现代测绘技术在房地产工程中的应用分析

刘毅飞

摘  要：中国城镇化进程的加速也促进了中国城市建筑总量的增加，而房屋测绘工作在中国房地产工程中的应用也越来越广泛。现代测量科学技术给房地产业的开发产生了巨大的影响，精密、科学的测量成果也为现代房产事业的开发和社区的长治久安提供了重要保证。本文重点介绍了当前的测量新技术及其在现代房产测量中的重要作用，并着重剖析了多种现代测绘技术的实际应用。

关键词：测绘技术;房地产工程;分析

房地产定量测绘技术是指运用专业的仪器和技术手段，对房地产的位置、面积等进行测量，为房地产经营管理提供有效信息服务的一门专业定量测绘技术，属于测绘专业的一门分支学科。运用传统测绘技术手段，辅之以现代测绘测量仪器和先进的专业测绘管理技术，结合当前我国房地产企业管理的实际管理需要，对房屋实际面积按照规定要求进行数据测量、按照房地产测量需要提供互平面户型图和实际面积数据，为房地产的开发提供准确数据。因此现代测绘技术对房屋面积测量起到了重要作用，也是在房地产工程质量管理方面的重要环节。

一、房地产测绘的现状

现在，随着国家房屋所有权的归属以及所有权的维护问题中的纠纷日益增多，房产的实际面积、具体位置等相关信息在解决问题的过程中引起了社会群众的广泛关注。虽然房产的建筑测量工作在房屋的实际建造中已经取得了较好的发展，但是由于现代测绘技术在房地产工程中的应用起步较晚，房地产测绘在测量方式和数据获取方面也与工程和地形测量有许多不同之处，现代测绘技术在房地产工程的实际应用中仍然面临着各种各样的技术问题。

虽然房地产的工程测绘管理工作很重要，但因为缺少实际参考标准，其本身没有一个规范的对测绘内容和测绘要求的定位，因此普遍被公众认为与道路测绘一样，是一项很简单的普通测量技术工作，令现代测绘技术在实际的房地产工程开发中处于边缘位置，没有得到理所应当的重视。现阶段各地区均使用《房地产测量规范》作为测绘房地产的通用依据。

由于现在房地产工程行业的市场垄断现象很严重，导致房地产工程中的测绘工作也出现了严重的行业垄断行为，行业间缺少强有力的竞争，也让行业间的相互监督失去了作用，直接导致房地产的工程测绘行业失去了原有竞争力和发展潜力。

随着房产测量工作的不断进步，员工们越来越意识到常规的方式已无法满足当前的工作需要，而为了使自身在竞争激烈的社会环境里不被淘汰，必须增强自身的专业能力，掌握更为先进、科学的测量方式，提高房产测量工作的服务效能和成图质量。

二、房地产测绘作业方法分析

（一）采集外业数据

在进行外业数据采集处理工作时，所有外业相关技术设备以及工具都必须要严格满足国家相关的质量检验和質量精度的工作要求，并严格遵循，先对高层住房及其附属外业数据采集，再采集建筑结构外业数据，最后对住宅内部外业数据采集的工作流程。因此在处理外业数据采集记录时，我们首先应该认真检查标准草案中明确标注的外业数据，并比较两者间的质量差异。如发现存在较大差异，应及时进行复查。

（二）处理及分摊计算内业数据

完成以上环节后，应及时处理行业内调整和图形处理，尽量避免因与测绘时间间隔过长，造成数据上的遗漏，而进行不必要的返工。基于数据处理的总体规划原则，不仅要有针对性地对每一层或每一套数据进行考虑，而且对有关上下标准层数据的一致性也应该进行充分考虑;在处理完图形，进行内业计算之前，必须严格全面的检查相应的数据处理。

（三）常用测量方法分析

常规的测量方法有两种。一是直接测量面积的方法。对房屋进行实地测量，然后按照图形将其分割成若干的简单图形，再使用几何图形的面积公式对若干简单图形进行计算，最后求和计算出房产总面积;二是直接采用图形化的测量法，使用相应的测量仪器，对图纸上的图形进行测量，通过运用仪器求积法和方格网法计算汇总，最终得到放房屋实际面积。

测距管理仪器的测绘使用。目前，房地产测绘工作中常用的方法主要是内外一体化数字化测绘，通常对这种测绘的精度有比较高的要求。所使用的工具必须是通过测绘行业资质审核测试、符合相关测绘专业要求的房产测绘仪器。使用全站仪进行房产测绘必须考虑到仪器加常数，因为室内面积较小，距离较短，可以不考虑仪器乘常数。必须加常数的主要原因是因为，仪器在信号发射和接收是存在着信号不一致的现象，而且由于反光棱镜的反射面也存在着一定的差异，导致仪器测出的距离会与实际距离值存在一定的误差。

