房地产企业全面预算管理实施路径

付新珂

【摘  要】在国家“房住不炒”的宏观环境和融资政策不断收紧的调控背景下，房地產企业为了更好地适应市场发展，需加强全面预算管理的把控，尤其要关注全过程的风险控制和监督管理，这是当前房地产行业面临的重要问题。在提高房地产行业的计划、调控、评价能力，从而促进管理者全面地了解房地产公司的经营目标、年终利润和战略策略，以及安排公司项目的进度、调配、成本、筹划等的费用方面，全面预算管理将会发挥关键的作用。

【Abstract】In the context of the macro-environment of "houses are for living in and not for speculative investment" and the tightening of financing policies， in order to better adapt to the market development， real estate enterprises need to strengthen the control of comprehensive budget management， especially pay attention to the whole process of risk control and supervision and management， which is an important issue facing the real estate industry. Comprehensive budget management will play a key role in improving the planning， regulation and evaluation ability of the real estate industry， so as to promote managers to comprehensively understand the business objectives， year-end profits and strategic strategies of real estate enterprises， as well as the cost of arranging the schedule， allocation， cost and planning of the company's projects.

【关键词】房地产;全面预算管理;实施路径

【Keywords】real estate; comprehensive budget management; implementation path

【中图分类号】F299.23                                             【文献标志码】A                                                 【文章编号】1673-1069（2021）03-0021-02

1 引言

在房地产企业持久稳定的战略的指导下，为了实现企业价值的最大化，必须实现房地产企业利润的最大化，最好的方式就是对房地产企业进行全面预算的管理。全面预算管理的目的是通过财务全过程进行提前计划，过程中进行跟踪和控制，遇到实际问题和计划有偏差，再不断地调整，并且落到实处。

2 房地产行业全面预算的重要意义以及特点

2.1 重要意义

对房地产行业来说，每一个企业都需要具备长远的目标规划和短期的目标规划，要加强企业的正规化管理和标准化管理。同时，要有实现长期目标规划和短期目标规划的具体措施，在这个过程中，全面预算管理在企业的管理工作中就占有重要地位。全面预算管理要考虑整个企业的战略整体目标，并将整体指标分解到各部门的部门目标。在制定和实施过程中，需要企业各部门和员工全面的积极配合，才能更好地实施。通过部门之间加强有效沟通和交流，才能有效改善企业的经营现状，提升员工整体的工作效率。另外，在企业的KPI及指标绩效年终评估中，全面预算管理执行的结果作为重要的评价指标，可以评判企业以前的历史业绩，并且为后续的管理提供相关的数据支撑。

2.2 特点

房地产行业全面预算管理具有三个重要的特点：第一，全方位;第二，全员性;第三，过程性。另外，全面预算管理也有其独特的特点：一是要以工程项目核算为核心点，房地产行业的项目种类多样，标准复杂，核算也比较复杂，成本比较大，时间跨度长等，这些都决定了企业要以工程项目核算作为核心;二是以现金流和预算作为基础点，房地产行业具有高风险、高负债和高收益的特点，这就要求了房地产行业想要持续发展，那么就必须具备足够的现金流，要能够维持项目的正常开展，使得项目顺利地进行，同时还要编制出现金流预算表;三是要以房地产项目的关节点作为编制的前提，房地产项目结算、销售、施工等过程都是其关键点，因此，在编制的过程中面临的因素不同，就要仔细地考虑每一个关键点受外界环境因素的影响，会产生不同的结果。

3 全面预算管理的基础

3.1 根据项目不同而有所侧重

项目开发初期的最终目标就是实现利润的最大化。而在一个项目中，项目的预算首要任务就是资金的控制，并且在项目结束之后，要复盘分析项目的整体完成情况，分析项目推进过程的优势和劣势，为后续其他项目的开发提供参考意见。

3.2 项目成本的控制

房地产企业的项目，在控制成本时会直接对经济利益产生影响。另外，房地产又具有不确定性因素，涉及的金额大，范围广，影响因素多，项目的时间跨度也很长，因此，对项目成本的科学预测也需要进行多方面的考虑。现如今，很多企业都面临着越来越复杂的经营环境，房地产行业需要进行很好的预算控制，就可以采用多种类型的方法，在成本控制方面实现精确化和良性的发展。

