房地产开发企业介入社区养老的典型案例研究

文/刘亚赛 甄天聪

一、引言

近几年来，随着开发成本的全面增加，市场竞争日趋激烈，诸多房地产开发企业仍然沿用传统的赢利方式，介入传统的开发业态，企业因此举步维艰，甚至出现破产。与此同时，根据国家统计局公布的数据，2018年我国60岁及以上人口有2.49亿人，约占总人口的17.9%，其中65岁及以上人口有1.67亿人，约占总人口的11.9%。随着老年人口不断增长，养老的压力也在不断加大。据估计，到2023年，我国65岁以上的人口将达到2.7亿人，2035年将达到4亿人，老龄化程度将达到30%以上，如图1所示。我国老年人口的比重较高，有很大概率造成劳动适龄人口的比重下降。劳动力资源相对减少会在某种程度上影响到社会生产力的发展。此外，根据国家老龄办发布的统计数据，到2022年，我国60岁以上人口将达3.54亿人，80岁以上人口将近5000万人，残疾老年人口将超过4000万人，失智人口将超过800万人。可以预测，家庭、社区和养老机构所提供的服务将赶不上养老需求增长的速度。老龄化社会趋势愈演愈烈，空巢、独居的老人和残疾人需要有效的治疗和长期的护理。对此，住房和城乡建设部、发改委等六部门下发了《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，提出弥补社区养老服务设施不足的办法，倡导实行“物业服务+养老服务”的居

家社区养老模式。通过实施“物业服务+养老服务”的居家社区养老模式，可以丰富居家社区养老服务的内容，完善监督管理和激励支持措施。这不仅颠覆了传统物业服务模式，也丰富了现有养老模式，可大大提升养老服务能力。由此，养老地产不断发展，并为破解我国的养老困境提供解决之策。

图1 中国60岁以上人口占比

“物业服务+养老服务”居家社区养老正成为突破中国老龄化困境的良策，因而受到理论界和实践领域的广泛关注。为响应国家政策，多地开展“物业服务+养老服务”社区养老实践，拓宽房地产开发企业赢利路径，绿城乌镇雅园养老服务项目、保利成都和熹会养老服务项目和奥园健康深圳奥悦之家萝岗社区康养服务项目，就是房地产开发企业开展社区养老服务的典型案例。通过开展养老服务，房地产开发企业的赢利有了新的出路，这为房地产开发企业赢利模式的转型提供了良好的开端。可见，房地产开发企业开展养老服务可以实现当地养老需求者、房地产开发企业、养老相关产业等多方共赢，是值得关注且实践意义重大的研究课题。

二、文献综述

林立(2020)认为，随着社会经济的发展，物业公司固有的发展模式已经无法让企业获得良性的可持续发展，多种经营业务的开展已经刻不容缓。住房和城乡建设部等部门在《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》中提出：盘活小区既有公共房屋和设施；保障新建居住小区养老服务设施达标；加强居家社区养老服务设施布点和综合利用；推进居家社区适老化改造；养老服务营收实行单独核算。民政部在《进一步扩大养老服务供给促进老年人服务消费的实施意见》中提出：要积极培育居家养老服务，实施“养老服务+产业”行动，创新优质老年产品供给，激发老年产品消费潜力，打造“互联网+养老”服务新模式。也有专家认为，养老项目建设存在的资金缺口大、运营费用难以补助到位等问题，严重制约了社区养老服务的健康持续发展，并建议建立健全稳定筹资渠道，保障养老服务设施运营；鼓励社会各界开展经常性的结对帮扶，在全社会营造爱老、敬老、孝老、助老的浓厚氛围。冯海宁(2020)对住房和城乡建设部、发改委等六部门发布的《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》进行分析，表示推行“物业服务+养老服务”不仅颠覆了传统物业服务模式，也丰富了现有养老模式，可大大提升养老服务能力。物业服务企业加入养老服务大军，老年人可就近享受养老服务，多了一种选择，对居家养老的老年人是重大利好。何睿(2020)认为，物业服务企业发展养老服务，有着较好的基础，在此基础上，物业服务企业开发居家社区养老服务，可有效利用现成的市场、信息渠道乃至现有基础设施，但是这些举措的落实仍需各地因地制宜，及时制定完善的细则，一旦“物业服务+养老服务”模式逐步形成“大气候”，那就不仅是社会养老服务需求者之幸，也是物业行业发展之机。程璐洋(2020)认为，未来十年以5G、AIoT、AR为代表的社区人文科技双升级，将推动我国老龄事业全面协调可持续发展，充满温度的智慧养老社区建设将成为老龄化社会的“新基建”，融合智能、社群服务渐成趋势。

