养老地产纵向跨界联盟运营困境及对策建议

李柏蓉 马世骁 刘阳仔 杨明泽

（1.沈阳建筑大学 管理学院，辽宁 沈阳 110000；2.营口股权（创业）投资引导基金管理有限公司，辽宁 营口 115000；3.辽宁红宇建设集团有限公司，辽宁 营口 115000）

一、研究背景

随着第七次人口普查发布的数据公告中，我们可以更直观的感受到老年化社会的到来，老龄人口数量值攀升到了新的高峰，面对着如此严峻的民生问题，国家在近10 年不断颁布促进解决养老问题的相关政策，房地产业与医疗康养企业的合作已成为趋势，养老地产迎来了重大发展机遇。由于养老地产具有前期投资大、专业化程度高、投资回收期长、受众群体少等特点，在前几年很多房产企业单独开发的项目面对着这些难题都失败而转型。近几年合作开发模式成为房地产企业转型升级、扩张规模、规避风险的主流趋势。房地产合作开发模式下，各主体利用自身的资源优势进行紧密合作，实现合作项目开发风险的降低或者分摊，对合作获得的额外收益进行分配，公平合理的利益分配机制是合作开发取得成功的关键环节。因此研究房地产合作开发模式，解决其利益分配问题，对推动房地产合作开发项目的顺利进行，促进房地产行业的健康发展具有重要意义。

到2021 年，中国已经全面进入小康社会，在经济科技等方面都有了巨大的进步，但社会现代化的速度与老龄化速度相比还是较慢。现如今，“人口老龄化”已经成为我国首要的民生问题。根据相关数据显示，截至2019 年年末全国60 周岁及以上老年人口总数25388 万，占总人口数量的18.1%。其中大约有17603 万为65 周岁以上的老人，相比之下占人口总数的12.6%。这个数据直观的向我们表达出，我国已成为老龄人口大国。随着人们的生活富裕起来和逐渐增强的养老意识，当代老年人的想法从延长寿命转变为品质养老。如何让高龄、失能失智和患病的老年人在衣食住行各个方面都得到优质的保障，这是一项极重要的挑战。

根据民政部数据，截至2019 年底，全国共有各类养老机构和设施20.4 万个，养老床位合计为775 万张，每千名老年人拥有养老床位数量仅为30.5 张。按照国际通行标准，5%老年人（60 岁以上）需要进入机构，则2019 年中国机构养老床位的需求量为1269.4 万张，缺口为494.4 万张。

在国家出台的专业政策扶植之下，“养老地产”这个概念逐渐出现在消费者的需求规划中。不光是房产企业，其他行业都纷纷抓住机遇，逐渐涌向这一块“尚未开发的宝藏”当中。各大房企虽能“嗅”到商机，但要想自己单独开发项目往往会面临各种问题，如养老房地产市场竞品丰富以及资金链断裂的情况。因此，通过重新分析养老产业纵向价值链上的优缺点，对“症”下药并紧密联结各环节进行合作，这样达到最大收益化的几率将大大提高。本文中的养老地产指的是依靠房地产开发企业、投资商与专业运营商通过纵向联盟合作进行开发和运营的高端养老产业地产。

二、养老地产纵向跨界联盟

（一）养老地产运营模式

在研究背景中我们了解道，我国孕育着巨大的养老需求，国家利好政策不断向养老产业倾斜，以此来促进养老业的发展。居家养老、社区养老、以房养老以及度假养老是我国目前发展起来的养老模式。

居家养老是专业化、社会化的家庭养老，老年人在家中居住，它的特点就是将普通住宅楼栋中的某栋进行适老化设计，增加社区内老年设施，提供部分上门养老服务。居家养老最大的优势就是他整个项目与住宅极其相似，对开发商没有硬性要求，并且在老一辈的心目中，这是属于他自己的房子，从心里角度上来讲更容易接受。但对于一个正在飞速发展的国家来说，居家养老的弊端也就逐渐暴露出来，比如它不利于产生规模效应，服务升值空间小等等。

社区养老可分为“单一社区”和“混合社区”两类。“单一社区”的概念吸取了美国的CCR 社区经验，入住者均为规定年龄以上的老年人，其核心是提供自退休享乐到临终关怀各阶段各层次一站式终生退休养老服务。

度假养老指的是将度假、养生和养老集于一体。此模式盛行于欧洲，如挪威、瑞士等，其主要特点是风景优美，待开发服务和系列产品多样，具有较大的增值空间。常见的有“候鸟式”迁徙养老和固定地点养老。但它的弊端则是定位高端，季节性强。

机构式养老地产面向全年龄段老人，针对性面向失能老人与失智老人，并为其提供实时看护及监测服务。建筑规模方面，机构式养老地产以独栋建筑设施居多，建筑内集含有专业看护服务、医疗服务、餐饮服务及文娱设施等。组织经营方面，机构式养老地产以租赁床位或房间为主，看护等服务额外收取费用。

