金融周期与房地产价格波动的联动效应分析

宋智

摘要：金融周期与房地产价格波动的联动效应表现为，金融市场资产质量受到影响;金融机构金融需求受到影响。而投资者在金融周期、房地产周期所保持的预期，可决定着金融市场以及房产市场投融资的需求，还有市场供给与需求，进而影响到市场价格传导以及风险累积。所以，为规避金融周期和房地产周期风险联动，必须对预期管理进行不断加强，避免价格过大波动，从而降低房价对金融周期的影响。

关键词：金融周期;房地产价格波动;联动效应

最近几年，国内房地产行业发展非常快速，不但满足了人民群众对于住房的要求，还推动了国内国民经济发展。可是，在房地产行业发展过程中，存在着一系列的问题，房价过高则是其一。而在融资渠道还未完善的今天，房地产行业与金融行业产生了密切的关系，房地产价格波动会影响到金融资产质量。尤其是金融周期方面，房地产的价格变动会产生联动效应，为此必须强化此方面的研究，为保持房地产价格稳定和金融市场稳定积累一些经验。

1.房地产的周期对于金融周期形成的反馈机制

金融市场上资产质量以及融资需求受到房地产价格波动的影响，这可能会提升或抑制着金融机构信贷规模、社会融资规模、资产负债规模等。可见，房地产的周期不但能影响到金融系统，构成一定金融周期，也会带来一定金融风险。

1.1金融市场资产质量受到影响

针对金融资产质量而言，如果房地产的价格发生变化，信托和银行等一些金融机构信贷资产的质量直接受到影响，当房地产的市场进入上升期，房地产的价格会保持上涨趋势，此时房地产的抵押信贷资产质量保持稳健，这种稳定财务情况，让信贷规模扩大有良好条件。假設房地产的价格不断提高，此时商业银行中信贷资产保持安全，与之相关的则是银行的不良率，其会下降，缩小了风险加权资产的规模，核心资本的充足率以及资本充足率均能达到资本监管的标准，强化银行的信贷投放力，可不断扩张信贷的规模[1]。并且，资本市场上，提高的房地产价格会促使房地产行业股票机债券提升，债券价格、股票价格也随之上涨，有利于资本繁荣。而反过来看，如果房产价格逐渐降低，则会恶化金融机构的房地产抵押信贷资产，不良资产增加，增加了风险加权资产，使得银行的资本充足率逐渐降低，受到资本监管约束，银行只能缩小信贷的投放规模，降低了金融供给的水平。处于资本市场洪流中的房地产的产业链的债券和股票，均受到房产价格降低影响，增加了投资风险，如果此时将关于房地产相关的债券和股票金融资产减少，则会拖累到资本市场。

在市场经济中，房地产的价格不断变化，导致金融危机这种情况在很多国家均发生过。例如，日本的房地产泡沫，美国次贷危机、东南亚金融危机等[2]。分析这些危机的原因，就是房地产市场繁荣使得金融资产聚集到房地产市场，当房地产下行或衰退之后，房价大幅度降低，影响到金融体系，使得投资银行、商业银行、保险等一些金融机构中金融资产恶化，导致巨大资本损失，冲击资本市场，出现了瞬间的社会融资萎缩，进而导致金融危机和金融周期的下行。

1.2金融机构金融需求受到影响

房地产的周期处在上升期时，房价会不断上升，投资需求、刚性需求、投机会受到价格刺激不断上升。此时，需求增加、价格上涨会促进房产开发规模扩大，也加快开发速度，房产市场的供给、需求均增加，会使得金融系统融资需求不断增加[3]。同时，房产抵押品的价值逐渐提高，金融系统于房产市场中投资，资金表现非常安全，用房产获取的抵押款可促使金融机构贷款规模扩大。所以，当房产市场处于上升时，价格优势会吸引到更多金融机构中资金进入到房产市场，也就让社会融资的规模不断扩大，金融周期逐渐上升。反过来看，房产市场进入到下行周期，房价明显降低，此时刚需消费也滞后，投机和投资均减少，房产市场的需求减少;房产企业会处于不确定因素、价格降低的情况下进行投资与开发，将会变的更谨慎。

2.规避金融周期和房地产周期风险联动

金融研究学者从理性预期理论出发，提出稳定周期预期，降低房地产价格波动对金融周期影响的观点。当金融周期以及房产周期保持稳定，经济才能健康发展，从而规避金融危机以及经济危机[4]。投资者在金融周期、房地产周期所保持的预期，可决定着金融市场以及房产市场投融资的需求，还有市场供给与需求，进而影响到市场价格传到以及风险累积。所以，对预期管理进行不断加强，可规避价格过大波动问题，使得市场供给以及需求保持合理、平衡。