已有的研究取得了一定成果，但目前来说仍有一些方面有待加强，比如：制约房地产开发企业大举开展社区养老服务的因素的分析、社区养老的成效、房地产开发企业开展社区养老服务的赢利水平研究等。因此，本文将立足此类问题展开研究。

三、房地产开发企业介入社区养老的典型案例

(一)绿城乌镇雅园养老服务项目

1.项目概况。绿城乌镇雅园，总建筑面积约50万平方米，在原生态自然景观的基础上，采用新民国式的建筑风格，营造出舒适雅致的住宅氛围。其中，综合养生养老园占地约1平方公里，设有养生、休闲度假和健康医疗等三大主题，以及颐乐学院、养老居住区、医疗园区、特色商贸区和度假酒店六个区。

绿城乌镇雅园项目除了提供基本的日常生活和医疗服务外，以学校为组织形式，以具有养老特色的学习和活动为核心内容的新型养老模式，让老年人在物质生活和精神生活上收获“双赢晚年”。在社区老年人的日常生活服务中，除设立了社区老年人服务中心外，还建立了社区老年人休闲娱乐中心等设施。同时，开展多种适合老年人身心特点的活动，充分认识老年人的精神需求，体现绿城学院式养老的核心理念。

2.养老模式。绿城乌镇雅园养老的模式为学院式养老。它包含颐养健康、颐乐学习、颐居生活三个部分。颐养健康服务包括医疗保障、健康评价、卫生监测、健康推进、卫生环境等；颐乐学习服务包括课程学习、俱乐部服务、社会参与等；颐居生活服务包括颐老的特色服务、园区的基础服务以及特色定制。这套完整的学院式养老服务体系，造就了一所独具特色的颐乐学院。颐乐学院以“颐乐学为”为核心：“颐”，通过精心设计的健康管理、医疗保健、家庭生活三重服务体系，建立全新的医疗保健体系，让老人身心健康，青春焕发。“乐”，精心设计符合老年人特点的文化娱乐活动，每天的内容都各有不同，让老人们感到幸福。“学”，用学校的组织形式重新规划老年人的退休生活，让他们在自主学习中得到充分的交流。“为”，结合园内外多种活动，帮助老年人发挥余热，回归社会，获得自我价值，赢得尊重，真正实现“老有所为”。

3.养老成效。乌镇雅园新型的养老服务，如医疗、保健、休闲度假等，都具有鲜明的特色。2015年，新发布的绿城服务系统包括“颐、乐、学、居”等服务类别，包含近百种服务内容，涵盖业主各种物质及精神需要。同时，根据老人的生活状况和个体自理能力，为他们量身定制服务内容，如急救药箱分类、给排水管道检查、洗衣、新型家用电器维修等。绿城向老年人提供舒适的居住环境，为可自理、半自理及需护理的老人提供全面的健康保障，还通过组织完善的颐乐学院、俱乐部和社区各种娱乐设施，向老人提供愉悦的生活方式，帮助老年人回归社会，实现人生价值。目前，社区养老仍然是我国最重要的养老模式，物业服务企业无疑将在社区养老服务中发挥重要作用。绿城推出的养老服务体系，解决了社区居家养老的后顾之忧。

绿城养老服务毛利率和净利润率较低，在较长的一段时间内难以赢利。这个例子对于想通过发展房地产相关服务业实现另类营收的企业，具有重要的指导意义。经过20年的发展，绿城从房地产开发商，逐渐发展成为综合性的幸福生活经营者，其服务足迹已经覆盖了20多个省份，包括100多个城市和400多个住宅园区。据2015年9月初步统计，绿城服务园区60岁以上老年业主多达19000多户。有了一个良好的养老市场，再经过几年的发展，就能有稳定的可持续收入增长。

