不动产登记档案在房屋征收中的利用价值

叶长如

摘要：房屋征收包含征收政策、补偿制度等相关行政行为，如果被征收方存在异议，就会产生诉讼。可见，房屋征收和不动产登记之间存在极大的关联，不动产登记档案资料是房屋征收过程中的参考依据，房屋征收的各个阶段也必须完成不动产登记，以便促进房屋征收的进行。

关键词：不动产登记档案;房屋征收;办理流程

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）09-0048-49 收稿日期：2021-07-15

1 房屋征收决定作出前的摸调阶段

房屋征收决定作出之前，征收部门要全面了解征收区域内房屋的状况，根据《国有土地上房屋征收和补偿条例》（以下简称《条例》）第15条，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。为了使调查结果准确可靠，实际上征收部门除了依法向被征收人调查外，更重要的是向不动产登记部门申请调查房屋权属等状况。通过登记机构调查得到的结果客观准确可信，当实际房屋情况与登记簿记载不符时，通常以登记簿记载为准。征收部门的前期调查也为接下来的发函、要求各相关单位暂停办理手续提供依据。征收部门调查确定征收范围并进行对外公布后，为防止被征收人不法建设增加补偿费用，地方可以结合当地政策予以细化。在地方政策未有进一步明确的情况下，征收部门要求登记部门暂停办理的登记类型不能超过《条例》所规范的范围，如不能要求登记部门暂停为补征收人办理买卖、抵押等手续。登记部门如果接到此类暂停办理函，应当核对暂停办理的内容是否与《条例》规定不符、扩大暂停办理登记的类型是否有其他政策依据。如果违反法规等规定作出函告要求，则应复函告知征收部门：无法协助暂停办理此类登記类型。此外，按照《条例》第16条第2款，暂停办理最长不得超过一年，一年届满则函告失效，如果期限届满仍未作出征收决定，则不动产登记部门可以为当事人办理各种登记手续。

2 房屋征收决定作出后应当办理不动产转移登记

征收决定作出后，开始进行房屋补偿然后拆除，该过程持续的时间视项目大小、难易程度，短则一年长则几年。目前，大多数登记机构的做法是：只要征收决定作出并送达登记部门，就把暂停办理的期限取消，改为长期有效，相应房屋不再办理各种登记手续。这种做法其实是欠妥的，根据《民法典》第229条，征收决定生效时发生物权变更或转让效力。房屋征收决定自作出并公告后生效，但由于此时房屋依然未拆除，所以房屋应办理转移登记到政府名下，而不是停办了之。停办不能改变权利主体，只有办理了相应的转移登记，才是依法发生了物权变更。另外，由于房屋征收时土地随之征收，被征收人的不动产应转移到征收人名下，尽管属于政府名下的土地使用权一般无需登记发证，因为土地使用权与土地所有权主体归于同一个，土地所有权依据《民法典》可以不登记。在房地登记分离时代，土地征收则办理注销登记，房屋征收则办理转移登记或停办一切登记，直到房屋拆除再办理注销登记。在现今房地一体登记时代，当房屋征收时土地上尚有房屋的，登记类型应随房屋的变化性质而定，即在征收决定生效时办理转移登记为好，征收人应当提供征收决定、免税或缴税凭证等申请转移登记，但不知是惯有思维作怪，还是嫌转移登记麻烦，很少有前来申请转移登记的，只是要求登记部门停办而已。以至于最终房屋拆除完成、土地整理后对外挂牌出让时，就再也找不到申请人来主动申请注销原有的房屋登记，登记机构只能依职权办理不动产注销登记后再开始新一轮的出让土地转移登记。

3 房屋拆除后应及时办理不动产注销登记

房屋及其土地随征收而转移到征收人名下，征收人对于征收范围内房屋是否已经全部拆除是最为清楚的，因此对于注销登记，最理想的申请方式是根据拆除进度及时申请注销登记，这样地块的权属情况现势性就比较强，但对于征收人来说做到这样的可能性不大，目前无法及时做到将征收范围内房屋全部拆除一并申请注销登记。虽然旧房已经拆除，新房已经建成，但仍未申请旧有房屋的注销登记，导致登记簿上仍记载有被征收人的房屋，影响其持有房屋信息的准确性。要解决此类信息不准确的问题，则当征收人不申请注销登记时，登记机构可以依法依职权注销，但登记机构难以很好地掌握征收地块的拆迁情况，需要其他相关部门及时反馈地块动态。由于征收范围内地块拆除房屋到后期进入土地一级市场对外出让还有一个储备阶段，往往进入储备土地范围，需要修复等前期开发，以备后期供应。根据《土地储备管理办法》，对于产权清晰、申请材料齐全的储备土地，可以办理土地登记。因此，取得土地的储备机构在申请土地使用权登记的同时可以申请注销房屋所有权。

4 征收后保留的房屋应当办理不动产登记

征收范围内保留的房屋有两种：一种是文物类房屋，不能拆除移建，需在原址修复保留;另一类是非文物类房屋但有保留与再利用价值，可以和整块土地一并转让给受让方。对于前一种情形，根据《文物保护法》，不可移动文物可分为国有和非国有两种，国有类文物建筑可参照其他国有不动产登记在地方政府名下，非国有类文物建筑应由所有权人申请登记在其名下。当文物建筑所占土地无法与整块土地分割而单独设宗时，整块土地在一级市场拍卖出让，应在出让合同中就保留文物建筑予以约定或说明，以便受让人更好地对开发项目进行统筹考虑和设计。非文物保留建筑在土地出让时属于土地附属物一并出让给受让方，受让方在申请土地转移登记时，保留房屋可以随同该土地一并转移登记在受让方名下。保留建筑物如要进行修、改、扩建，则与新建建筑物一并申请规划许可，竣工后一并申请登记。