我国房地产众筹业的发展探究

李丹阳

摘要：在“互联网 +”的大环境下，房地产众筹深受房企的追捧，成为新的焦点，并拥有极大的发展空间。本文对房地产众筹兴起的缘由做了简单的介绍，运用SWOT分析法对房地产众筹模式进行分析，可谓机遇与风险并存。

关键词：互联网+;房地产众筹;房地产金融

一、引言

随着我国经济结构调整迈入攻坚期，解决好企业融资、大众投资中的难题，实现稳增长、促改革、调结构、惠民生的阶段性目标一直是政府努力的方向。与此同时，政府顺应互联网经济日新月异的发展步伐提出“互联网+”计划，众筹作为互联网金融与传统地产行业相融合的典型产物也得以在短短几年时间内迅速崛起。2015年5月“中国房地产众筹联盟”的成立正式掀起了国内地产行业的众筹浪潮。

二、房地产众筹相关概述

（一）房地产众筹

房地产众筹即房地产企业借助互联网众筹平台向社会大众融资，用于其地产项目的开发、建设或运营。在房地产众筹中，房地产企业和资金提供者通过互联网平台进行交易，大大简化了一般融资模式存在的中间环节，降低了交易成本;与此同时，项目发起者可利用众筹，提前预售房产，借助购房者的资金进行房地产开发，因此其不仅是一种融资模式，更是一种新型的地产开发模式。

（二）房地产众筹的特征

1、融资成本低、覆盖广。众筹依托于互联网平台实现交易，而互联网的高普及、广覆盖等传播特性不仅可以让更多市场主体了解企业的众筹项目，还有助于降低企业的融资和营销成本。

2、融资效率高。众筹模式通过互联网平台将筹资者和投资者直接联系起来，从而实现双边市场投融资需求的快速自由匹配，避免了传统融资模式下繁琐的流程，大大缩短了企业融资时间从而提高了融资效率。

3、投资安全性好、性价比高。地产众筹的基础标的资产是客观存在的实体，并且具有不可移动性，投资者在项目众筹前后都可进行实地调研，项目进度具有实际可追踪性，欺诈风险概率低。

三、房地产众筹的SWOT分析

（一）房地产众筹的优势

1、提高融资效率，降低融资成本

房地產企业在传统的房地产项目开发中除了部分自有资金，剩下的大部分资金都要靠融资完成，融资渠道主要是银行信用贷款、信托、基金和民间借贷。与传统的融资方式相比，房地产众筹的进入口槛较低，可以吸引大量中小投资者的加入，充分聚集闲散资金，在短期内筹集到高额的低成本资金，缩短了融资周期，减少了融资的成本，从而消除融资给企业造成的不利影响。

2、扩大了投资群体和市场范围

传统的房地产市场仅局限于一个城市，但是众筹平台通过互联网打破了地域的局限性，扩大了房地产投资的群体和市场范围，比如一些商业地产项目采用REITs型众筹模式，投资者可通过众筹平台对项目进行考察和投资，也可以在项目完成之后退出，获得相应的回报，这种灵活的投资方式和回报方式，能够吸引更多投资者加入进来。

（二）房地产众筹的劣势

1、信息不对称

房地产企业在众筹平台发起项目申请，众筹平台只能根据其提供的相关信息进行审核，这部分信息是企业能够展示给公众的，更深层的信息是众筹平台和投资者无法了解到的。在项目建设阶段，投资者也无法及时掌握项目的进度和资金的流向，项目结束之后的收益也不够公开透明，这些众筹主体之间的信息不对称问题可能会给投资者的利益造成损失。

2、众筹平台存在安全隐患

众筹融资的过程依托于互联网平台，这在一定程度上给投融资双方提供了便利，但是目前我国的互联网安全方面还存在一定的隐患，个人信息泄露的现象十分普遍，网上黑客行为比较猖獗。因此，众筹平台的安全性与传统的投融资模式相比，还有一定的差距。

（三）房地产众筹的机会

1、房地产企业的融资需求

房地产项目开发所需的资金量大，仅仅依靠企业的自有资金很难满足项目的资金需求，因此需要通过外部融资获取项目资金，房地产业传统的融资渠道主要是银行贷款，融资成本很高、风险突出。而房地产众筹模式能够有效降低企业的融资成本、融资门槛和融资风险，更能满足房地产企业的融资需求。

2、互联网技术的快速发展

现代互联网技术的发展十分迅速，这不仅能够有效解决互联网存在的安全性问题，还能够通过大数据、云计算等新技术的使用推动互联网金融的创新发展，为房地产众筹的发展提供技术支持。比如通过大数据和云计算的使用，对项目发起人的信息进行审核，并对项目的价值和风险进行评估，从而保证投资者的利益，为房化产众筹模式的发展提供技术保障。

（四）房地产众筹的威胁

1、面临法律风险

2011年互联网众筹才开始在我国兴起，发展的时间较短，现有的法律法规还没有对众筹行业做出法律上的约束和规范，房地产众筹缺乏相应的行业标准和法律监管，容易引起法律风险。定向类房地产众筹是在拿地之前就要求投资者缴纳购房款，将筹集的资金用于拿地和项目建设，这种做法涉嫌违反商品房预售规定，触碰了政策红线。

2、缺乏相应的监管

我国目前尚未形成房地产众筹模式的监管体系，房地产众筹融资阶段完成之后，投资者无法掌握资金的流向和用途，对项目的实际进展也缺乏相应的监督，可能会出现众筹资金被开发商挪作他用的情况。也有一些众筹平台与开发商存在利益勾连，从而导致一些风险极高的项目通过审核完成众筹，最终导致投资者利益受损。

结语

当前我国房地产业正处于转型升级的新时期，应该顺应经济发展的趋势主动做出改变，融入到互联网经济中去。房地产业通过与互联网的结合，利用互联网的技术和平台优势整合社会资源，可以帮助房地产企业创新发展模式，解决房地产企业在融资和营销等方面的问题，尤其是房地产众筹这一新型的互联网融资模式可以帮助我国房地产企业缓解融资方面存在的压力，创新房地产业的发展模式，全面提升房地产业的发展质量，最终实现房地产业的转型升级，使房地产业适应新时期经济发展的需要，从而带动国民经济的健康发展。

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山西财经大学公共管理学院 山西 太原 030000