房企收并购风云再起，房企竞争愈加激烈

摘要：收并购市场需求火热与近几年的市场热度和调控政策的力度有关，在2017-2020年市场需求持续的情况下，房企销售良好，有利于房企现金流的维续，无需靠出售资产来缓解困境。但随着各大城市调控政策以及“三道红线”、信贷“两集中”等融资端新规的出台，或将加快行业“大鱼吃小鱼”的进程。

关键词：并购;政策调控;“三道红线”

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）07-0032-33 收稿日期：2021-06-16

作者简介：张诗桦，同策研究院研究员、英国杜伦大学金融学硕士。

今年以来，房地产行业收并购风云再起。3月，远洋资本收购红星地产18%股权，交易对价200亿元;4月，房地产业内的“收购狂魔”融创中国再次出征，豪掷99亿收购“广西一哥”彰泰集团80%的股权。5月，宝业集团收购华夏幸福持有的武汉裕筑51%股权;而近期万科“拯救”蓝光的消息也备受业内关注。其实这一桩桩收并购案例的发生并非偶然，案例的增加是房地产周期变化下的必然趋势。

1 房企收并购市场愈热

自2015年开始，房地产收并购事件频发，许多企业把握行业收并购的机遇，参与其中。但是随着越来越多的大鱼大量吞食，池中的小鱼数量也在不断的减少。从图1中也可以看出，2017-2019年的房地产收并购事件及金额环比都呈现大幅下降的趋势，但2020年房企收并购事件数量又有重新上涨的势头。

这一变化趋势与土地价格相关性很大。对比公开市场的土地价格，2017年房地产市场的“收并购热潮”最盛，收并购成交金额3748亿的高点，而在这一年全国土地平均楼面价2861元/平方米（见图2），达到2018年前平均楼面价的峰值。而随着2018年土地价格小幅下挫后，今后的数年全国土地平均楼面价持续走高，到2021年4月已至4173元/平方米。虽然在此期间，收并购市场的规模出现下降，但趋势与土地市场楼面价格一致。

2 多方诱因综合刺激收并购频发

其实从规律上看，房地产市场热度持续走低、调控政策、土地价格、融资环境、行业利润空间等因素综合作用发酵并向房企端传导，导致经营策略较为激进或抵御风险能力较差的房企危机大幅增加，继而激发行业收并购事件的发生。

笔者认为，收并购市场需求火热与近几年的市场热度和调控政策的力度有关，在2017-2020年市场需求持续的情况下，房企销售良好，有利于房企现金流的维续，无需靠出售资产来缓解困境。但随着各大城市调控政策以及“三道红线”、信贷“两集中”等融资端新规的出台，或将加快行业“大鱼吃小鱼”的进程。

另外，从长期来看，我国城镇居民家庭的住房拥有率超96%，增量需求较前期相对饱和，房地产业需求规模上涨势头必然有所减缓。房市热度降低，业内企业的生存空间都受到不同程度的压缩，而中小企业受规模的限制抵御风险能力较低，更是成为重灾区，这便给行业内的收并购创造了市场契机。

从地产调控政策的趋势来看，各地“补丁”政策频繁发布，对房企销售端形成压力，同时融资端政策也在不断收紧，房企面临着严厉的政策环境。各地“双限”“四限”政策频出，土地竞争激烈，招拍土地价格持续走高，项目成本增加，而部分核心城市楼市限价措施不断收紧，房企项目的利润空间被不断压缩;同时，“三道红线”政策也从融资的角度，限制房企滥用财务杠杆撬规模的做法。在愈加严厉的樓市调控下，房企面临着不断走低的利润与持续增加的竞争压力。在此市场环境下，随着时间的推移，部分前期负债高、经营不善的房企危机随时都会爆发，这对于行业而言，收并购的市场契机随即出现。

而另一方面，公开市场获取土地成本越来越高，也是促使部分房企通过多元化的方式获得土储，收并购的方式就是其中之一。对于收购方而言，通过收并购的方式获得项目，可以更加灵活的进行战略布局，获得相对较高的利润空间，融资成本也相对较低。从拿地目的来看，收购方可以通过收并购加大全国化布局力度。从拿地利润来看，收购方可以以更低廉的价格拿到项目。尤其是当中小企业因面临资金周转危机，选择抛售手中的地块项目，完成资金回笼时，有些紧急抛售的地块价格会低于现行的市场价。从资金的周转效率来看，通过收并购其他企业已开发的项目，缩短自身的开发周期，加速资金回流，有利于缓解收购方的资金压力。这对面临“三道红线”的企业来说，通过快速的销售回款，也有利于降低企业资金使用周期，提升资金使用效率，完成“红转绿”目标。