新租赁准则对企业财务的影响分析及运用

摘 要：新租赁准则的施行，彻底改变了以长期经营租赁业务为主业的企业会计核算及报表列报。为了让非财务人员更容易理解和运用新租赁准则，更好地结合可操作性提出业务优化方案，通过分析新租赁准则对利润、资产负债等企业重要财务指标的影响，结合重点关键要素提出合理的意见，避免因业务理解与财务核算差异而导致的决策偏差。

关键词：古城镇 ;新租赁准则; 经营租赁 运用

2021年，浙江省发展改革委、省建设厅发布的《浙江省新型城镇化发展“十四五”规划》，规划在2021—2025年期间，全省聚焦历史文化、经济发展和社会民生三大领域，高标准布局建设一批规划千年古城。同时省发展改革委、省委宣传部发布的《浙江省文化改革发展“十四五”规划》也指出要推出一批古城、古镇和古村旅游目的地。而后省发改委先后公布了两批次的千年古城复兴试点建设名单。至此，迎来了古城镇商业运营的新发展阶段。

一、古镇运营租赁业务案例

案例：A古镇运营公司为国有企业，主要业务为当地县城古镇古城街区商业运营。A古镇街区商铺产权所有人及出租人为县政府，承租人及使用权人为A运营公司。双方签订合作协议，县政府授权A运营公司负责该古镇街区的独家商业运营，运营期限10年，自2022年1月1日至2031年12月31日，A运营公司每年年末支付租金，租金按照建筑面積乘以单价计算，并给与前三年免租金的优惠政策。

经研究及测算，A运营公司计划将上述古镇街区商铺出租，以在运营10年期间获取租金收入，按照运营部的测算结果显示，认为前三年为免租期，没有租金费用，该项目能够在第一年就能实现盈利目标。但财务部测算的结果显示，前两年项目均会亏损，直至第三年才能开始盈利。上述测算的巨大差异，直接影响公司各类决策，包括租金定价、后续投入等。其产生如此大根本差异的原因均在于对企业会计准则的运用及理解。

二、新租赁准则的主要变化及影响

2018年，财政部发布《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“新租赁准则”），自2021年1月1日起所有企业都要相应参照施行。新租赁准则修订的核心目的是为了全面及真实地反映企业因租赁业务而产生的权利和义务，避免表外融资潜在风险。主要变化是将长期租赁（不包括租赁期不超过12个月的租赁及低价值资产租赁）业务都要计入资产负债表，无论是经营租赁还是融资租赁，这与之前经营租赁是出租人的资产，承租人不计入资产的做法存在本质上的改变，对于非财务专业人员，在理解上更加困难。

而根据新租赁准则的应用，会在前期对公司利润造成一定程度的侵蚀，同时增加公司的资产总额、负债总额，对轻资产运营公司来说，会产生关键财务指标的不利影响，包括资产负债率增加，从而对公司偿债能力影响，短期内对公司想要通过融资进而扩大发展经营的目标产生不利影响。

三、案例的具体分析

（一）租赁的识别、确认和计量

租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。根据租赁的定义及识别方式，上述案例适用新租赁准则。

租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债。本案例中，租赁期开始日为2022年1月1日。

使用权资产，是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利。在租赁期开始日，使用权资产应当按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负债的初始计量金额（租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量）;在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额;承租人发生的初始直接费用;承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。承租人后续应当参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。

本案例下，不考虑到期后的续约，且A运营公司在租赁期届满时也无法取得租赁资产所有权，因此租赁期为10年。

1. “使用权资产”成本和“租赁负债”的初始计量金额

本案例中，1-3年为免租期，租赁付款额为0元，4-10年租赁付款额均为1000万/年。

“使用权资产”成本=租赁负债的初始计量金额-租赁激励+初始直接费用+复原成本（假设没有租赁激励、初始直接费用、复原成本）

租赁负债的初始计量金额=1000×5.03101=5，031.01万元（是折现率取同期银行贷款利率4.9%、10年期的年金现值系数）。

因此，“使用权资产”成本=5，031.01万元。一般按照直线法计提折旧，每年折旧金额=5，031.01万元/10年=503.10万元。

2. 租赁负债及利息费用分摊

在2022年-2031年期间，按照4.9%利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。

3. 利润总额计算

公司根据年出租价格及出租率预估商铺出租收入，并结合折旧费用、利息费用结果得出公司分年度的利润总额。

2022年商铺出租收入预计1124万元，公司日常运营人工及活动成本为600万元，按照运营部测算，营业利润至少为524万元。但2022年折旧费用+利息费用=503+247=750万元，实际账面利润总额=1124-600-750=-225万元，当年为亏损。

