房地产企业融资风险管理探究

吕骁姮 浙江浙萧资产管理有限公司

引言

当今社会，随着信息技术发展，房地产企业可选择运营模式越来越多，其实际发展空间越来越多。但是由于房地产行业属资金密集型行业，因此在实际发展过程中，需要大量资金进行支持，使得房地产企业管理人员必须提高对融资工作的关注度。近几年，我国政府对房地产行业的关注度不断提高，控制力度不断加强，并且结合我国国情颁布了许多文件，对房地产行业进行宏观调控，这些行为增加了房地产企业融资难度，使得许多企业将面临资金链断裂问题，对其长久、稳定发展中造成了影响。基于此为帮助房地产企业进一步发展，就必须针对融资工作制定出详细合理的风险管理机制，为日常工作提供基础保障。

一、房地产企业融资内涵

融资是指企业在经营发展过程中，为了避免出现资金链断裂情况而选择使用一切合理办法获取资金的财务行为。对房地产企业而言，为保证所承接工程建设项目可以顺利完成，在项目进行过程中，会向银行等金融机构寻求帮助，获取一定数量的资金，确保工地可以稳定运行[1]。同时由于所承接房地产项目周期较长，因此需要资金数量较多，但是由于外界市场环境对房地产行业影响较大，再加上我国政府的干预，导致房地产企业资金运用与其他行业存在一定差异。比如在投资准备阶段，房地产企业就需要准备大量的资金，然后却需要花费较长时间才可以完成资金回笼，这也是房地产企业融资工作备受关注度的原因。

融资风险控制可以帮助企业管理人员降低融资活动风险，帮助企业早日实现所制定的发展目标，控制或消除融资风险的手段可以保证房地产企业经济效益。在某种程度来说可以避免房地产企业出现过大的经济损失。最开始，风险管理需要用风险确定与风险识别进行分析，房地产企业所开展的融资工作一定会存在风险。因此在融资工作中必须认清这个现实，为保证房地产企业可以顺利完成融资工作，必须制定出科学合理的融资风险防范计划，为融资工作保驾护航。

二、房地产企业融资风险分析

在当今社会，房地产企业管理人员正在不断提高自身专业素养，以期提高融资能力，提高自身风险抗压能力。但是由于市场环境日益复杂，某些房地产企业为了保证自身经济效益会选择降价销售法，以期早日完成资金回笼，满足自身发展所需经济支持。通过对房地产融资工作进行详细分析可知，目前房地产企业在开展融资工作时所需要承担风险主要表现形式有以下几种：

（一）融资成本增加或经营压力增加

目前，房地产企业主要融资渠道为银行贷款或信托融资，除此之外，还可以借助某些民间借贷方式来获取资金，完成融资现实。通过调查可知，现今社会，房地产企业贷款利率比较高，一直维持在6%～10%之间，而且随着土地成本不断提高，导致房地产企业需要承担资金压力越来越大。而且，当房地产企业发生某些变故后，企业将无法与正常金融机构进行合作获取相关资金，只能通过民间借贷方式获取融资资金，而民间借贷利率会在20%左右，使得房地产企业融资成本进一步提高。

（二）融资能力减弱降低风险承受能力

在当今社会，房地产企业需要面临多变的市场环境，这导致在实际经营过程中需要解决的许多突发问题，如果企业无法制定出符合自身实际情况的发展计划，那么企业将出现较大财务风险，可能会出现无法按时偿还贷款情况，甚至于企业还将面临破产。对房地产企业而言，可以及时完成贷款偿还，拥有足够可使用资金，才可以证明自身具备可持续盈利能力。如果企业还款工作出现问题，则证明企业内部资金出现问题，有可能正在破产边缘，会对开展其他经营活动造成严重影响[2]。

（三）融资渠道单一增加资金来源难度

近几年，我国政府对房地产行业进行了宏观调控，对房地产企业贷款额度进行限制，基于此，房地产企业为保证自身发展不受影响，需要寻找全新贷款渠道。但是对实际情况进行分析可知，房地产企业所进行融资洽谈工作并不顺利，比如借贷对象利息过高、借贷对象不愿放款等，导致房地产企业不得不放弃所找到的贷款渠道，依然只能使用固有渠道完成贷款，呈现出融资贷款渠道单一化情况，增加了企业融资难度。

