国有企业破产后土地使用权的处置原则与方式

陈圣怡

摘要：随着市场经济的快速发展，市场竞争机制发挥越来越显著的作用，市场竞争导致的企业破产现象时有发生。企业破产后土地使用权的处置问题，仍是需要不断深入研究的课题。为探究国有企业破产后土地使用权的处置问题，结合目前社会主义市场体制与我国土地制度，分析协议转让、招标转让、拍卖转让三种土地使用权处置方式，并对土地处置问题进行深入思考。

关键词：企业破产 土地使用权 处置原则

随着社会主义市场经济体体制的不断完善，市场竞争在企业经营中发挥的作用愈发显著，而受到各种因素的影响，企业破产时有发生，其中国企破产亦占一定比例。企业破产后需要进行资产清算，而土地作为一种特殊资产，其使用权的处置无疑是一项非常重要的内容。如何科学合理的处置土地使用权，对于加强土地管理，以及保护土地所有者、使用者和债权人的合法权益，具有重要的意义。

1.破产国有企业土地使用权分析

（1）法律特征与土地类型

国有破产企业资产清算中，土地不同于其他资产，破产企业土地依据法律规定仍具有无偿或有偿使用并产生效益的权利，在我国《土地管理发法》规定下，虽然土地所有权归国家或集体所有，但使用权则可以依法转让，通过对破产企业土地使用权的依法转让，能够使其体现资产价值。破产企业土地使用权具有主体特定性、来源合法性、财产有偿性、程序规范性等法律特征。在以土地利用为中心的用益物权制度下，《物权法》详细规定了土地使用权的用益物权，当国有企业破产后，依据用益物权规定，其土地类型可归纳为有偿使用的国有土地、无偿使用的国有土地、依法使用的集体建设用地。

（2）复杂问题与处置原则

考虑到国有企业土地使用中长久以来的历史因素，以及我国公有制不动产的特殊土地属性，国有企业破产后土地使用权一直以来面临复杂问题。一是破产企业土地权属认定及处理涉及多种程序和权益;二是国有与集体土地使用制度长期在“双轨制”下运行，行政划拨依然是主要的土地管理方式，综合多元性质的双轨制度使破产企业土地所有权处置更加复杂繁难;三是资源管理与资产管理两套体制与机制交织，土地使用权到底是作为资源还是资产进行处置，是一个复杂的难题。针对企业破产后的土地所有权处置，《企业破产法》并没有详细、清晰的规定，但结合土地使用权的性质，解决好破产企业土地使用权处置问题，需要遵循合法取得、优先取得、有偿取得、国家干预等原则。

2.国有企业破产土地使用权处理方式

（1）协议转让

国有企业破产后，其土地上基本都会有建筑物或其他附着物，当土地使用权处置时，就不得不考虑土地上的建筑物或其他附着物。对于破产企业土地上建筑物或其他附着物进行抵押的情况，建筑物或其他附着物债权人对土地就享有优先受偿权，则赖以建设的土地使用权必然随之转让。对于这种情况，需要采用協议转让的土地使用权处置方式，由抵押权人与清算组自由协商定价，在综合评估基础上达成协议并签订协议书，并由法院作出土地使用权转让的裁定。之后抵押权人将取得的土地使用权转让费交由清算组，用以破产清算的后续处置。

（2）招标转让

国有企业破产后，土地未抵押时，土地使用权的处置则可采用招标转让的方式，由全体债权人采用公平竞价的方式取得。需要注意的是，企业破产后土地使用权亦是企业重要财产，在资产清算时，债权人享有优先权益，对土地使用权的处置，债权人应优先于非债权人。法院宣告企业破产后，清算组对土地使用权进行综合评估，评估出土地使用权转让价格，然后向所有债权人发出土地使用权有偿转让标书，债权人发出投标书，清算组对符合条件的债权人进行决算。法院对土地使用权转让裁定后，转让费有清算组按规定处理。

（3）拍卖转让

当国有企业破产后土地使用权转让不适用于协议转让，或者债权人不能通过招标转让方式实现土地使用权有偿转让时，可采用拍卖转让的方式处置土地使用权。法院出具委托书，法定机构对破产企业土地转让权进行综合评估，报出评估价，结合政府要求，利用叫价方式，将土地使用权转让给符合政府规定且出价最高的权利主体，法院裁定并由新的权利人领取土地使用证。

以上三种方式适用于破产企业土地使用权是通过出让和支付出让金方式取得的情况，而对于无偿划拨的情况，破产企业土地使用权由政府无偿回收，法院依法处置土地使用权及建筑物与其他附着物。

3.土地使用权处置问题的思考

基于国有破产企业资产清算的需求，土地使用权处置问题需建立市场经济思路，从企业破产机制着眼，坚持破产企业土地使用权与其他资产结合处置、司法手段与行政手段互补、经济效益与社会效益并重等原则。在对企业破产土地资产进行处置时，要结合现代企业制度的要求，合理界定纳入破产清算范围的土地使用权，并依法分类，采取针对性的土地使用权处置方式。在土地使用权处置中，要体现民法的公平原则，有利于保护债权人的利益。

参考文献

[1]边头保.铁路企业改革中土地处置若干问题的探讨[J].铁道经济研究.2020.6

[2]孙琳.国有企业改革中土地使用权处置的法律风险与对策[J].湖北警官学院学报.2018.5

[3]张晓洁.完善国有土地使用权授权经营权益处置的思考[J].中国土地.2019.06

[4]孙琳.国有企业改革中土地使用权处置的法律风险与对策[J].湖北警官学院学报.2018.9