(二)保利成都和熹会养老服务项目

1.项目概况。保利养老产业的全国统一品牌是保利和熹会，其以“健养结合，身心并护”为宗旨，通过各地养老服务机构实行会员管理，为老年人提供医疗、娱乐等优质养老服务。保利成都和熹会颐养中心占地面积约6000平方米，位于成都市金牛区两河森林项目第31号。有78间适合老年人居住的房间，提供日间护理服务。公司根据老年人的需要，向老年人提供专业化、个性化、全方位的服务，让老人健康、幸福、有尊严地生活。同时，成都保利和熹会养老公寓也是中国风格的一个养老示范区，提供老人看护服务，构筑两代家庭多人住宅，满足老人相互支持的需要，提供家庭电器，如全套无线呼叫、健康检查设备等，同时引进保利剧院、保利拍卖会、保利歌剧院等高档文化服务，以及幼儿园、小学、中学和其他教育机构的高端文化服务，方便老人接送孩子。此外，还设有超市、购物中心、茶馆等商务设施，成立了中国首家安平养老研究中心，西南第一个老年健康检查中心，可定制个性化的健康检查。

2.养老模式。保利成都和熹会的战略规划是构建“以居家为基础，统一服务标准；以社区为依托，统一配套标准；以机构为支撑，统一专业标准；关注传统文化、心理、生理需求”的“三位一体”的中国式养老体系，覆盖多层次养老需求，采用了医疗护理、健康科学、幸福生活相结合的养老模式。

“医疗护理”部分包括：1.个性化医疗服务保障体系；2.机构医务室，采用准医院式管理，汇集康养护理等领域的中高级人才，保障老年人健康；3.方便、智能、恒温服务，每间老年房均配备急救、报警、通话等网络设施设备，为长者提供安全便捷的生活。

“健康科学”部分代表贴心的个性化服务，包括：1.全方位、个性化专业服务。机构采用家庭医生制度，有专业护理团队，同时聘请专业营养师，为长者进行营养状况测评及量身定制营养配餐方案。理疗保健服务以功能恢复性锻炼等内容，量身打造康复训练计划，延缓机体功能老化。2.“零距离”抢救应急机制。机构拥有急救专业人员、设备，如遇突发情况可第一时间把病人转送至最近的三甲医院救治。

“幸福生活”部分帮助长者重拾兴趣、结交好友、共谱老年乐章，主要是聘请专业心理咨询师保障长者的心理健康。机构内各种功能区及房间均结合长者生理、心理特点，长者房间均配备护理床、适老化家具及相关辅助设备设施。

3.养老成效。地产投资开发是保利的主体业务，其与综合服务业和房地产金融协同发展，共同构建“房地产生态发展平台”。以产业链和资产管理为基础，提供良好的生活服务已列入保利地产的“十三五”规划，将推动保利实现从传统房地产开发商向社区服务商的转变。成都和熹会中心占地面积6000余平方米，总建筑面积6387平方米，然而，只设计出78个老年公寓和126个床位，人均居住面积大，舒适宜居。到目前为止，入住率已经超过70%。保利地产还进行了一系列研究，并初步确立了其赢利模式：社区居家护理费用以使用权租赁和社区配套服务费为基础，而机构的养老费用则以专业介护服务费为基础，以平衡营运成本。在投资阶段，开发和销售老年居民住宅，将赢利部分用于研发，改造现行老年居民区配套；3-5年进入稳定经营阶段，以高质量养老服务，获得客户认可，实现盈亏平衡。

(三)奥园健康深圳奥悦之家萝岗社区康养服务项目

1.项目概述。奥园健康倾力打造的“物业服务+养老服务”社区康养服务中心“奥悦之家”，主要分为品牌、医疗展示、居家康养、社区调度中心、旅居康养5个区域，致力于构建A3居家养老体系(“A”代表奥园AOYUAN，“3”代表健康Health、安全Safety和关爱Care)，提供“五悦”服务(悦学习、悦健康、悦智慧、悦文旅、悦安居)，打造线上线下相融合的智慧健康养老服务及老年用品专业集成供应商，是一次将社区、家庭、机构有机结合的医养模式探索。在社区中，奥园健康以“奥悦之家”作为嵌入式养老服务中心，全面推动居家养老、机构养老和旅游服务，社区老人可以享受到包括中医保健、康复管理、康复治疗等在内的产品及服务，足不出户就能享受社区的优质养老生活。

奥悦之家智慧康养馆，全面介绍奥悦之家的服务内容、服务特色以及如何依托自有物业管理联合物联网、互联网、大数据实现线上线下互通，积极与周边医疗机构达成多样化的合作协议，为社区老人提供“医、养、护、康、美”一体化的居家养老服务。

