目标成本管理在房地产企业中的应用

黄安涛

目前，市场竞争局势变化莫测，同时，货币政策稳健趋紧张，房地产信贷政策趋严，资金成本不断攀升，房地产企业要想在激烈的行业竞争中脱颖而出，更要高度重视目标成本管理这一应用问题。企业要制定清晰明确的目标成本，并对目标成本责任进行层层细化，确保目标成本编制的准确性、可执行性，进而为实现房地产企业战略发展目标提供强大的保障。本文主要以目标成本管理在房地产企业中的应用为论点，希望为相关行业人士提供些许帮助。

一、目标成本管理在房地产企业应用的可行性因素分析

（一）有利于房地产企业竞争实力的稳步提升

现阶段，一些房地产企业虽然形成了一定的成本管理模式，然而也存在着诸多不完善的地方。在完善督导体制、创造良好工作条件的同时，要提高企业成本管理水平。首先，基于对外视角，中央政府加强了对房地产企业的管理与控制，并给予基本住房条件强大的扶持，促进企业合作，大力推动各界交流与互动，将房地产价格保持在合理范围内。其次，基于对内视角，通过目标成本管理，加强成本控制，可增加企业竞争实力，彰显竞争模式优势，防范市场风险，提升企业盈利和服务水平。借助目标成本管理，房地产开发企业能够对工程造价等各个环节进行控制，从而对方资产投资阶段的投资估算、后期设计的预算目标进行重新整理，从而逐步优化投资成本。对于房地产企业的成本管理工作来说，目标成本管理在方案设计、施工图设计、施工进度设计等各个环节对房地产企业的开发进行管理，能够在根源上实现“节流开源”的经济目标。

（二）有利于维护消费者权益

现阶段，市场竞争局势越来越激烈，顾客对产品服务、质量等提出了全新的要求。如果简单粗暴地通过增加成本来促进质量、服务水平的提升，将直接影响企业利润。而通过目标成本管理的应用，对企业总体成本加以有效控制，在较低成本的情况下有助于提高企业经营利润水平，进而充分满足顾客的需求。传统的成本管理模式仅强调自身对于资金、资源的管控，但并不重视成本目标的分解，在这种情况下，用户的开发需求直接影响到最终的成本，导致预算成本与实际开支之间的矛盾不断扩大。对于房地产企业来说，目标成本管理可通过纵向分解、横向分解两种手段干预房地产项目的开发过程，从而根据用户的开发要求调整设计方案，并在成本、开支的同步约束下给出开发目标。在目标成本管理理念下，成本被合理利用，用户的需求也能被满足，有利于实现房地产企业与用户之间的“双赢”。

二、目标成本管理在房地产企业应用中存在的不足之处

（一）企业目标成本编制的准确性有待提升

在房地产企业目标成本编制过程中，其准确性难以保证，严重限制着目标成本管理的应用。目前，诸多企业在目标成本编制中，过于依赖其他部门提供的资料数据，数据可信度并不高，进而造成企业目标成本编制的准确性难以保证。部分房地产企业在目标成本编制的过程中执行力较低，将内部审计组织与财务部门的联动功能割裂开来，要求某一部门作为房地产开发、运營的主要管理者。“偏听偏信”的管理模式导致成本管理与房地产开发单位的实际需求严重脱轨，在成本管理活动中，房地产企业的运营需求无法得到满足。目标成本编制不准确、编制方案不合理，这是导致目标成本管理工作无法落实的重要原因。同时，在具体编制过程中，也没有深入分析、研讨以往编制目标成本中使用的数据，目标成本管理机制不健全，对目标成本管理理解深度不够，缺乏系统的培训指导，思想认识高度不足。

（二）尚未充分了解工程合同的执行情况

对于房地产开发来说，属于复杂繁琐的系统化工程，企业要及时签订各类工程合同，尤其在项目处于长周期、大工程量等情况下，对外合同数量较多的企业难以正确应对，一定程度上也加剧了企业监督全部合同的难度性。在工程合同中，各项施工要求与施工开支被明确标注出来，但其作用仅限于对施工成本与施工计划的“强调”，由于部分房地产企业没有建立严格的合同监管机制，施工合同的后期执行很难得到保障。当管理环节的执行活动与管理要求逐步脱轨，施工进程无法得到保障，一旦盲目调整施工计划，必然会造成施工成本的上升。此外，房地产企业在具体执行时，工程变更现象经常出现，这也对合同的监管造成了严重的影响。基于这些问题的出现，企业很难充分了解合同信息，存在着极大的管理陷阱。

（三）对合作厂商的跟踪管控力度严重不足

众所周知，房地产开发工程量比较大，要求企业要与厂商保持密切的交流与合作，比如在施工、设计以及材料供应等方面。房地产企业很难全过程跟踪管理各个合作厂商，对合作厂商实际情况的了解也比较少，进而造成企业很难全面掌握厂商在具体工程施工中的表现。由于对合作厂商跟踪管控力度不足，企业很难顺利开展动态化的成本管理工作，进而导致企业之间合作水平始终停滞不前。目前，与合作厂商之间的矛盾主要从以下几个角度表现出来：第一，原材料储备不足，合作厂商高估了自己的材料储备与供给能力，导致材料供给出现“断档”问题，延长施工周期，提升目标成本;第二，原材料质量不达标，这一问题较为常见，且所产生的经济损失最大，一旦出现原材料不达标问题，房地产企需要进行整栋、甚至整期的重新施工。充分了解合作厂商的经济实力与供给能力，建立合格的管控制度，才能在源头上保障目标成本管理的精确落地。

三、目标成本管理在房地产企业中的应用措施

（一）制定清晰明确的目标成本

在企业落实成本管理过程中，制定目标成本是首要条件，对于工程造价的控制也发挥着极大的作用。首先，要明确目标成本的流程，在目标成本控制过程中，要高度重视房地产投资阶段投资估算，并促进后期各项工作的顺利进行。并且在方案设计和施工进度设计环节中，要对投资成本不断进行优化，为项目的目标成本的确定提供依据。房地产企业必须明确掌握“分解目标成本”的一般方法，根据成本核算科目将开发成本逐步分解，从而构建可以兼容全部施工要求的成本体系，保障目标成本的规划有目的、有方向。其次，在目标成本的分解过程中，要选择纵向和横向这两种分解方式，在具体选择过程中，要结合房地产项目的开发过程，结合具体成本核算科目来层层分解开发成本，以便于后期各个项目的顺利进行。房地产企业不能将目标成本管理的重心完全放在“建筑成本”上，更要对方案设计、施工图设计、施工材料选择等阶段进行成本估算，借由财务部门和审计部门的联动逐步优化投资成本，从而形成科学的目标成本指标。确保目标成本清晰明确，后续的招标、施工等活动才能顺利开展。