土地集中供应下的市场效应与房企经营策略

杨小元　黄艳竹

摘  要：近年来，房地产经营中土地集中供应试点政策已有显著效果，该政策极大影响着市场效应与企业经营的持续发展。本文将以三线城市为例，整理首次进行土地集中供应的成交状况，分析研究土地集中供应试点产生的市场效应，同时分析土地供应政策给房地产领域企业融资、产生利润等方面的影响，探究在建设企业视域下，土地供应政策建设企业经营的有效方法。

关键词：土地集中供应;市场效应;房企经营;三线城市

引言：当前房地产土地市场颁布两集中政策，该政策对房地产企业经营发展具有巨大影响。两集中政策能够让房地产市场充分利用大型房企，以便更好的迎接土地市场改革，减缓企业资金周转压力，有效提高企业资金的的使用率，进一步检查企业融資能力，减少企业投资房地产市场的投资风险，促进中小房企间的交流合作，使得土地市场供应更积极，以维持房地产市场的长久发展。

一、土地集中供应下的市场效应

（一）部分土地试点城市平均溢价率呈下降趋势

当前首次完成土地集中市场试点的城市中，部分城市的平均溢价率有显著下降趋势，如义乌、金华等三线城市，部分三线城市土地集中供应试点间平均溢价率在7%左右，比之前大概下降1个百分点[1]。少部分三线城市出现客观因素，如部分土地供应的都是优质土地等，其自身城市有效提升土地平均溢价率。借此除了土地供应集中政策影响土地平均溢价率外，还存在政府有意规定出让土地平均溢价率上限额度，采取摇号等形式，使土地市场价呈上升趋势。

（二）加大土地市场竞争压力，房企拿地格局发生改变

土地集中供应政策下的部分试点土地城市自身的房地产供给压力较大。土地供应的土地市场价值大概在百亿左右，大部分三线城市共同出让土地，导致房地产企业资金流不足，龙头房地产企业也深陷其中，从而有效改善房地产企业恶意限制资源的情况，促进部分城市科学出让土地。政府应优化出让土地的平均土地溢价率，避免被动因素和客观因素影响其土地价格，优质土地与摇号形式等因素提前确定拿地城市影响出让土地价值，从而有利于公平拿地，并不是龙头房地产企业才有资格拿到优质土地。而且土地集中供应政策加大竞争力度，改良房企格局，却未变动龙头企业拥有优质土地的现象。

（三）加快行业出清速度，提升行业集中度

房地产企业需要进行多次拍卖并优化土地拍卖策略，多次土地集中出让缩小其自身房地产企业的空间，可能出现房地产开发商及龙头房企获得大部分优质土地的现象，相比之下，中小型房企参与土地拍卖却很难拍到优质土地，进而加快房地产领域的初请速度，从而促进房地产领域集中度得到提高。例如表1，龙头房企获取土地资格占比较重[2]。

二、土地集中供应下房企经营面临的困难

（一）房企经营融资压力过大

土地集中供应下，三线城市较一二线城市来说，其自身经济发展速度相对缓慢，三线城市的房地产企业更需要大量筹集资金，方便支付土地拍卖的保证金及获得土地后的土地出让资金。目前土地集中供应政策的快速实施，极大扰乱房地产企业融资市场。若在土地集中供应前，房地产企业具有充足时间与空间，就可以利用自身固有的房地产项目进行销售或是银行贷款等方式进行融资[3]，届时在统一进行土地拍卖会减少房地产企业的压力。而现行的政策及银行限制房地产企业的贷款额度，以致于房地产企业融资压力加大，不利于三线城市的房地产企业持续发展。

（二）极大化降低项目利润率

目前落实土地集中供应后，房地产企业增加土地出让的竞争力，三线城市的竞争力也逐渐加大，为了获取优质土地，有效促进三线城市的房企发展，各个房地产企业都极大的降低土地盈利，以确保优质土地落到自家企业。当前大部分土地出让已经限制平均溢价率，一二线城市自身房企具有自持情况，能够增加土地成本，却减少房地产项目利润空间，而三线城市中也有少部分城市具有自持情况，这种自持情况不利于对三线城市的房企运营。