2.1全力促使金融周期预期稳定

从经济环境实际情况出发，投资者应当有着金融供给政策预期，考量信贷供给、货币供给量、利率水平等一些金融指标，去评估金融供给和预期二者间的契合度。如果金融供给顺应总体预期形势，此时投资者所进行的投资，才是充分考虑了风险收益之后做出的合理决定，并且，价格水平、经济秩序，其二者处于平稳区间。反过来看，如果金融供给的水平高于总体预期，投资者所进行的投资，则有着明显的投机性，可能会出现政策传导失灵问题、价格混乱问题，强化了市场价格过度的波动以及风险累积。因此，对于宏观经济风险管理而言，保证金融周期预期稳定是重要环节，核心点就是稳定金融的供给水平，强调金融供给、经济增长，同时要使得投资者在金融供给预期方面的平衡。也就是说，确定出政策目标，保证目标的执行力及公信力，以使得市场预期稳定。就金融周期的指标而言，信贷供给、货币供应量等应保持中长期的稳定状态，如果金融供给不足或者过度，均会让投资者对市场的预期改变。

比如，短期金融供给非常多，投资者会产生金融周期上升的预期，则会不断扩大融资规模，房产资产开发及配置不断增加，房价也会提高，并促使金融需求增加，短期内金融供给的过度，变成了中长期的上升金融周期。而反过来看，短期内金融供给非常少，使得短期内金融周期的预期下行，此时投资者会采用规避风险的措施，房产需求会减少，金融需求随之减少，供给也会减少，最终出现长期金融下行周期。所以，为降低房产价格波动对于金融周期的影响，必须加强预期管理，促使其稳定。

2.2保证房地产周期预期的稳定

我国政府针对房地产市场已经进行了多次调控，可是作用不够明显，房地产价格持续上涨的趋势没有变化。探究这一原因，是房价与预期间有着价格上涨而形成的上涨预期，不断强化的上涨预期，会促使价格上涨，同时长时间价格上涨，导致上涨预期越来越强烈。如果房地产的价格不断上涨，可能会出现房产市场的供需失衡的问题。并且，因房价问题引发的金融市场重大隐患，主要是房价过高引导金融机构资产结构失衡、金融资产大量积累在房产市场中。所以，应当对房产市场周期的预期进行稳定。此过程中，不断要对房产持续上升的周期预期进行改变，还要规避房价快速降低导致房产市场快速下行的周期预期的问题。关键点就是对“房住不炒”的坚持，利用调控方法，排除投机性的房地产投资，排除投机需求。还有就是，对房产刚性需求给予大力支持，例如信贷政策方面，如果购房者是刚性需求，不管是购买新房或者二手房，应当给予适当的扶持政策，像贷款规模、首付款比例调低、利率水平调低等等。

再比如，对售房政策和购房政策进行完善，明确区分投资需求和刚性需求，执行不一样的政策，规避变相投机行为。利用一增一减的方式，使得房产市场需求保持平衡，使得房价不会过度波动，此情况下可实现“住者有其屋”的目的，坚持“房住不炒”，使得房地产市场周期预期稳定，才能使得房价保持合理稳定[5]。就金融机构来说，则会由投机性的房产需求，转变为刚性需求，分散抵押贷款客户，降低贷款的风险，提高资产质量，降低金融周期波动。

以完善和规范房地产交易体系为例子。建立健全房地产交易体系，可预防并控制房产市场中的投机行为。所以，政府应当抓住房产交易的关键环节，健全房地产交易体系：其一，提高监管房地产开发与销售的力度，构建符合本地实际情况的房产开发、预售、交易、登记和发证的制度，加强房地产市场中交易的透明性。其二，强化房地产监管执法工作，提高执法的力度，对违规销售、捂盘惜售、虚假套袋等不良行为严厉打击，才能更好地维护剛性需求购买者的利益，也能促使房产价格保持稳定水平，进而减少房产市场对于金融市场的影响。

3.结束语

综上所述，针对房地产的周期预期以及金融的周期预期进行稳定，才是预期管理的加强，进而使得房产价格稳定，减少其对金融体系的影响，才能保持长久的金融周期稳定。

参考文献：

[1]陈羿锦.金融开放对房地产价格波动的影响——基于SVAR模型的实证研究[J].改革与开放，2020（12）：18-21.

[2]赵磊.金融杠杆率、房地产价格波动与政策调控[J].北方金融，2019（11）：39-45.

[3]聂高辉，晏佳惠.房地产价格波动对系统性金融风险的动态影响[J].中国资产评估，2019（04）：26-32.

[4]翟乃森.房价波动对宏观经济的影响：研究进展与争议[J].价格月刊，2019（01）：32-37.

[5]刘超.合肥房地产价格波动与金融稳定研究[J].今日财富（中国知识产权），2019（04）：63-64.