如何改变当下房地产产业并保障好人民住房需求的看法

杨晋尧

【摘要】一直以来，房价始终是我国社会发展所面临的重要问题，房价虚高加大了我国经济风险，房价过高也引起了人民群众的不满，在已经实现消除绝对贫困、迈向高质量发展的今天，如何限制房价、调整房地产产业、规划城市发展、助力社会主义市场经济健康发展，从而满足人民日益增长的美好生活需要已是迫在眉睫的吗问题。本文将回顾我国房地产产业发展，并从“改购为租”的住房改革入手，探讨我国住房改革的前景与未来。

【关键词】房地产;改革;监督;所有制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

两会期间，来自全国各地的代表、委员们齐聚北京，提出了许多提案，做了很多发言，其中王一鸣委员的发言很引人注意。王一鸣委员在接受采访时表示：租赁住房是解决“新市民”住房困难的重要途径，这与国家十四五规划及今年政府工作报告契合。而无论是十四五规划，还是今年的政府工作报告，都体现出了国家将大力整治房地产产业及切实保障人民住房需求的决心。从上述两个文件及专家学者的表态可看出，将购房化为租房是政府对人民住房需求及房价过高的回应的重要解决办法，下面就对此措施讨论并阐述我的看法。

新中国的住房史可以简单划分为1980年前和1980年之后两个部分。1980年之前中国住房以公房与单位建房实物分配制度为主，即在党政机关事业单位或国有企业工作的员工可以无偿分到住房。这种住房分配方式实际是公有制所有制之下的按劳分配制的体现，是实物分配的重要组成之一，也是员工福利的重要内容。时至今日，在许多党政机关事业单位或国有企业中，仍能看到这种制度的残存。在这种住房分配方式下，国家更能集中人力物力开展社会主义建设，有效地控制了人口流动，大大降低政府的社会治理成本;并且这种机关单位、工厂职工共同生活的方式也大大加深了人与人之间的情感，形成了独特的“大院文化”，在那个时代发挥了积极的作用。但应该看到的是，这种住房分配方式大大阻碍了劳动力的自由流动;无论是城乡之间还是城市之间抑或是乡村之间，这大大阻碍了生产力的发展，不利于我国城市化的进一步发展;并且这种住房分配方式一定程度上与供需不符，使许多想到城市或能到城市的劳动力因分房资格不够而对城市望而却步;还有就是，这样的单位建房实物分配制度是建立在计划经济制度上的产物，是国家全管全包的体现，基本能满足人民的住房需求，但当改革开放后，随着大量国企改革，众多企业裁去许多非经济职能，国家渐渐褪去住房相关的直接供给职能，使得在住房领域出现了一个相对的“真空地带”。这几点矛盾在改革开放之后不断加重，住房改革势在必行。

1979年广东东埔新村房地产建设，这是当时内地最早的商品房小区。1980年1月8日，中国第一家房地产公司──深圳经济特区房地产公司成立。此后，在国家的支持下，中国房地产事业不断发展，至2021年初，即使是有2020年新冠疫情的影响，房地产开发企业本年完成投资额也已达到14.14万亿元人民币，同比去年增长9﹪，充分体现了中国房地产开发的能力与市场稳定性。但在40余年的中国房地产开发中，产生了诸多问题，其中最为人们所诟病的就是商品房房价过高，人民“住房难”。这一问题产生原因较多，情况较为复杂，但要想真正明白中国房地产市场并解决居民住房问题，就必须对其要有一定的认识（下面为笔者个人理解与认识，读者辩证看待）。

第一，这是市场经济的必然后果，是市场调解弊端的体现。市场调节的自发性、盲目性、滞后性使得房价在消费者、开发商等群体的营销炒作下，已然居高不下、供需不平。在这样的市场失调之下，政府必须采取行动进行市场调节。

第二，在40余年的房地产开发中，无论是地产开发还是价格监督，政府在房地产市场上都缺乏有效参与。改革开放后，在国家的“放手”的基本政策下，一大批私有企业崛起，其中就包括以万科为首的一批房地产企业。而在由住房分配到商品房开发的过程中，尽管众多发地产开发公司都是由各地与住建有关单位或单位中的个人所成立的，但在今天看来，要么其本质就是私企，要么这些企业就是难以与私企相竞争。国企效率较低的事实我们必须要承认，时至今日，我国房地产开发商前20强中，有5家为国企，分别是排名第4的保利发展控股集团股份有限公司，排名第6的中海地产，排名第9的华润置地，排名第17的招商蛇口，排名第18的招商金茂;而前50中只多了一家中国铁建。也就是说前50名中只有六家为国企，500强中国企数量占比较20强有所提升但仍然很少，且排名较为靠后。所以可以看到的是，长期以来国企在房地产產业上的缺失使得私企占据市场话语权与产业主导权，房价被私企与市场所裹挟，不断提升。关于政府监督，我国政府在社会主义市场尚未建设完全的情况下不知如何监督、管理，但在社会主义市场制度完善后却缺乏相关的法律手段对房地产进行监督，甚至是查处，然而这只是政府缺少监督的其中一个原因，另一个原因就是房地产的开发本身也是地区发展的重要手段之一。

