关于加强房地产企业财务基础工作的思考和探究

[摘 要]房地产行业已步入白银时代，企业财务管理的重心主要围绕融资、税筹等工作，众多企业对于财务基础工作较为忽视。财务基础工作对于企业风险防范、价值提升又很重要。财务负责人对于提升财务基础工作的意识需要进一步加强。如何通过体系化方式，有效加强房地产企业财务基础工作，文章对此进行思考和探究。

[关键词]房地产企业;基础工作;财务管理;体系化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.13.187

中国的房地产行业从1998年住房改革以来，经历了将近20年飞速发展的黄金时代。伴随着城镇化加速的放缓，以及“房住不炒”中央调控精神的落实，房地产行业正式进入白银时代。房地产行业兼有金融属性和制造业属性。财务管理工作通常主要围绕价值链的前端进行。对于精细化管理，财务基础工作水平提升重视不够，这会带来诸多问题。为加强财务基础工作，需要运用体系化管理等诸多方法和工具。

1 房地产企业财务基础工作现状及问题

1.1 意识需进一步加强

房地产公司大多秉持“快周转”战略，财务工作的重心在于投融资、收并购、税务筹划等。公司对于财务部的要求，通常是要求创造价值、支持业务。对于财务基础工作的重要性认识不足。雪上加霜的是，很多财务人员本身也不重视：认为做基础工作浪费时间，不体现价值，有时还要“得罪”业务部门。财务领导不重视，基础工作水平就极大依赖基层员工的责任心和专业素养。由于人均效能考量等因素，财务部人员通常较为精简，被资金支付、会计核算、纳税申报等大量日常工作所围绕。对于基础的工作经常出现管理缺位现象。

1.2 财务制度建设不齐全

财务基础工作涉及面广，要提升水平，需要有完善的制度做保障。很多房地产企业缺乏建章立制，制度建设不完善。财务人员工作没有依据，缺乏工作标准。财务基础工作的内涵非常广泛：有会计凭证制作、原始凭证规范、会计档案管理、会计核算规范、复核及审批流程规范、资金管理规范、往来款管理规范、税务合规工作、不相容职责分离、财务监督与风险控制、固定资产管理等。涵盖了财务工作各条线，各环节。可以这么说，财务工作除了投融资、税筹、预算管理等少数工作外，大多数日常工作和财务基础工作相关。这些工作要做好，如果没有具体的工作指引和定期的外部检查，将很难有效实现。

1.3 财务基础工作水平普遍不高

就笔者的财务工作经历以及通过业务合作及财务协调了解到的行业水平，房地产企业的财务基础工作水平普遍不高。普遍存在：财务档案不齐全;银行余额调节表、对账单缺失;凭证装订不及时;财务印鉴管理不完善;账务中往来挂账多清理不及时;固定资产卡片缺失;财务人员交接缺少手续;税务合规水平低;纳税申报缺少复核;小税种管理不完善;资金管理缺少相应审批流程;合同台账登记不全，等等。

一般来说，基础工作方面，大企业比小企业管得好，央企比民企管得好。这可能和央企面临的审计、检查比较多有关系[1]。

2 财务基础工作对房地产企业的重要性

房地产企业和一般的公司治理一样：财务管理要面临三个维度：出资人维度、政府税务维度、内部管理维度。

出资人维度：根据不同的企业性质，房地产企业分为国有、民营。国有企业分为央企和地方国企。从上市角度，分为上市公司和非上市公司。以笔者所在的企业举例：作为一家上市央企地产公司。面对内外部检查、审计较多。具体的有：审计署、中纪委巡视检查;集团内審;每年2次的四大事务所上市公司审计等。每次检查的出发点大多以财务记账凭证和原始凭证等财务档案为主。在国有企业，做好财务基础工作，能体现一个企业的管理水平和风险防范水平。体现国有资产的保值增值能力。若出现重大风险，公司及领导将面临严肃的问责。地产行业作为资金密集型行业，企业要想快速发展，势必要追求上市。上市过程中，财务基础工作薄弱、账务混乱现象，会加大上市公司的难度，延长上市进度。上市后，作为一家公众公司，每年要面对事务所审计。若出现账务处理不规范，年报或者中报出现报表调整等事项，或者合规风险被披露，会影响到资本市场对于公司的评价，严重情况影响公司市值。做好财务基础工作，是对出资人的负责、对资本市场的负责、对团队成员职业生涯的负责。

政府税务维度：税法具有义务性法规和综合性法规的特点，核心是既要保证国家税收收入，也要保护纳税人的权利。税收具有无偿性和强制性特点。房地产行业涉及税收较多，税种较为复杂，特别是土地增值税和2016年“营改增”之后的增值税。纳税申报管理、发票收据管理、税务风险管理等如果做得不好，就要面临各种风险。一方面，税务基础工作做得好，可以免去税务稽查的处罚风险;另一方面：可以合法合理保护企业利益，不缴过头税，不多缴税。

内部管理维度：房地产企业财务管理，有两个重要方向：创造价值和守卫价值。前者要求做好管理会计工作，以财务指标为核心，去提升项目运营效率，做到规模与效益同步提升。这方面，基础工作是金字塔的底部。数字化管理的基础是底层数据的准确，房地产的财务数据来自高质量的会计核算以及业务系统数据的及时准确维护。后者主要包含合规与内控工作，对于地产公司来说也非常重要。严格遵守资金工作的权责，可以避免重大的资金风险。做好各项内控工作，可以一定程度上防止舞弊。