数字测算方法。这种方法是数字测绘技术的演化，通过绘制房屋平面图，标出相应的坐标，计算出房屋的面积。其具体方法是：先进行首层，标准、非标准层和分户平面图测绘，综合成数字房屋测绘平面图;然后在通过建筑面积、公摊面积、产权面积、户内使用面积的综合计算，测算出实际房产面积。

三、房地产测绘技术应用

（一）全站仪在房产测绘中的应用

全站仪是一种现代化新型测量仪器，主要是通过测距、测角、微处理等技术提高测量的质量和测量效率。全站仪能够对房产相关建筑测绘过程中的测量信息进行自动分析和计算，然后将测量结果转化为电子信息形式进行自动保存，使用者可以根据需要对电子信息进行传输。目前全站仪在实际应用中，能够有效提高自动测量时的精度，通过测绘工作的广泛应用，全站仪的使用范围也不停扩大，在工业房产建筑测绘过程中也发挥起了越来越重要的作用。

（二）GPS-RTK在房地产测绘中的应用

GPS-RTK技术是新型的一种GPS在线测量相位技术，是基于载波相位测量观测器数值的一种实时相位动态技术。该检测技术的广泛应用已经成为质量控制行业测量测绘工作的重要里程碑，受到质量测绘专业人员的广泛应用，有效地提升了工程测量管理工作的技术外业性和效率。例如，房地产工程测绘管理系统实际应用中使用GPS-RTK技术，可以对每一宗土地、每一个权属界止点和测绘地籍进行精确详细的测量。在卫星信号被遮挡处，可以使用测距仪、全站仪等一起进行绘制，经过专业软件整理、录入，最终获得精确的测绘数据。

使用传统的测绘技术对土地进行检测，通常需要进行补测。这不仅严重影响了测绘效率，也对数据误差难以把控。而使用GPS-RTK技术，可以准确有效地保证测量结果的真实可靠性，也可以在一定程度上减少人力资源的使用。此外，房地产工作中通过对GPS-RTK技术的应用，可以科学合理地获取真实准确的地籍数据信息，确保房产资源信息的准确性，能够有效地避免合同纠纷。

GPS-RTK技术克服了一些传统技术特点，解决了精度差、成本高、操作繁琐的三大技术弊端，实现了全天候、全方位、高效率的测量。GPS-RTK技术减少了测量误差，提高了数据质量，更好的确保了整个测量项目的高效准确。

（三）数字化成图在房地产测绘中的应用

对于测绘技术而言，数字化地图与热成像地图二个技术手段的综合运用，实现了地图测绘中的楼层权属表的数字生成和对楼层权属关系信息的处理记录，从而形成了从栋到门、从门到户的楼层对应权利信息，这样能够有效地进行测绘信息的交换与转化。在整个操作过程中，可以使用各种计算机软件来实现辅助房产地形图的测绘制图。而数字化成图软件AutoCAD就是将生成的房产图像模型进行加工调整和着色美化，得到能够直观观察到的图层实际效果。该二项技能因为操作简便、效果直观，所以迅速被测绘行业投入到广泛的实际运用中。

（四）地理信息系统在房地产测绘中的应用

地理空间信息数据系统技术以反映地理活动空间的信息技术模型为理论基础，采用符合地理空间模型的信息分析方法，根据其地理空间性和地理动态性的不同特点，为开展地理信息研究和执行地理信息决策提供服务的一种计算机信息技术。地理空间信息数据系统本身具有地理信息数据采集、信息数据分析和地理信息数据输出等完整信息功能。此外，通过多种信息模型的综合应用，能够在整个的信息使用管理过程中同时实现综合信息分析和地理动态信息预测。在实际运用过程中，能够大大提高各类地理信息计算的快速性、精确度、计算的处理高度性和科学性，完成许多其他人力资源无法同时完成的信息计算处理工作。

随着当前全球地理信息化和云计算处理时代的快速推进发展，"大数据"已逐渐进入我国现代社会政治经济管理发展的各行各业。地理信息系统在房地产工程中的大量使用，实现了房地产测绘工作机械化，减少了测绘技术中人力、物力、财力的投入，解决了人工测量误差较大的困难，在很大程度上提高了测绘技术的现代化管理水平和科学化决策水平，极大地提高了地理信息收集的高速性和准确性。对提升房地产经营管理的质量和效率提供了巨大的帮助。