第三，土地的开发本身就是地方政府获取地区发展机遇与资金的重要方法。这一点在过去、现在、大城市、小城市都存在，前文提到的广东东埔新村房地产的开发正是广州市政府用以获取投资来建设天河体育中心的项目，这种情况在北上广深等大城市曾经都有过。而在今天，这样“卖地换资”的情况在我国中小城市，尤其是内陆地区也十分普遍。所以许多政府虽也想对房地产开发商进行监督，但这会损失很大一部分投资来源，于是政府便少进行房价干预，因为只有地区房价高才会有开发商前来投资，地区才获得发展资金。但有的地方政府居然会主动推出许多所谓“新城”，帮助抬升房价以骗取开发商资金，却因经济社会因素根本不达标建成一座座房价奇高的“鬼城”。所以如果想让政府，尤其是欠发达、不发达地区的政府依靠自己主动去抑制房价，是很困难，也是不合理的。这也是为什么在一些不是很发达的地方房价也很高，而在这些地方政府要对房地产市场进行调控，就需要中央、其他发达地区转移支付、帮助才能实现。

第四，房地产开发商的不良资金流动。现在，较大规模的房地产开发商大多选择多产业经营，比如万科、万达等私企及保利、招商蛇口等国企，甚至许多开发商本身就是跨界经营，这使减少了业的资金“断流”的现象。虽然这些开发商的房价仍然较贵，但还算稳定;并且由于大企业多为规模化经营，开发成本较低，故不会出现将“宝”押在一个项目上的情况。然而对于许多中小开发商而言，一方面管理问题使得开发成本较高，只能力求在某一个项目上赚钱，维持利润;二是随时都面临着“资金断流”的现象，于是出现有房主交钱但开发商资金链断裂的现象，无力继续开发，留下“烂尾楼”。

第五，我国城市化发展差距较大。北上广深的“超一线”城市吸引力很大，仍有大量青年劳动力不断涌入，购房需求上升，导致房价不断上涨;而一线、“准一线”城市由于发展潜力大、优惠政策不断“加码”，也受到许多年轻人青睐，房价上升;而不发达、欠发达地区由于就业、医疗保障、发展机遇、教育实力等因素不及发达地区，导致大量劳动力流失，而流失劳动力更加剧不同地区发展的差距，形成恶性循环。因此，如果想抑制大城市房价，就必须强化转移支付，先富带动后富，帮助不发达地区发展，形成健康的城市化。

第六，有众多居心叵测的人将住房视为投资品进行哄抬房价，即“炒房”。需要承认的是，当国家允许房屋进行买卖时，已经赋予了住房商品的属性，自然允许按照市场规则进行买卖交易。但是，住房有着不同于一般商品的性质。首先它具有一定的像公交、地铁一样的公共社会属性，但并不是指“公共产品属性”，而是指其社会重要程度与它们相似;其次，虽然现在大多数人将住房列为高档耐用品，住房也确实从很多方面体现了与高档耐用品相符的特性，但从供需的角度来看，住房已然成为了一种“生活必需品”，民众对住房的需求很旺，但囿于房价望而却步，于是形成了一种现象：即使人民住房需求很高，但在现今房价的基础上，房价再高，其需求并不会有太大降低，同时如果房价没有根本性质的降低，即使价格有所降低，其需求也不会有太大的增加;最后，住房已然成為了现代中国社会的矛盾爆发点，房价的变动会像“导火索”一样迅速引起社会反响，这一点在现在互联网如此普及的形势下更加强烈。由这几点可以看出，住房关乎国计民生，必须严厉打击炒房行为，无论是个人还是团体，必须严惩。

