全线普涨，楼市正在重演2016年?

2021-06-09 16:58

最近，国家统计局公布了2021年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，在全国70城中，有62城4月新房房价环比上涨，重庆涨幅最高，较3月环比上涨1.4%。而在二手房方面，涨幅略有收窄，但是整体也还在涨。

简而言之，新房、二手房都在涨，只是涨多涨少的区别。

今年的楼市调控，有点多。

前有深圳出台二手房指导价，强行降低市场热度。

后有北京集中供地实施“房地联动、一地一策”，对每一宗地的拍卖都进行了限制，保证了土拍的低溢价率。

其他热点城市的调控更是不间断，广州、上海严查经营贷，杭州、成都将法拍房纳入限购阵营，合肥将人才购房限制在35周岁以下，不断加码楼市。

然而，在如此重压之下，楼市的发展势头还是比想象的要强劲得多。5月17日，国家统计局公布了2021年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二手住宅环比涨幅变动不大。

一句话，全线普涨。

咱们先来看4个一线城市。在近期，这几个城市简直就是“活靶子”，也是楼市调控中的“重点对象”。然而从房价趋势来看，调控或许不尽如人意，4个一线城市的新房涨幅依旧，只是二手房的涨幅略有放缓。

以新房为例，4个一线城市的新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，其中广州以1.1%领涨一线。而在二手住宅方面，4个一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅较上月回落0.2个百分点，其中，北京、上海、广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

深圳楼市的“止涨”，跟近期深圳的调控升级、严查违规，乃至上调利率都是脱不开干系的。今年春节前，深圳官方出台了二手房指导价，并要求银行按照指导价发放房贷。值得注意的是，热门地区的指导价普遍低于成交价。

深圳在高压之下，才堪堪止住了二手房的涨势。而从大数据来看，楼市的热度早已从一线城市向二三线城市蔓延。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同。

热点城市的二手房涨幅仍然较大，并不完全被调控限制，甚至有越控越涨的趋势。而涨幅较大的区域，主要集中在热点城市、都市圈内三四线城市、棚改滞后城市。

现在的形势，跟2016年有点儿像。

咱们先来回顾一下2016年的形势。2016年的楼市也是在调控中拉开的序幕，然而观望情绪并没有持续多久，便被接下来的土拍打乱了节奏。伴随着各地“地王”的横空出世，原本趋于平稳的形势开始逆转，楼市重现疯狂。

而在最近，伴随着集中土拍的帷幕逐渐拉开，我们似乎看到了相同的因子。

4月26日，广州大湾区核心区域之一的南沙庆盛枢纽地块最后被招商以总价41.31亿元拿下，溢价率达35.84%;

4月28日，保利以25亿元竞得重庆市两江新区两路组团C标准分区168亩纯居住用地，楼面价15711元/m²，溢价率83.2%;

5月13日，深圳市龙光房地产有限公司以总价69亿元竞得南山区西丽街道地块，楼面价为23650元/m²，溢价率为44.96%。

在高溢价的背后，是楼市的热度经久不退。重庆、杭州、无锡等地的土地市场热度空前，在刚刚结束的第一轮集中供地中，杭州超过七成的地块溢价率触顶，而重庆近半地块的溢价率超过50%。

楼市的热度还在延续，与此同时，调控也在步步紧逼。5月13日，成都市房地产经纪协会印发了《关于进一步规范我市二手住房挂牌价格发布工作的通知》（以下简称《通知》），内文提到，要进一步规范二手住房的挂牌价格，下架虚高价格房源。

在政策出炉后，有人去贝壳找房上查询了成都高房价集中地区，发现待出售房源明显减少。在所展示的有关房源信息中，只剩下地下车位的售价信息，其余房源信息均为空白。类似于金融城、攀成鋼、大源板块等高价楼盘，正在网上陆续消失。

此前杭州、合肥等城市也曾因为二手房过热的问题，下架过高价房源一一杭州要求高于市场价15%的房源，房东需要签署承诺书;合肥也要求众多中介机构下架单价超过5万/m²的房源。

房价，到底还有多少上涨空间？

关于这个问题，我们或许可以从另一组数据进行反推。此前，央行发布了《2020年第四季度中国货币政策执行报告》，内文指出，我国的居民债务继续扩张的空间已经非常有限，要高度警惕居民杠杆率过快上升的透支效应和潜在风险。

与此同时，在一定程度上，脱离城市居民可支配收入的房价收入比，也增加了年轻一代的压力。

简单地说，居民的负债率已经不允许房价继续大幅上涨了。

因此，我们也能看到，近来高层对楼市的表态不断。近日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会，引发市场对房地产税可能会立法和出台的关注。

让住房“去金融化”，或许是未来的大方向。