4. 对资产负债表的影响

对于轻资产运营公司，资产主要集中在货币资金，然而因为新租赁准则需要承租人将经营租入资产作为使用权资产，从而引起了资产负债的结构性变化，根据上述案例，A运营公司的简化资产负债表如下。

根据上表可知，原本轻资产运营的A公司，资产负债率3%，2022年经营租赁业务之后，资产负债率上升到了78%，与新租赁准则将经营租赁本质上理解为是通过融资买入资产的筹资活动相一致。这就导致，短期内A公司可能无法再通过银行融资等渠道获得资金。

四、理解及运用

根据上述案例分析，反映了准则执行的各类不利结果，但财务从来不是让非财务人员必须被动地去接受这个财务结果，而是探索如何协同各方专业能力更好地理解及运用这一规范，从而为企业经营提供决策依据。

第一，在建立合同契约之时，特别关注租赁期、租金支付方式这些条款对财务业绩的可能影响。对于承租人而言，最重要的莫过于租赁费用的分期确认，而租赁费用在什么期间确认，按什么金额确认都要遵循基本确定的原则，对于无法确定的情况下，要坚持谨慎性原则。

1. 租赁期的重新评估及调整

租赁期是承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间。有续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还包含续租选择权涵盖的期间。有终止租赁选择权，即有权选择终止租赁该资产，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期包含终止租赁选择权涵盖的期间。发生承租人可控范围内的重大事件或变化，且影响本公司是否合理确定将行使相应选择权的，承租人对其是否合理确定将行使续租选择权、购买选择权或不行使终止租赁选择权进行重新评估。

因此，可以利用租赁选择权是否能合理确认这一要素来约定租赁期。以上述案例为准，可以与县政府签订了为期5年的租赁协议，并约定拥有5年的续租选择权。目前实务操作中，鉴于对续租年限和续租期内租金估计的不确定性，续租选择权的判定按照实质重于形式的原则，除承租人对租入资产进行了重大装修等特殊考虑因素，一般作为不能合理确定续租选择权。上述案例即可以在前5年内分摊，租赁费用对利润的影响减少。

2. 可变租赁付款额的条款设定

可变租赁付款额是指承租人为取得在租赁期内使用租赁资产的权利，向出租人支付的因租赁期开始日后的事实或情况发生变化（而非时间推移）而变动的款项。当可变租赁付款额取决于指数或比率时要计入使用权资产，包括与消费者价格指数挂钩的款项、与基准利率挂钩的款项和为反映市场租金费率变化而变动的款项等。

但当可变租赁付款额不取决于指数或比率，就可以不计入使用权资产。比如租赁协议中约定3年免租期后租金按照营业收入的一定比例确定，该种情况下，无法预估整个租赁期的租赁费用，只能在实际发生时计入当期损益，即不会在免租期计入租赁费用。

第二，非财务人员容易混淆的租赁业务会计与税务处理，在实际操作中更要关注合同条款的变化对税会的影响，当然差异是暂时的，在整个租赁期内，整体对业绩的影响是一致的。

五、结语

古城镇商业运营未来会更趋向于整体规划、开发建设、多元经营、专业化管理一体化的运营思路，在没有强大资金背景的前提下，初创期以轻资产运营为主，通过提供专业招商运营服务，获取稳定持续的现金流，后续再进一步扩大经营多元化和开发建设投入，构建资金良性循环。这一过程需要财务人员结合业务做财务、财务成果反馈业务，这才是做企业财务管理更深远的价值和意义。包含新租赁准则在内的企业会计准则不仅是对财务人员的要求，也是对非财务人员的考验。

参考文献：

[1] 财政部.企业会计准则第21号——租赁.财会[2018]35号，2018.12.7

[2] 魏榕芳，崔雯雯，聂晶晶，赵鲁燕.实施新租赁准则的报表影响预估与合同应对[J].商业会计，2021（6）：46-47

[3] 杨小龙.文旅型特色小镇运营模式创新研究-以乌镇为例[D].北京交通大学，2021.

作者简介：潘秀秀，女，1987年10月，浙江湖州，大學本科，会计师，企业财务管理，浙江省文化产业投资集团有限公司