（四）自我能力与融资需求不匹配

房地产项目生产、销售周期较长，导致资金回流速度较低，也就是说房地产企业自我造血能力比较弱。目前，我国房价处于波动状态，许多消费者都处于观望状态，这导致房屋销售情况非常不理想，对房地产企业盈利能力造成了严重影响，使得房地产企业更难完成融资工作，严重限制了企业发展。

三、房地产企业融资风险管理控制建议

（一）调整资本结构

房地产企业资本结构合理，不仅可以提高股权获益、降低资本成本，还可以提高企业自身风险控制力。企业可以借助方法对资本结构进行分析调整，比如每股收益分析法、公司价值分析法、资本成本平均法等，借助此项工作，可以推动房地产企业发展，为房地产企业营造良好发展环境[3]。通过调查发现，目前，房地产企业资产负债率正呈现出上升趋势，因此，为了保证房地产企业可以长久、稳定地发展下去，可以拥有良好的资金储备与还款能力，确保企业可以顺利完成相关项目承接，提高企业自身市场地位。在实际经营过程中，应提高房地产企业自身适应能力，摆脱政府宏观调控与相关政策对自身的影响，搭建出符合自身实际情况的风险识别控制体系，为自身发展保驾护航。同时房地产企业应优化自身财务指标，不断提高自身信用等级，借助高周转、快速回款等策略帮助房地产企业自身完成资金结构优化，进一步扩大企业经营范围，早日完成整合工作，采用统一工作方案对融资资源、机构以及所获得资金进行管理，确保拥有足够的资金支持相关项目运转。此外，应尽力发挥自身资源，完成存量资产处理，降低资金沉淀，调整资本结构，提高融资风险控制力。同时需要注意的是，房地产企业完成资本结构优化之后，可供企业管理人员所使用资金将更多，因此一定要制定出科学合理的资源管理计划与使用计划，严格掌控资金流向，避免出现资金浪费情况。除此之外，在实际工作中，还应提高对资金预算工作的关注度，成立专业工作小组，结合具体工作实际情况完成资金调整，避免出现资金链断裂情况，确保相关项目可以稳定运行，发挥资本结构调整工作最大价值。

（二）降低负债规模

对于房地产企业而言，在判断企业自身负债规模是否合理时，应从资金筹措来源、实际回收情况、资金周转情况等多个角度进行切入。同时，在企业当中，负债规模应充当财务杠杆，确保自身所承担债务在合理期限内。目前，房地产公司正在面临资产负债率不断提升、负债规模不断扩大等问题，因此为了帮助企业降低资产负债率，摆脱财务危机，企业管理人员必须制定出科学合理的工作计划，尽最大可能减少短期借款情况出现。并且通过对实际情况进行分析可知，如果可以实现长期负债比率增加，那么就可以确保房地产公司在最大融资风险之内不会出现资金链断裂情况，可以保证自身经营稳定性。比如房地产企业可以借助提前进行带息负债偿还、高息到低息的转换等方式降低自身财务支出，提高资金利用率，确保自身所拥有资源可以发挥自身最大价值；通过获取贷款规模等指标帮助企业管理人员了解自身需要承担哪些资金运营风险，进而实现负债规模控制，逐渐将企业所承担资产负债率调整到最优区域，降低房地产企业所承担融资风险，获取风险与收益的最佳组合。此外，在实际经营发展过程中，房地产企业还可以通过提高资金回笼速度改变自身负债规模，实现融资风险防控。