最后是2008年的四万亿经济刺激。关于四万亿释放正误与否，我对于这方面的了解、认识不足，不愿意讨论。但从结果来看，这项政策利还是大于弊的。但有人认为正是这四万亿造成了当今的房价过高，甚至有人因此诘难政府。客观来看，这顶多算是房价问题的一个因素，并不是其根本原因;并且在2008年全球金融风暴的情况下，为了维持中国经济正常发展，这四万亿是必须要出的。至于为什么会大量流入房地产，一是彼时房地产产业发展确实强劲，二是上面提到了政府依靠房地产产业发展经济，三是房地产产业可以视为钢铁、水泥等产业的下游产业，房地产带动了带动这些上游产业发展。还有一点是，房地产产业的发展，房价的提升，有效地将四万亿中多余的货币锁死在房屋这一固有资产中，缓解了通货膨胀。所以，四万亿的经济刺激固然对房价升高有直接关系，但这样的牺牲也是必须的，不应将这一因素看得过重。

进行一个小结：我国房价问题在于在市场失调的情况下，企业不良发展，缺少政府宏观调控，根本原因在于我国经济发展质量不高，地区发展不平衡。所以如果想从根本上解决我国住房问题，就必须坚持以经济发展为中心，提升我国经济的发展质量，兼顾发展不均的问题，运用社会主义市场经济的优势，推动各地区均衡发展。但是高质量的发展也只是解决人民住房问题的经济基础，需要必要的上层建筑与顶层设计支撑。我们的人民政府提出了一个解决方法——改购为租。

在讨论“改购为租”之前先谈一下：有没有可能在现在的形势下，不用“改购为租”这种“另起炉灶”的方式改造当下的房地产业？笔者认为，这种想法实现起来比较困难。第一，上文提到一些地区的发展需要依靠开发商的资金，那么让地方政府主动抑制房价是比较困难的;第二，政府能够用来抑制房价的手段实际是比较少，除了“限购”、提供保障性住房，就没有更多有效的措施;第三，当下的住房问题是开发商、民众、政府三者构成的一个复杂的问题，单靠任何一个群体都不可能解决问题，这就需要多方面发力。那么能不能像抑制油价一样，通过加大国企供给来对冲过高的房价？答案是，也不可能，因为我国房价高不是纯粹的供需引起的价格上升，而是先出现了房价高后发生了供需不平，是有效供给与切实需求的不平，更何况国企在房地产开发上存在感并不足够高，供给能力有限。综合以上几点，化购房为租房将是一个很好的办法，这也会对从住房到房地产产业甚至我国城市发展产生深刻影响。

对民众而言，“改购为租”可以有效地减轻住房者的住房负担，平摊住房成本，有效提升居民消费质量，释放更多消费潜力;也能减少青年人的住房压力与负担，从而减少青年人的生活负担，无论是对于工作、创业还是结婚生子，都会产生积极影响。与此同时，提升了劳动力的流动性，反映在民众上就是可以更加自由地选择自己发展的地区、职业，保障人们能追求自己幸福的权力，也可以理解为满足人民对美好生活的需要。

对政府而言，政府不需要直接面对一次性开发的问题，大大提升了土地对经济发展的效率。以减轻住房成本的方式实际上有效的增加了住房供给，虽然不是传统意义上的“供给”，但确实可以让更多的人有房可住，就可以视为增加“供给”。并且通过这种租房的形式可以盘活更多的房产，为从不同地方到城市的人提供居住条件，从而增强城市容纳人口的能力，提升城市发展活力与潜力，发展更高质量的城市化。

对房地产开发商而言，这是一个足以引起房地产产业深刻变革的机会。传统的房地产开发商更多地将利润来源放在土地的开发与房屋的售卖上，使得开发商的资金链事实上十分脆弱，而类似“一次性盈利”的利润模式也拘束了开发商的长期盈利能力。但通过观察中国房地产开发商百强可以看到，许多开发商已经开始涉足物业这种后续开发的业务，那么在这次“改购为租”的住房改革中，开发商就必须转化盈利思路，积极开发除了房屋租售之外的“后续业务”，从而打造从住房建设到住房租售到后期服务的“大房产开发”项目，帮助企业形成稳定可持续的盈利循环，建成有序、健康的资金链。但是同时应该看到，这种住房上的重大改革牵涉到了众多利益既成群体，在实行改革时，必然会面临着许多困难。