3 加强财务基础工作的一些措施

3.1 提升工作意识

要提升财务领导重视基础工作的意识。要正确认识基础工作的重要性，如果做不好，会产生严重的风险和危害。在绩效考核中，给予一定的权重。一个优秀的财务领导，一定是全面的和平衡的。基础工作就是财务人员的基本功。在企业年度的财务大会上，在日常的条线工作会议上，都要给予充分的强调和宣贯。财务领导是经营单位财务基础的第一负责人，所有问题都需要担责任。要有做好财务基础工作的信心和决心。

3.2 确定工作标准

工作标准要学会抓重点，善用20/80法则。制定的操作指引，要简洁高效，直击问题的本质。相关指引，不能繁文缛节，更不能制定后束之高阁。

工作标准分为两种：技术标准和管理标准。技术标准，就是一项工作的具体目标是怎么样。管理标准，是平台层面如何去管控。现就技术标准做一个重点阐述。

工作技术标准的制定，要重点分析这项工作的目标是什么——是合规、还是要及时性、还是要做得高效，或者兼而有之。还要分析现在存在哪些问题;发生过哪些风险;问题背后的问题是什么。标准的制定要具备目标导向和问题导向意识，目标确定后，具体工作要求和节点都要随即确定。

比如说，房地产公司为了投资拿地，会成立很多壳公司。壳公司对比项目公司，管理经常不完善。那么工作的重点就是：抓好凭证整理。尽管每个公司凭证数量少，仍要求每个月20日前，做好上月凭证整理，具备装订条件。这样可以驱动会计及时收齐原始凭证单据，打印记账凭证，做好银行余额调节表，打印好对账单，统计壳公司月末资金头寸等。以往因业务数量少，会计几个月整理一次凭证，工作不及时，容易出纰漏。

工作标准要简洁、易记。比如纳税申报时间，由于法定节假日关系，一些月份会有调整。可以统一规定好10日前。随着税务网上申报、网银的普及，出现了对账单不打印，纳税申报表只有电子保存，未有打印纸质报表。对于财务档单管理，可以确定一个原则：电子可以备份，但纸质均要打印[2]。

3.3 做好宣贯和培训

房地产企业财务人员流动性高，新项目公司经常招聘新员工。以往很多工作，因为人手紧张，新人来了就干活，不知道工作标准是什么。要积极做好工作标准的宣贯和培训，定期组织培训。工作标准要形成红宝书，便于学习和理解。要不断加强财务人员的责任心和专业素养，用学会用身边的案例来教育自己的员工。

3.4 平台管控和过程评价

有了标准后，执行尤为重要。很多工作，比如登记台账，平时做好，所花时间很少。因此要做好过程的管理。规模房地产企业，通常会有区域或者城市公司平台。要发挥好平台的统筹作用、评价作用。区域平台可以进行季度巡检，就下属经营单位的财务基础工作水平，进行检查和评价。基础工作的提高和检查都可以实践“清单文化”。像商用飞机每次起飞前，机长都会根据清单，逐项认真准备。提倡清单文化能让财务人员养成认真踏实，做基础工作一板一眼的良好工作习惯。

一些单项工作，可以每月进行数据评比、晾晒、过程预警和点评。季度巡检，可以就基础工作进行量化打分。在公司内部形成比学赶超的良好氛围。财务工作有不好量化特点，区域平台的季度巡检结果，可以作为财务负责人对下属绩效打分的重要依据。

3.5 做好财务人员队伍建设

著名企业家宁高宁说过：人是战略和执行的最大连接点。在真正的管理学中，人就是全部。基础工作的提高离不开一支高素质的财务队伍。财务队伍建设要严格招聘关。招聘时，不仅要看教育背景和学历，也要着重考察候选人的风险意识、规则意识。工作中，要让基层员工明白基础工作的意义。管理中，要有一个级别相对高，责任心强的同事做管理和统筹，这位人员要熟悉工作的标准，并具有一定管理沟通能力。要做好奖惩工作。财务负责人要避免“做好了是应该，做不好要批评”的思想。正确认识到基础工作的长期性和艰巨性，做好积极引导和鼓励。

3.6 推进信息化建设

有条件的房地产企业，要大力推进信息化建设。数字化管理是行业趋势。房地产企业的业务系统、财务管理系统，数据的互相拉通。数据流能从业务系统里导出，在财务系统里直接形成会计凭证。财务管理的各种数据系统，能让数据收集和整理变得及时和准确。将财务人员从烦琐的基础工作中解放出来，去从事更有价值的工作。财务共享中心，资金结算中心的发展，势必改变财务基础工作的格局。就像网银和个人银行卡的普及，现在房地产企业几乎很少再有现金。对于现金管理的种种要求，逐渐成为历史。信息化建设初级阶段，财务人员不能过于依赖系统，要做好数据准确录入，和业务条线及时对账。不断总结问题，加强和IT部门沟通，形成系统的快速升级迭代，使信息化系统更自动和智能。

4 结论

房地产行业进入白银时代后，房地产企业的管理逐步向精细化管理方向发展。加强财务基础工作正当其时。财务负责人要正确平衡价值创造工作和基础工作两者关系，善于通过体系化的工作方法，高效地提升财务基础工作水平，为企业创造价值、守卫价值，作出积极的贡献。

参考文献：

[1] 刘彬全.强化房地产企业会计基础工作提高财务管理水平[J].财经界（学术版），2019（11）：145-146.

[2] 孙英阁.规范財务基础工作提高财务管理水平[J].现代经济信息，2019（10）：174.

[作者简介]杨晓辉（1980—），男，汉族，广东中山人，研究生，金茂上海财务管理部总经理，中级会计师、中级经济师、注册会计师，研究方向：企业财务管理。