（二）养老地产纵向联盟收益分配

在本研究中将养老地产纵向联盟定义为两个或者两个以上的房地产企业或者是第三方企业之间在政府政策、竞争趋势、市场大背景等前提下，为了达到共同拥有市场、交换互补性资源、完成特定的战略目标以及获得长期的市场竞争优势等目的，通过制定协议而结合的收益共享、风险共担的利益共同体。企业战略联盟是战略联盟理论在房地产业的应用，分类是基于战略联盟的类型。

在整个养老地产纵向价值链中我们能够清晰的知道有前期开发环节，建设环节，后期运营环节等等。本文所研究的联盟主体锁定为投资商、开发商以及运营商，收益分配问题是指将联盟企业在整个生命周期期间，按照制定的规则，将实现的所有收益在合作伙伴之间进行合理分配的过程。

（三）养老地产纵向联盟盈利模式的收益分配

在整个合作的过程中，联盟成员都会受到可预见以及不可预见因素的影响。因此收益分配方案的选择就显得尤为重要。选择方案的不同将会导致收益分不同，其中最常见收益分配方式为以下几种：

1.输出共享模式：指联盟中的总收入是按照所有成员完成任务量的比例进行分配的。在这种模式下，所有成员共享收益并共同分担风险。

2.固定支付模式：指联盟成员在约定合作的基础上提前签定协议，其中需有核心企业。当项目获得盈利时按照协议上签定的比例来进行划分。那么其中产生的风险全部由核心企业来承担，其他成员不承担风险。

3.混合模式：此种方式结合了以上两种方式的优点，即核心企业既向其他联盟成员按其完成的任务量支付对等的报酬，且所有成员能够共担风险。

三、养老地产纵向跨界联盟运营困境成因

（一）收益分配不稳定

养老地产纵向联盟同其他企业联盟一样，存在着能够影响联盟运行下去的关键点。由于在整个合作开发项目中会存在着各种未知的不确定性因素，如何能让各利益相关者都满意是一个极难解决的问题。倘若联盟三方都在无法预知未来收益的前提下，不能合理的对各方的投入进行评估，这不仅增加了项目合作开发的风险，也增加了联盟瓦解的几率。因此我们应对老旧的思路与模式做出改变，多方面考虑利益相关者的诉求，全面的考虑到存在于项目各个环节的风险因素，结合各方利益者投入数从而对项目的利益进行公平合理的分配，才能保障合作项目的顺利实施。

（二）新旧“养老”观念的碰撞

由于传统观念的影响，70、80 年代的老年人提到“送去养老”大多想到的都是一些负面新闻，因此绝大所属老人并不能克服这种来自以往舆论的声音。90 年代的年轻人对“养老”这一概念并不排斥，甚至乐于接受。但当两种想法碰撞在一起时，往往得不到好的效果。同时，养老地产需求者往往是想一直拥有房产，或在一段时间后传承给后辈。而且养老房产在拥有年限、出租率及购买率等其他方面与住宅、商业类用房没有相同的可比性。因此，以上这些都成为推进养老市场进程无比缓慢的必然因素。

四、养老地产纵向跨界联盟运营对策及建议

（一）稳固联盟力量

首先我们要通过加强养老地产与各行业之间的联盟纽带，共同畅想养老地产服务模式。除了要摒弃之前的老旧收益分配方式，还需要分析各利益方投入力量，全面考虑有关环境、地方、不确定等多种因素，归纳出新的联盟契约。其次，我们要实时关注国情以及各地方发展政策，能够尽快察觉出风向的转变，进而第一时间对我们的联盟契约做出微调。最后，在这个新时代，我国养老地产早已脱去了旧时代的样貌。由于每个国家的国情形势不同，也不能全盘借鉴国外的养老产业。我们要发挥我们的优势，把联盟力量稳固好，强化各联盟之间的合作力量，这样才能让我们的用户享受到安心舒心放心的养老服务。

（二）大力宣传新型养老地产

在前面我们也提到过，目前提起养老，绝大多数70 后在心理上对于在外养老还是难以接受。因此对于养老地产的推广迫在眉睫。因为即便是联盟稳固，我们的项目顺利完工，没有用户受众对于一个项目来说同样是巨大的危机。因此我们要通过不同的宣传手段来普及现代养老地产的概念，如火山App，社区访谈，以及各地方电视台播报新闻等等。争取能够做到让我们的用户受众对我们的养老地产不再抗拒，相信我们不会出现之前养老院所出现的负面事件。

综上所述，对于促进养老经济发展，养老地产业是一项极富挑战的建设性事业，对于促进其他各行业领域的发展都有着积极的创造性意义。在新时代，我国现阶段养老地产还有巨大的进步空间，但在各联盟成员的共同努力之下，定会在养老产业刮起一阵时代飓风。