第一，实行改革的政府和租房的群体要面临“买房才是稳定”的传统观念的挑战。这种观念产生的直接原因是在租房合同中，租房者与房东实际并不是平等关系，也就是说租房者在租房合同中实际处于弱势。在现实中我们也可以看到，许多房东为了更多的房租而选择对原有租房者进行驱逐。对于这个问题，有一种看法是让政府成为房地产开发商进行开发、租售等一系列行为，以“廉租房”的形式出租。诚然，这样的想法可以以政府的信用为依托，保障租房者的利益;但另一方面，政府手中并没有那么多的住房可供出租，即使从现在开始开发，一时间也难以立即形成规模上的房产建设。这种依靠政府的想法固然可取，但短期内难以实行，不过却明确地指出了人们对租房担忧的关键——房东信用问题。要解决这一问题，第一，调动大企业积极性，参与住房改革，以大企业的信用为担保，尽管无法与政府信用相比，但仍是可以信赖的;第二，加快建设社会征信体系，将对合同的履行义务与实际状况也纳入信用体系，使社会信用成为评估企业与个人的重要参考标准，依托现代快速发展的互联网技术，实现“信用大互联”，并由国家、政府有关部门作为监督部门进行实时监督;第三，完善房屋租赁相关法律法规，尤其要明确房东在房屋租赁中的相关义务并适当制定惩罚措施，对于相关法律法规的完善，不仅要着力解决当下短期租房的相关问题，以盡快缓解城市住房压力，更要未雨绸缪，为未来长期租房的状况做好法律制定方面的规划。

第二，如何促进房地产产业的改革。当下房地产产业虽然发展前景不佳，但也未到“一片惨淡”非改不可的境地，更何况诸多房地产企业发展势头不错，并在向“智慧城市”迈进。那么在这种自发推力不强的状况下，可以先由国企进行试点改革;而后由政府牵头与实力较强的私有房地产开发企业合作建立混合所有制企业，运用企业曾经对后续服务的探索经验，利用政府对相关经营中发现问题并及时制定制度的能力，推动改革继续发展;最后可以放手发挥市场主体作用，允许私企积极参与提升住房供给能力。但这对政府的能力要求极高，不仅要求政府积极参与、进行监督，更要求政府能明晰权责，有所为、有所不为，也要求政府对问题的发生要高度敏感，并能立即、迅速做出反应，填补漏洞。但如果有私企愿意积极进行探索，政府也应该制定相关优惠政策在有效监督的前提下给予帮助。

第三，如何盘活现有楼盘房产。“改购为租”有一个重要前提——有房可租，这使得北京、上海这两座“超级城市”就不适于充当改革排头，因为这两座城市中有效供给的住房本就少，难以大量出租，但可以作为第二梯队参与改革。也正因此，有三种城市可供改革选择：一是以广州为代表的具有发展潜力的“老城”，存有闲置房屋、对青年的吸引力也足够，加上相当的政策优惠，未来将会有相当数量的青年进入，届时可以以房屋租赁来容纳足够的人口;二是各地建设的新区或者深圳，先说新区，因为大多数新区建设之初，政府手中的国有土地都是较多的，那么就有可能由国企和政府来共同开发，建设公租房、廉租房来为新增城镇人口提供住房保障，但这需要政府的长远规划与正确决策，如果政府先将土地拍卖换取资金再开发新区的话，难度就比较大了。而对于深圳而言，由于它房价过高、生活节奏较快的城市特性，就决定了深圳不是一个适合青年养老的地方，更多的年轻人也倾向于在深圳打拼、创业但并非长期定居，这使得深圳拥有大量流入人口的同时也有大量的流出人口，在这样的现状下，新增城市人口很有可能更倾向于租房，那么这无疑是给当地政府一个绝佳的住房改革的社会机遇;三是东北地区的省会城市、中心城市，我们要承认东北地区人口流失严重，但至今仍有约1.07亿人口，长春、沈阳、大连三城人口仍保持净增长，先前的人口流失产生了大量闲置房屋，这为改革提供了房屋基础，而东三省的城镇化潜力仍然很足，东三省可以尝试继续有计划地扩大大城市规模，以“改购为租”提升对周边地区青年劳动力的吸引力，并增强大城市的人口容纳量，提升城市实力，带动中等城市发展，同时将农村地区、周边小城市、小城镇变为生态地区、农业生产区，从而实现“十四五规划”中对我国城市化发展的预想，做国家改革的“排头兵”。