三、土地集中供应下房企经营策略

（一）优势互补，强化合作交流

土地集中供应使得三线城市出现许多新的房地产企业，这些新兴房企刚开始经营困难，对其城市的经济状况以及土地出让情况不了解，新兴房企需要与三线城市长久固有的房企进行合作交流，互相学习优秀的经营理念和土地资源共享，有效降低经营成本。同时对于未能拍到优质土地的房企需要充分利用自身企业的设计理念、资源信息等方面与得到优质土地的房企进行共同合作，以便合作共赢，降低双方运用成本。

（二）合理控制资金运营，以便提升利润率

资金链能够对三线城市的房地产企业的发展起到至关重要的作用。在土地集中供应下，资金链更是十分重要。不仅在土地集中供应拍卖和所拍土地开发过程中房地产企业需要投入大量资金，而且三线城市经济发展缓慢，房地产开发后无法保障销售楼盘的利润，进一步增大房企资金压力。因此，在大量运用资金的情况下，三线城市的房地产企业需要合理控制资金的投入和投出[4]，在拍卖土地时理性拍卖，应选择适合自身企业的土地，避免盲目消费，浪费资金投入，在楼盘销售时合理安排尽可能满足大众和市场所需，有利于提升楼盘盈利率。

（三）加快房地产企业运营模式转型速度

三线城市的房企经营受社会经济、银行限额贷款等方面的影响无法持续健康发展。当前三线城市的房企经营理念落后，其自身经营模式还处于粗放式，无法保障房地产良好运营。因此，房地产企业需要提高自身实力和楼盘项目经营水平，粗放式的经营模式不能满足当前土地出让市场，房企应实施合理科学的管理模式，充分发挥自身企业的优势，保障房地产产品的安全质量，把目光放长远，发挥运营模式的最大价值来获取优质土地，以便增加房地产企业的利润收益。

（四）组织土地投资研究部门，加强决策与运营能力

投资研究部门在房企投资土地项目中起到关键作用，而目前三线城市缺乏建立房地产企业土地投资研究部门，不利于自身企业在土地出让时选择适合投资的土地，增大投资压力，加大运营成本，降低销售利润率。土地出让视角下房企的土地投资部门可以充分发挥其自身的价值，在一定程度上有效控制是否投资这块土地及投资金额。土地出让前，房企的投资研究部门需要在短时间内有效推测出许多土地的使用价值、土地分布位置、土地利润等方面[5]，同时需要结合自身房企的运营情况，才能进行估计所推测出来的土地应投入的资金额度，而且当前社会经济发展迅速，三线城市的消费水平也逐渐增大，使得大众逐渐理性消费。因此，房地产企业的投资研究部门在考虑所投土地时要符合市场规律和大众心理需求。这更加体现出三线城市房地产企业组建土地投资部门的重要性。所以三线城市的房地产企业应该重视其自身的土地投资研究人员的培养，定期组织参加关于土地投资内容的培训，有效提升其自身投资研究人员的专业知识和专业能力，有利于打造优秀的投资研究队伍，进而强化投资研究部门对土地投资的决策能力，有利于自身房企拍到适合的土地，促进房企运营能力得以提升，进一步有效缩短三线城市与一二线城市房地产企业的差距。

结语：

土地集中供应给三线城市市场效应和房地产企业发展带来许多挑战。三线城市的房地产企业应加强自身发展的不足，改善发展理念和运营模式，积极与其他房企合作共赢，注重组织优秀的投资研究部门，土地出让符合自身企业运营状况，促进房地产企业的资金合理利用与高效运营，进一步满足土地市场与大众需求，强化房地产企业的综合竞争能力，有利于三线城市房地产企业的可持续发展。

参考文献：

[1]管洪俊， 王陆云. 城市土地供应与房地产市场的若干研究论述[J]. 中国房地产业， 2019， 000（006）：37.

[2]金晓瑛. 三线城市中小型房地产企业的发展战略[J]. 消费导刊， 2019， 000（008）：195.

[3]于玲. 三线城市房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[J]. 消费导刊， 2020， 000（005）：109-110.

[4]严金海， 丰雷. 土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动[J]. 中国土地科学， 2019， 33（03）：18-26.

[5]刘永强. 浅谈土地供应及其对房地产市场价格的影响[J]. 中国房地产业， 2019， 000（026）：192.

作者简介：

第一作者，杨小元，男，1987.11，汉，宁夏银川，硕士，中级工程师，土木工程施工及项目管理，旭辉地产，750000

第二作者，黄艳竹，1987.1，汉，河北衡水，硕士，讲师，高性能混凝土材料，银川能源学院，750000