（三）扩展融资渠道

对于房地产企业而言，不同融资渠道对企业造成的债务偿还压力与融资风险会存在一定差异，由于企业所需要融资成本不同，因此所选择资金来源也存在一定差异。房地产企业为进一步扩大市场影响力，提高自身经济效益，在开展融资工作时，应优先选择低成本融资渠道。目前，房地产企业在开展融资工作时，可以选择的融资渠道主要有两个，分别是银行借款与债券发行[4]。基于此，为降低实际融资风险，应开发更多融资方式，比如使用海外贷款、信托投资、抵押贷款等渠道，提高企业资产运行能力，降低企业融资风险。随着社会不断发展，在实际融资过程中，房地产企业还可以尝试低成本大规模这一融资方式，比如房地产企业应不断提高自身信用等级，在银行债券市场中发放超短期融资券，完成资金获取；与政府等有关部门进行合作，使得资金可以进入到民间资本投资当中，实现PPP资产证券化。同时开发新的融资渠道，可以帮助房地产企业实现资金成本控制，主要表现形式有融资费、占用费降低、发展主业获取筹集资金、寻找全新利润增长点等。房地产企业在进行融资工作时，应对可使用融资方式进行对比处理，选择成本最低的融资方式，所选择融资渠道的科学性与合理性可以决定企业实际发展情况，决定房地产企业实际发展效率及质量。

（四）改善融资结构

通常情况下，房地产企业融资结构是否合理可以决定企业运营质量与发展潜力，房地产企业为协调风险与收益之间的关系，可以借助控制利息支出等方式控制融资成本，降低企业经营风险[5]。对房地产企业而言，在之后发展经营过程中，可以使用将固定利率与浮动利率融合在一起的方式控制资金成本，对融资结构进行优化，帮助房地产企业找到属于适合自己的融资期限；房地产企业还应结合融资期限确定负债比重，虽然筹措期越短，所支付成本越低，可以尽早开展相关项目，但需要承担较大风险，而筹措期长，虽然会进一步延长资金回笼时间，但是却可以收获更多社会闲散资金，制定出科学合理的还款计划，降低还款压力，为后续发展奠定扎实的基础[6]。在实际工作过程中，房地产企业必须保证所制定融资计划符合科学性与合理性原则，制定多元化融资战略，尽可能扩大权益融资比重，降低负债融资比重，比如目前我国政府重点发展经济适用房、中低价房，那么房地产企业可以大力开发此类产业，以降低融资难度。再比如房地产企业还可以开展酒店产业，扩大经营规模，扩大资金获取渠道等等。除上述内容外，房地产企业在开展融资工作时，还可以使用“内源为主，外源为辅”的融资方式，确保企业拥有足够的资金积累，为增加经营范围、提高市场价值提供帮助，实现融资风险控制。

（五）优化内部控制制度，建立健全资金管理机制

在房地产企业在开展融资工作时，需要从多方面进行考虑，比如融资成本、融资条件等，对所制定的融资计划进行分析，借助信息技术搭建融资活动监管系统，对融资工作进行管理控制。房地产企业应以自身融资情况基础，参考我国政府部门所颁布政策，对融资工作进行有效管理，避免房地产企业出现资金链断裂情况。同时，房地产企业还应不定期对融资管理机制进行优化升级，提高预防意识，确保资金可以应对融资工作中出现的各类意外情况。同时房地产企业管理人员应充分了解自身资金管理情况，使用合理的方式对收账工作进行调整，降低企业出现坏账的可能性，避免出现过多资金损失。房地产企业应制定出高效的回款计划，提高自身资金回收管理意识，对应收回款项单独进行减值测试，估算坏账可能性，将其纳入当期损益当中，在开展资金收支时，与融资工作与资金管理工作进行相互配合，控制房地产企业坏账出现可能性，扩大企业流动资产投资效益。除此之外，为控制资金风险，企业管理人员还可以组建专业的资金管理部门，帮助组内员工明确自身工作职责，派专人完成资金跟踪工作。并且，房地产企业还可以建立出科学合理的资金管理分级预警机制，以便于管理人员可以及时对所出现的突发情况进行控制，降低房地产企业融资风险。

结语

综上所述，房地产企业要想提高自身融资风险管理能力，那么首先要做的就是对市场环境进行详细了解，对所涉及相关政策进行分析、整理。其次完成融资渠道扩展，融资模式创新，对现有经营布局进行优化，提高自身经营效率及质量。最后，房地产企业还应以自身实际情况为基础，制定出科学合理的风险预警制度，提高对融资风险的掌控力度，确保企业管理人员可以对融资风险进行实时监控，以此不断提高自身实际风险管理能力。