重。年前很多本来计划要开的新盘基本不开了，集中推到了3月，似乎都在等小阳春。新房暂停取证后，二手房交易异常活跃。分享一个亲身经历的例子。11月我认筹的一个江桥新盘均价在5.6万左右，前几天对面的次新盘刚满2年限售，单价就突破了7w，十分疯狂。

有人说当前的上海楼市最不能做的就是卖掉二手房去买一手房，极有可能是新房摇不到、二手房上涨，来回一场空，损失上百万。不少上海买房亲历者用血泪史告诉你，先卖后买就像拿着现金裸奔，很容易陷入购房焦虑。

02上海调控威力有多大？购房者：有人欢喜有人忧

虽然上海地产调控在预期之中，但来得这么快，确实有些出人意料。因为前几天网传的新房认筹调控规则刚被闵行房管局紧急辟谣，就在大家推测要让房价先飞一会，到3月两会才会出政策时，更大力度的全市调控就来了。

纵观上海地产调控新政，主要是以下几点。

第一，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。禁止“假离婚”炒房，严格限购政策，这应该是影响最大的一点了。在此之前，上海是四大一线城市中唯一没有对离婚买房有限制的城市，此举堵住了通过“假离婚”获得首房首贷资格的口子，以后通过“假离婚”炒房行不通了，哪怕是改善置换都不行了。

第二，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。调整增值税征免年限，从2年提高至5年。这一点会有一些影响，增值税率为5.3%，通常基数比较大，所以金额也不低。之前满5的非普通住宅是按照销售收入减去购入价款后的差额征收，现在是全额征收。如果是现价600万的房子，之前购入价100万，满2不满5，之前增值税是26.5万，现在是31.8万，相差5.3万，税费有一些增加，但卖方估计会转嫁给买方，变相推高房价。

第三，实施好房地产贷款集中度管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。虽然上海金融属性也比较强，但限购政策比之前深圳要严格很多，投机需求没有那么旺盛。这次从资金端出发，通过差别化信贷，调控放贷节奏，抑制房价的作用不会太明显，更多的是拉长二手房流动周期，不至于跳价暴涨。

第四，完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住購房需求。这应该算是调控中最大的亮点了，保障刚需。但现在还没出细则，没有明确“无房家庭”的界定，新房摇号操作细节尚未披露。

总体来看，这次上海调控新政恰逢其时，针对性也较强，严厉打击离婚炒房、违规借贷炒房等投机行为，但对刚需相对友好，尽量满足合理的住房消费需求，有人欢喜有人忧。

03未来上海房价怎么走？刚需族：把握难得的购房窗口期

虽然上海调控新政能给火热的市场暂时降降温，放缓上海地产牛市的节奏，但并不会终止。

预计新政执行后，买卖双方逐渐回归理性，市场情绪有所缓和，特别是春节前这段时间，叠加疫情防控和信贷收紧等因素影响，成交量可能会短暂回落。但很快会恢复，尤其是3月新盘集中推出，需求会再次释放，小阳春依旧可期。

主要是上海房地产运行的逻辑并没有发生根本变化，驱动力依旧存在：一是全球大宽松，通胀再起，一线城市作为核心资产价值凸显；二是需求增长明显，落户松绑、旧改、学区改革带来了一波新需求；三是供应相对短缺，2020年12月上海二手房成交创下4年新高，为3.9万套，现在链家上待售的二手房不到3.4万套，库存严重偏低。

供不应求是未来上海房价最坚实的支撑。对于刚需购房者，应把握难得的、被拉长的窗口期，抓紧时间上车。