房地产公司信托融资风险的控制研究

龚延君　韩忠雪

摘要：房地产的长期发展周期需要大量资金，是典型的资本密集型公司。基金在房地产公司的发展中发挥着重要作用，资金实力雄厚的房地产公司发展迅速，前景广阔。信托融资为房地产业开辟了一条新途径，信托融资依赖于减少投资和资本供应灵活性的优势在房地产领域迅速发展，已成为房地产融资的最重要渠道。文章主要研究房地产公司信托融资风险的控制，介绍了房地产工期信托融资发展现状，总结了我国房地产公司信托融资风险的主要表现，最后提出了房地产公司信托融资风险控制措施。

关键词：房地产;信托;融资;风险控制

一、前言

房地产信托融资作为当下适用于房地产金融问题缓解的最佳方式，成为房地产信托机构最重要的信托手段，期间通过接受委托人的资产开展管理和经营活动，而后对收入进行分成。房地产信托在现阶段显现出与传统银行贷款融资完全不同的模式，其融资行为有着显著的优势，全新的方式为房地产公司提高了融资机制的灵活性，同时也降低了成本，这些比较优势也使它们成为受欢迎且在房地产公司得到广泛使用。本文在分析现有我国房地产信托融资现状的基础上，确定了房地产信托融资存在的风险，并提出了科学合理的房地产信托融资风险控制策略。

二、我国房地产公司信托融资发展现状分析

（一）房地产公司融资现状

目前，中国传统房地产金融渠道主要通过发行银行贷款、上市公司和房地产信托进行。其中，银行信贷是主要渠道。从20世纪末中国房地产市场房地产的引入开始，房地产借贷渠道主要依靠银行贷款来满足资金需求，贷款结构不合理，商业银行会承担巨大风险。当房价下跌时，银行将承担很多坏账。因此，对于参与房地产开发或国家金融安全的公司而言，单一的融资结构是不可取的。

目前，我国的金融房地产市场仍在建设中，金融产品和衍生金融产品很少，而且由于目前我国市场经济的发展水平相对较低，相应的金融产权制度还不完善。主要问题有：房地产没有金融产品，银行是主要的金融机构，风险相对集中，与房地产的金融交易集中在主要市场，没有政治支持，经济适用房的建设不到位等。

（二）我国房地产信托融资发展现状

自房地产调控以来，房地产公司融资渠道发生了较大变化。随着银行贷款的收紧，公司债券的关闭以及证券市场的再融资，发展公司必须寻找新的方式，信托资金正在迅速发展。房地产和重点行业仍是信托基金使用的关键领域。在2018年的前三季度，投资于房地产行业的信托基金余额达到13.42%，为2013年以来的最高水平。与银行贷款相比，房地产信托融资方式可以降低房地产公司资金的总成本，节省财务成本，并在条件方面提供更大的灵活性，从而实现房地产公司的可持续发展。与此同时，投资过程中的大多数房地产信托都采取贷款形式，仍然采取债权的形式，这相当于简单地取代原来的银行贷款，并没有解决风险和利益不对称的根本问题，在此过程中，信托行业的风险正在增加。将这一理论功能与中国房地产投资基金的现实进行对比，需要进一步的实践，观察和改进，才能在房地产融资中发挥积极作用。

在政府几项宏观调控措施的影响下，房地产公司不断寻找新的融资渠道，以确保企业资金的正常运作。然而，对于大多数房地产公司而言，信托融资实际上并未被视为企业长期融资渠道，仅用作银行贷款的临时替代方案。由于我国的房地产公司尚未形成将信托融资转变为稳定的公司财务渠道的意识，房地产公司的信托融资风险几乎没有消除，房地产公司信托融资的发展也很难，仍有许多障碍。

三、我国房地产公司信托融资风险的主要表现

（一）缺乏管理经验

大部分房地产信托从事相关的房地产业务，其行业管理效果显著。房地产对于项目的开发，往往最初的还款手段皆通过其项目价值来实现，尤其是营业利润是还款的重要方式。开发商在工程、项目、资本、人力等方面的管理能力直接影响着项目的开发结果，甚至引发信任计划风险。信托管理方案的安全性主要依靠公司对风险的把控能力，在其风险管理中可以对主要风险进行有效识别，同时还能有效预防风险的出現。对于信托公司而言，其资本规模和对风险的把控和预测水平远远落后于银行系统，所以贷款的持续性针对管理尤为重要，帮助信托项目可以实现较大的收益和有效管理风险。

（二）财务杠杆使用过度

现阶段，很大一部分房地产企业在融资方面的手段主要用于缓解财务紧张，不过在手段的运用中往往会过于依赖于财务杠杆的效用，造成自身资产负债率偏高的现象。主要表现在房地产企业的资金往来方面，凭借极少资本量就可以实现巨额资金的引入，凭借于此对项目展开管理，最终在税收方面得到有效保护，进而增强项目的盈利水平。同时还提升了房地产公司的风险程度，尤其是过度的运用杠杆效用，造成极高的流动性，提升风险性，引发后续还款的压力，这在偿还信托计划时会产生很大的不确定性。

（三）资金平衡不确定

房地产企业在自身资金余额方面会受到两方面的影响，分别是资本流入的降低，外流的提升。因此需要深入剖析影响因素在项目净现金流量方面的作用效果，找出敏感因素。大多数房地产公司通过债务管理来管理项目，这对公司资产的流动性提出了很高的要求。公司需要拥有大量资产来匹配资产，否则，公司很容易受到短期资本无法满足的问题。对于其流动资产来说最关键的内容就是库存，实现储备的基础是公司已经完成的开发用地、成品商品房、出租房产等。其中，商品房在获得销售许可证后就成为了房地产企业最重要的收入方式。在公司的运作中最重要的就是现金流，只有良好的保障才能让公司得以更好的发展，不过这些会被宏观政策以及房产销售的因素所影响，具有一定的周期性，而且波动性比较大，会在时间、数量和项目时效及成本等方面出现各种问题，公司经常面临财务限制困境。

（四）市场需求出现波动

房地产市场风险通常由个体、系统、区域等风险体现出来。其中个体风险来自于不对称的信息影响，会影响公司的房地产价格，甚至会引发资产价格泡沫的发生。系统风险来自于宏观方面，表现在国际资本、贷款、经济周期等方面。在势均力敌的平衡局面下金融机构、开发商及购房者往往会比较平静，而一旦被打乱，那么就成了价格泡沫，而泡沫的严重程度决定了泡沫何时爆发。区域市场风险取决于区域经济差异的程度，通常来说，开发商和购房者在猜测价格上涨方面的意识会造成均衡局面的波动，往往会被视为区域风险的主要来源。