房地产项目投资风险管理思考

查卫伟

摘 要：文章首先阐述了房地产项目投资的风险特点，然后就如何有效管理提出几项措施，以供参考。

关键词：房地产项目;投资;风险管理;思考

1房地产项目投资的风险特点

1.1普遍性和客观性。房地产项目投资风险出现在开发新项目的各个阶段，而且任何开发项目都不可避免存在一定的投资风险，所以具有较强的普遍性。同时，房地产项目投资风险也具有其他的特点，那就是不将人的意志作为转移，仅仅存在于客观规律，所以具有很强的客观性。

1.2不确定性。房地产投资项目最为明显的特征是不确定性，简单来说，就是对其不能正确科学地预计。有些国家为了对经济体制进行调节，便宏观调控房地产行业。但对于很多因素，都不能对其实施控制，比如：自然灾害，还有经济危机等，然而房地产投资却容易受到这些因素的影响。

1.3多样性。房地产项目投资属于系统过程，具有较强的复杂性，其受到的影响远远比其他的投资方法大，其与行业竞争以及政策法规等都有着密切的关联。

1.4变现性较差。房地产项目必须要经历从投资到建设，再到售出变现的过程，不仅投资周期长，而且金额较大，与债券、股票等完全不同，若想在较短时间内变现，很有可能导致严重的损失，也就是其变现较差的特性。

1.5激励性强。房地产企业相对于其他行业而言，其收益大，也正是因为这样，尽管面对大量的风险，投资者也愿意对其投入大量资金。这也反映了市场规律，即高风险行业可以创造更多的经济利润。

2房地產项目投资风险管理措施

2.1扩大企业融资途径

现阶段，部分房地产企业还是通过银行贷款获取对应资金，如不想完全依赖银行贷款，作为房地产企业，就需要不断扩大企业自身的融资途径，下面详细分析了房地产企业的融资途径：其一，海外资本途径。世界贸易组织有关协议中提出，房地产企业在进行合资、合作时都有权力享受和我国企业一样的待遇，形成该规定可以使很多海外同行业资金进入我国，真正实现我国房地产企业的高效融资，以实现我国房地产行业的可持续发展;其二，上市融资。如房地产企业可以顺利上市，就可促进其今后的高速发展，这样不仅可以聚集更多资金投入，还可以扩大房地产企业的影响力，树立良好的企业形象，在增强企业融资能力中发挥着至关重要的作用;其三，利用资本市场发行债券，这样可以迅速融资，以满足房地产企业的资金需求。并且房地产企业运用债券融资，可以使企业不需要支付过多的财务成本，因此，作为房地产企业，可以借助杠杆原理来加强融资能力。

2.2加大企业长期经营项目投资

近年来，我国多数房地产企业都有着广阔的市场发展空间，但还是有一些房地产企业在项目中存在集中过度的情况，造成其总体管理状态不平衡。比如：有些房地产企业因为没有较强的抗风险能力，所以选择资金要求低、总体收益高的住宅项目，然而这些项目几乎都是一次性投资项目，在我国房地产市场日益发展的背景下，对一次性住宅项目进行投资时，房地产企业将承担更大的投资风险，如果投资项目无法顺利运作，就很有可能导致抗风险能力不强的房地产企业遭受到重大的经济风险，所以房地产企业必须要将部分一次性投资项目进行回避，重点选择与办公楼盘及商业楼盘相似的投资项目，而且也必须要针对投资项目合理制定长远发展规划，进而在最大限度上获得投资收益。比如：很多香港的房地产企业中意长期经营的项目，此长期经营的项目在实际投资中可以形成自有的物业，而且可以科学管理以及经营这类型项目，以加强企业的市场竞争优势，在市场竞争中不至落败，虽然此长期投资项目无法迅速获得较高收益，但可为房地产企业创造稳定的资金流，这对增加房地产企业品牌效应有着重要的意义。

2.3提升企业经营管理效率

一般来说，房地产企业为了拥有更强的抵御风险能力，需要具有相当高的企业经营管理效率，所以房地产企业应该根据行业市场的整体发展趋势，利用科学优化整合有价值的行业市场资源，积极挖掘企业的发展潜力，以确保其经营管理效率得到大幅度提升，进而更好地扩大企业经营范围。并且有些具有资质的房地产企业为了可提升自身的经营效益，必须要运用不同的发展战略，积极加强自身的品牌知名度，以壮大企业的各方面经营实力，将企业在技术以及人力方面的优势全面展示，科学培育企业的创新精神，以促进企业稳定发展。并且房地产企业也必须要从不同的途径汇集分销商以及供应商等的相同利益，利用与其合作促进自身抵御风险的能力。同时，对于房地产企业来说，必须要深入调查合作方的信誉度及口碑，为建立长远的合作伙伴关系提供有力的保障。

3具体投资措施

3.1回避措施

风险回避措施主要是指在房地产投资中选择风险较小的投资项目。尽管此措施可以防止投资风险，然而也会减少其效益，对实现投资目标不利。因此，在操作过程中投资者必须要真正做到收益和风险之间保持平衡。

3.2转移措施

一般来说，风险转移主要包含两个方面：一是保险型转移、二是非保险型转移。保险型，主要是指将小额保费作为代价，防止承受投资风险。此方法不仅可以在出现意外时减少投资者的损失，还可使投资者获得更高的信誉，但实际保险条款仅仅涉及到投资的一些内容，所以风险转移范围是非常有限的;而非保险型转移是指房地产投资者利用合同，将风险损失向另一方进行转移，承担相应的赔偿。

3.3分散措施

通常，房地产分散投资包括不同的方法，比如：投资时间分散以及投资区域分散等，都是利用分散开发结构降低风险。根据规定的比例将资金以及投资时间等对各种类型、各个获利能力的房地产项目实施分散投资，这样可以合理应对市场变化，进而利用各个类型项目功能的彼此补充对风险进行分散，这样就可获取相对稳定的平均效益。其重点是利用分析现阶段金融政策和市场变化，清楚确定科学的投资比例。

参考文献：

[1]邵艳丽.关于房地产开发项目投资风险控制的有效思考[J].消费导刊，2020，000（013）：150-151，160.

[2]刘芳.基于风险管理的房地产企业项目内部控制探究[J].现代经济信息，2019，000（016）：50-51.