当选好了改革的地区后，接下来的问题就是改革的主体。上文说到，可以由国企带头，但仍要“两手硬”，发挥两种不同所有制企业的力量，甚至可以容许外资企业共同参与，不过要在我国相关体制框架内。必须要承认，国企由于体制、机制问题，企业效率较于私企确实不高，不过也可以此为契机促进国企改革。而私企一是效率较高，二是没有太多的体制约束，可以更大胆的尝试;三是我国大多房产是由私企所掌握，如果不调动起来私企的积极性，那改革的效率、效果将大打折扣。那么如何调动起来私企的积极性？第一可以继续实行“限购”，使传统售房盈利的空间越来越小，迫使企业转变;第二优化营商环境，减少、简化各种审批手续，减少企业发展的制度性成本，方便企业对新的开发模式进行探索。但有几点问题也必须要注意：当真的建成了这样的企业，那是否会建成一个从建房、到出租、到物业管理全方位运营管控的“垄断性企业”？如何处理这样一个庞大的“托拉斯”与上游企业的关系？政府如何对其做到有效监督与管理？这样一个庞大的企业是否会联合其他企业对租房的价格进行操控？如果这几个问题解决不好，我国住房问题不仅等于没有解决，反而还是加重了。

第四，如何解决从短期租房到长期租房的转变。关于这一问题主要有三点：信用问题、所有权问题和落户问题，前文已经关于信用问题进行了讨论，下面简单讲一下所有权问题和落户问题。关于所有权，不仅是租赁上有问题，就连购房上也不明确。我国规定房主所有权为70年，而即使从1980年我国确定商品房定义开始，商品房在我国也只有41年的历史，即使有在1949年所建的分配房，也刚刚到产权期，所有权到期后怎么办，是归为国有还是有偿再购买，并没有定论，笔者只是在这里大胆浅谈一下。如果真的有房产能到70年产权期仍然存在（这里可以看到我国法律制定者的高明），有很大可能是模仿我国土地制度，所有权在国家，居民拥有的是使用权，不过使用权也可以转让。如果真的是这种情况，那么那时不用政府推动改革，住房制度也会变为租房为主。但我们不能被动的等待改革，如果现在就推动“改购为租”改革，自然就要分三种可能：一是以政府、国企为代表的国有产权，这种情况按照所有权在国家，居民拥有的是使用权;二是私企开发住房，那么所有权必须先在开发商手中，可以有两种方案：第一种是将所有权进行出租，有消费者租赁时，拥有房屋的所有权，也自然能拥有使用权，这种方案好处在于方便，不需企业、政府过多的二次监督，但这样无法保证消费者不对房屋可能进行破坏，从而影响下一位消费者使用，可能引起法律纠纷。第二种是企业将使用权出租，可以在一定程度保证房屋的多次使用，但需要企业的监督、检查，但不论哪一个选项，政府都必须设定一个时间期限收回所有权，这是建设社会主义的保证;三是自然人拥有所有权，那么就可以依照现有法律，出租的是使用权，然后依照法律、合同要求即可，但当达到70年期限，所有权自然是要收归国有。关于落户问题，之所以有“落户”是为了更好的管理社会、分配社会福利，但我国当下的户籍制度弊端之多，自不必说，那么如果通过住房改革，能提升城市容纳人口能力，从而提升城市生产力，提升城市福利保障能力，还需要这种较“严格”的户籍制度吗？并且依靠信息化进行社会治理的效率会远远比传统的户籍制度要好的多，那么自然的，落户要求可能会大大降低，同时将伴随着全国各地“抢人大战”会更加激烈。

过去，我国城市发展一定程度上依靠房地产开发，虽然确实获得了很大发展，但副作用也很大，当下的住房制度已无法满足人民的居住需求，并且人民过多的消费能力因为住房问题而受到束缚，而我国经济也受到了房地产产业的影响。人们经常说中国房地产是一个大“泡沫”，房价虚高确实是我国经济的一个巨大“暴雷点”，但通过“改购为租”的方式可以有效防止这一“雷点”的出现或者促使其以低代价的方式爆发，即使是真的发生了楼市崩盘，也可以以城市化为依托，使房屋变为“活产”在市场上租赁流动，减少开发商与房屋所有者的损失，同时又促进城市化发展，最终在住房与城市化中形成相互促进的发展闭环。

自古改革皆不易。但我们的党、我们的国家之所以能有今日的成就，就在于我们敢于自我革命、敢于开拓创新，为人民的美好生活而奋斗。改革必要有壮士断腕的决心、破釜沉舟的勇气和通盘筹划的全局观，坚持以人为本，牢记宗旨、坚守信念，秉持崇高理想，真正解决人民的住房问题，为群众谋福利。我相信，在中国共产党的带领下，在全体人民的共同努力下，“改购为租”改革必将成功，我国必将从一个胜利走向另一个胜利。