3.3 项目的设计定位会影响项目的预算

关于企业项目的主体结构，以及存在的形态等相关指标，在此项目开发的初始阶段就会作相關的决定，当设计好建筑结构方案之后，会适当地调整建筑的难度，因此，在企业项目的前期设计过程中，要计算此项目开发的总成本以及时间进度。在项目的过程中也要规划设计不充分的地方，应考虑变动因素，当预算出现问题时要及时地调整，并且还要针对调整的结果进行执行，特别是当预算上存在较大差异时。

3.4 做好关键节点的动态控制

一个项目的关节点有很多，可细分到关节点进行全面预算管理，要选择正确的施工单位，并且完成设计、办理相关证书、验收工程、交房入户，以及做相关的销售工作等。这样不仅可以做好经济利润分析，还可以规划资金，确保企业项目的顺利完成，避免突发状况的发生，做好项目的风险规范。

3.5 项目开发的进度以及预算内容的一致性

在项目开发的过程中要具体量化预算的表现，并且要在脱离基础情况的状况下，使资源配置能够规避项目风险的作用充分地发挥出来。同时，在企业项目开发的进度和预算的内容要保持一致性。

4 房地产企业改革全面预算管理的实施路径

4.1 建立全面预算的管理制度

为了全面保障预算管理的具体实施，必须要建立相关的管理制度和具体的操作指引。以全员作基础，以全方位作为要求，以全过程作为相关标准，一是有关工作人员在进行全面预算管理流程文件的应用时，要包括分析、执行、控制、考核等工作流程。二是要结合房地产企业自身具有的特点，再制定全面预算管理的策略。三是要和企业本身的管理制度相匹配，要对企业的财务管理以及各部门之间的业务进行调控管理和监督管理。

4.2 加强全面预算的考核

绩效考核的设定难度是比较大的，并不是可以直接参考标杆企业就可以制定的，房地产企业之间的战略目标、企业特点、企业文化和管理制度之间存在着巨大的差异。因此，要做到精确化设计和准确化的设计，要综合绩效考核的主要依据，就是企业项目的关键节点以及全面预算管理，要按照预算的实际情况进行考核，要按照平衡积分卡的预算进行分解，对企业的每个员工的岗位职责，以及部门设定的部门完成相关指标，作为部门的主要考核依据。而指标考核的系数是公司各项目实际完成的具体情况，以及整体的工作的全面预算业绩，就是最后所得的分数，要将全面预算管理和房地产行业的绩效考核相结合，从而推动房地产行业全员认真地执行各项规章制度，以及鞭策全面预算做到不流于形式，而是落实到具体的实际操作中。

4.3 建立科学的信息系统和建立全面预算管理的平台

建立科学的信息系统是全面预算管理最关键的一步，要通过强大的信息库建立合理的信息管理系统。对整个房地产行业的信息能够及时地掌握并制定出相应的预案，要结合房地产企业的实际情况，根据信息系统提供的相关数据展开具体的分析，从而实现房地产企业价值最大化的最终目的。因此，房地产行业要做好全面预算平台的人员培训，以及更新维护等，要把数据库建立成科学的信息管理系统。例如，融创企业的房源信息，以及物业管理、销售、开发等，因此，要针对房地产行业研究专门的管理软件，从而促进全面预算管理的信息化和专业化。

4.4 严格地执行全面预算管理

房地产企业通常不会随意地调整其公司的预算问题，例如，紧急调整和半年度调整都是用于需要调整的具体情况中，要具体地分析公司和总结公司半年来的具体经营状况，并且要根据公司的实际状况对下半年的预算进行相应的调整，这就是半年度调整。而紧急调整，要得到公司董事会的批准，并且要在不影响公司正常经营活动的情况下，才能进行相关的调整，紧急调整是需要依据严格的标准，并且结合企业的实际具体情况，不能够多次或者重复地调整。

5 结语

综上所述，作为提升自身企业管理水平的重要组成部分，房地产行业需要结合自身发展特点，建立起符合企业特色的全面预算管理制度和运营体系，在执行全面预算管理的过程中，要将企业的战略目标和管理策略结合进行。要建立一整套完善的约束、激励和权责机制，要深化企业目标，做好成本控制，最终实现现金和利润增长两条线路，为后续可持续发展提供支持。通过全方位的以及全员的预算管理，最终促使房地产企业变得越来越好，发展越来越顺畅。

【参考文献】

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