2.养老模式。奥悦之家以提供上门服务、适老化体验为主，倾力打造“物业服务+养老服务”社区养老模式，提供文化娱乐、健康管理、日间托老、适老化环境展示、老年人个性化服务等服务内容，向每一个家庭、每一位老人提供最适合的养老方案。

其“物业服务+养老服务”社区养老模式的特色为“智慧康养”。以社区为服务窗口，向社区老年群体提供智慧康养服务，让社区的老年朋友在家门口就可以享受到优质的养老服务。奥悦之家展示了智慧康养社区调度系统，它能够与社区服务、康复中心、物业和家庭实现多方联动，一旦老年人产生不适，预警信息便可及时通知家属、物业管家和医护人员。

3.养老成效。奥园健康生活集团的多层次养老行业规划部署，可以积极地发挥“物业养老”联动作用。同时，基于社区和商城的运营，凭借更靠近业主和老年人的有利条件，打造一个大健康的生态闭环，将生活服务管理项目互相连接，让奥园业主足不出户便可享受到“一站式全龄段奥园健康服务”，涵盖衣食住行乐养等。其搭建的线上智慧健康平台，在医养结合和智能化养老方面有着丰富的成果。除此之外，奥园健康大量整合资源，提供了良好的旅居养老的条件。奥园健康计划牵头，把国内旅游和酒店等资源进行整合，由奥园健康的物业背书，以奥园健康的医疗资源作保障，组织跨区域旅居养老项目，在满足长者养老需求的同时也拉动了内需。

四、研究结论

通过对上述三个房地产开发企业开展社区养老服务的案例的研究，对比不同的养老模式和成效可以发现，在已有的居家养老与社区养老模式，绿城乌镇雅园打造的学院式社区养老服务模式取得良好效果，但其养老服务的毛利率和净利率偏低，短期内很难实现赢利。保利成都和熹会采用“三位一体”的中国式社区养老模式，向业主提供健养结合、身心并护的高效服务，并新创赢利模式：社区居家护理费用以使用权租赁和社区配套服务费为基础，而机构养老费用则以专业介护费为基础，平衡营运成本。通过房产赢利反哺老年产品研发建设，打造养老服务赢利长战线，以高质量的养老服务水平，实现盈亏平衡。奥园健康深圳奥悦之家的社区养老模式，致力于将物业和养老相结合，打造“智慧康养模式”，将生活服务管理项目相互连接在一起，满足老年人养老的需求，拉动了国家内需增长，同时也实现了赢利的新选择。三家公司成功开展了养老服务，说明由房地产开发企业开展养老服务能够很好地满足现今不断增长的养老服务需要，是解决高龄、空巢、孤居和失能老人生活护理和长期护卫难题的有效方法，也是企业赢利获得新增长的良策。此外，“健康中国”已上升为全国战略，居民对医疗保健的需求不断增加，社会资本进驻康养领域的顶层环境也趋于成熟，居民健康意识增强，现行的医健资源不能完全满足国民丰富的需求，房地产开发企业实行物业与养老相结合的社区养老模式，占据地理优势，打造大健康的生态闭环，将生活服务管理项目互相连接，能够有效地提高房地产开发企业介入社区养老的赢利水平。

五、研究展望

通过上述研究发现，房地产开发企业开展养老服务，为房地产开发企业拓展了赢利模式，但还有些问题需要进一步研究：第一，房地产开发企业开展养老服务的发展方向研究。除了引进、借鉴国外的养老模式外，还应该立足于我国国情，从多角度分析我国养老文化与国外养老文化的异同，打造符合我国国情的养老服务模式。第二，房地产开发企业开展养老服务赢利提升与资本投入的相关性研究。房地产开发企业开展养老服务，其本身缺乏医疗服务管理经验，在技术、人才、服务三方面需求较大，导致前期投资大、回收周期长。研究养老服务赢利提升与资本投入的相关性，可以有效减少房地产开发企业在开展养老服务的过程中因投入不当造成的资源浪费，能有效提升其赢利水平。第三，国家相关政策研究。房地产开发企业开展社区养老服务，前期投资大，回收周期长，很长一段时间内只能获取薄利，房地产开发企业开展社区养老服务赢利的提升有赖于政府的支持，因此，政府出台关于养老项目的土地政策和金融政策尤其重要。第四，房地产开发企业开展养老服务与多业态相融合的研究。社区养老要在物质和精神上满足养老需求，可以与旅游、餐饮等行业相融合，在降低成本的同时，更好地拓展新的养老服务项目。