四、房产测绘的质量控制优化

（一）加强房产测绘质量的监管

对房产测绘市场质量的监管，决定了房产测绘技术的质量。结合实际情况对房地测绘市场进行有效的监管，有助于形成良性的市场竞争。通过对房产测绘市场的价格的监管，可以有效的确保测绘产品的准确度及测绘过程中的服务质量，更好地维护使用方的切身利益。对房地产测绘进行合理的监管，有助于更好的整合房产测绘行业的资源，推动房产测绘服务的发展。

（二）准确采集房产面积测绘外业数据

对房屋进行实地测量是，必须遵循单独测量两次数据取平均值的方法，作为最终的准确结果。对整套住宅进行测量时，为保证测绘结果质量合格，所采用的最有效办法，是对其每侧边长进行分别测量，累加后与外围测绘的总长度比对误差。通过平差配赋的方法使各测量面值综合与总面积保持一致。

外业测量房屋层数时，要将外观层数与施工建筑图纸进行比对，核对其楼层内部是否存在因涉及需要而添加的、未计入总层数内的功能性楼层。

（三）准确、合理地计算房屋面积

房屋的公摊面积必须严格按照合法合规的相关规定进行计算，公摊面积计算完成后，要通过与总面积和室内使用面积的比对确保计算数值的准确度。

（四）对房屋面积部位的定性必须准确

在国家的相关规定中，房屋中有些面积是计算一般部位的，也有些是不计算面积部位的，如果对房屋面积部位进行了错误的定性，必将导致后续面积计算出现错误。因此，严格按照相关规范对房屋的实际面积部位进行功能、性质的定性，确保其在性质认定中不出现偏差，是保证房屋测绘面积计算数据准确性的基础。

（五）确保内业数据的完整

前期数据、手续必须经过规划部门的严格审查。对已售房产进行实测的时候，也应仔细核对总建筑面积，比对与销售面积的误差。查明误差产生的原因，及时做出调整。确保内业数据的重点在于：房产信息的真实可靠性;图纸内容的真实完整性以及面积计算的准确性。

（六）完善内部质量控制系统

房产测绘的质量控制，主要是其系统内部的控制，控制的内容包括房产测绘工作使用的测量方式和软硬件的配置。软硬件配置的选择应当遵守相关规定，测绘工作的进行必须在相应的法律法规监督之下。良好的软硬件配置，明确责任认定，对于有效提高测绘质量，推动整合行业和谐稳定的发展，都能起到积极的作用。

（七）增强相关合作

测绘机构应加强与房地产管理机构合作，以相关法规确定的技术标准来规范房地产测绘的操作。房地产测绘技术应与信息系统平台应达成数据、运作模式、操作流程及质量监督机制的统一。这不仅能够规范房地产测绘的行业标准，而且有助于确立房地产测绘成果的权威性，维护房地产市场的正常秩序。

（八）重视对于人才的培养

房产中的测绘专业工作的服务主体对象，即专业测绘技术工作人员。测绘技术工作人员的综合能力与其技术水平直接关系到房产测绘的专业总体服务质量。就目前实际情况来看，在房地产测绘行业中，房产测绘技术工作者在开展服务的整个过程中，普遍存在着从业人员综合能力技术素质发展水平较差的问题。职业技术素质较差的从业人员，不仅影响了行业的整体口碑，而且错误的测量数据也给将来的房地产工作带来了巨大的负面影响，对整个房地产测绘行业技术水平的提升与发展也产生了严重的阻碍作用。想要有效地解决这一切的问题，就应当高度重视对于测绘人才的能力培养。通过定期组织测绘技术管理能力的培训，给予专业测绘工作人员获得学习运用现代化测绘知识技术的机会。同时适當地引入行政奖惩激励机制，对于在工作中实际表现优异的测绘工作人员应当给予一定的行政奖励，对于在工作中实际表现成绩较差的测绘工作人员应当给予其他相应的行政处罚，以此不断激励测绘人员提升专业能力和业务水平。

五、结语

现代测绘技术不仅能够为房地产工程提供可靠科学、准确的数据，还能为房地产工程测量结果提供了高质量的信息保障，使保证房地产工程能够有效的前期的设计规划上顺利发展。因此，现代测绘技术在房地产工程中占有极其重要的地位。只用通过实际应用不断总结、不停创新，积极改正现代测绘技术中存在的问题，才能让现代测绘技术更加完善，才能更好地服务于社会。

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