浅析不动产统一登记的问题与解决方案

王婷婷

【摘要】当前新形势下，如何更好地落实不动产统一登记工作，妥善解决不动产统一登记面临的问题，实现不动产登记“一次办好”，让信息多跑路，让群众少跑腿，保障群众合法权益成为当前迫切需要解决的问题。针对不动产登记工作中存在的问题，提出规范整合历史数据、加快统一登记簿册的建设、更新登记人员的知识结构这三个解决方案，可以解决不动产统一登记工作的困难，更好的推进不动产登记工作的开展。下文对不动产统一登记的存在的问题与其解决方案进行了研究。

【关键词】不动产；统一登记；问题；解决方案

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.005

实行不动产统一登记可以更好地明确不动产权利边界，减少权属纠纷，进而提高登记准确率，能够更好地维护好当事人的不动产权利。

1、不动产统一登记的存在的问题

根据不动产统一登记工作的实际情况，不动产统一登记工作的主要问题可以归纳成数据整合困难、不动产登记簿册统一存在问题、登记人员业务素质薄弱这三个问题，针对这三个问题下面进行详细的论述。

1.1 数据整合困难

1.1.1不同部门数据整合存在差异

土地按所有权可分为集体土地和国有土地，按性质划分为耕地、林地、草地和建设用地等。不动产统一登记实施以后，应该按照统一的规范和技术标准，对以前各类数据进行整合的过程中发现，各类登记数据档案，大多是以纸质文件存档，电子数据档案比较少。通过核查和对比全部房产登记数据，以及全部的土地登记数据和林权登记数据，及时对电子登记簿的信息进行完善补录，同时建立关联关系，补充和完善不动产权籍管理系统内房屋层图形，从而实现房、地、林数据相匹配的机制，通过图形与登记数据相关联的模式，从而实现房产登记数据落宗和落幢、林权登记数据落宗，最终使数据库符合技术标准，以此来满足不动产统一登记的要求。原土地和原房产的数据是目前最需要整合的数据，林地和海洋等数据量相比土地和房产相比，数据量显得少之又少。鉴于土地和房产信息化水平不同，国土部门掌握的土地数据的数据格式、存储介质和住建部门掌握的房产数据格式、存储介质在很大程度上存在不同。

1.1.2技术标准不统一

不同的管理部门有不同的调查程序和受理程序。一般由所属行业的专业团队参与调查并形成独立意见。此外，成果坐标和精度的不一致，在成果的转换和共享方面存在困难。不同部门在坐标测量和精度方面不能实现统一，导致成果共享转化变得有难度；其次，每个部门对土地类型的标准以及政策范围有不同的界定范围。土地类型在相互转换的过程中出现可能性。举例来说，由于退耕还林政策，耕地变成林地，部分农民弃耕耕地变为林地。但是，跨部门的识别标准是他们自己部门来界定的。

1.1.3信息共享机制不健全

不同部门不愿意将自己部门过去的成果共享给其他部门，从而容易造成接边错误，出现权属纠纷、推诿扯皮的现象，这就容易导致数据库标准不统一，从而让不动产统一入库数据的标准化难度增加。房产和土地数据不完整、房屋和土地的主体不一致、用途不一致、坐落不一致等导致数据关联无法实现、出现了数据不兼容的问题突出，需要对手动将原始档案进行人工一一对比，这就增加了工作量；另外由于缺乏一些原来档案的电子数据，这就使得核实原始文件的真实性变得更困难，这些历史遗留问题给不动产统一登记工作带来诸多不便。

1.2 不动产登记簿册统一存在问题

1.2.1分散登记导致登记簿册数量庞大

每年产生大量新的不动产登记簿册入数据库。各部门交至不动产登记中心的登记簿册信息不一致，主要表现为以下几个方面：一是数据精度不同，对于小数点位数的要求也不同。二是数据资料不全，各部门根据自身需要，对登记数据进行统计，当统一登记簿册之后，不动产登记数据往往出现没有相应历史数据的问题。受历史条件的影响，各类不动产的图纸信息已经形成自己的信息体系，由于图纸不相同，导致绘制标准相差很大，难以有效衔接。将此类图纸和数据用于不动产登记，很容易引发所有权界定的争议。

1.2.2电子登记簿册的起步晚

不动产登记簿册大部分是以纸质档案存檔的，并且手写的居多。仍有相当一部分纸质档案没有实现电子化，导致大量老旧不动产电子信息缺失。大多数房屋测绘的楼盘表信息是依据2000年后开始使用的电子版本。登记中所使用的楼盘表依赖于原有数据，并且此类信息的更新非常滞后，不能满足当前不动产统一登记形势下的房屋与土地数据的匹配。

1.3 登记人员业务素质薄弱

不动产登记要求从业人员应具备不动产登记相关的专业知识，同时还具备能够随机应变处理各种难点业务的能力。还要加强登记人员岗前培训，培训登记业务常识和流程知识。但是，目前的不动产登记工作中，大部分登记人员没有取得相应的资格证书，知识储备能力相对薄弱。不动产登记窗口人员，他们面向群众在一线工作，平时工作忙经常加班，无法离岗，导致学习时间较少，培训的机会更少。

2、针对不动产统一登记存在的问题的提出解决方案

2.1 规范整合历史数据

2.1.1对需要整合的数据进行收集和分析

一是对不动产登记数据库中使用的土地登记数据和不动产登记数据进行质量检查工作，包括检查转换前后数据是否一致，将每种业务类型的转换数据同原登记系统中的数据进行对比，保证转换前后数据一致。二是对数据进行规范化处理。针对不动产数据库标准的要求，规范化处理转换后的数据，保证转换后不动产登记数据的规范性。三是对数据进行整理。完成房产、土地等登记电子数据转换后，参照房产、土地登记纸质档案，并对以往年份的数据进行分析整理，将各年份数据进行补充和完善，对缺失的宗地进行补充。四是对房和地落宗。对已完成数据规范化处理和数据整理的土地数据、房屋数据进行匹配落宗，按规范要求对单独不动产单元进行编号。五是进行整合入库。完成上述工作之后，将各类历史数据导入不动产登记数据库中，同时对不动产登记数据按要求汇交，形成数据成果，依法向上级部门汇交。

2.1.2对历史遗留数据进行处理

对于难以推进数据整合的历史的遗留问题，协调时应建立会商制度。集体研究制定处理问题的口径，再由负责人安排重点任务，对相对滞后的部分要突出形成现有的工作安排。大力推进不动产登记数据整合，保质保量的完成既定任务。

在当前国务院大力推进“放管服”和“互联网+政务服务”改革的大形势下，不动产登记交易一体化的模式的实施，能够保持登记工作的连续性和一致性，一定程度上实现了便民利民的原则，同时减少了登记环节，使流程优化，这有利于提高统一登记的办事效率。

2.1.3实现各部门的信息共享

很多地市在不动产统一登记信息平台建设过程中的有先进经验，市自然资源和规划局牵头负责建立信息平台的工作，其他相关部门配合，尽快建立统一的不动产登记信息数据管理平台，信息共享接口由市自然资源和规划局统一开发，确保接口标准一致性。各部门可以实现信息共享的服务，可以通过数据交换接口、对数据进行抄送等方式来实现信息共享，在不动产审批、不动产交易以及登记信息等方面实现共享。等建成信息平台以后，不动产登记数据电子信息将与住建部门进行数据共享，这样既可以满足住建部门与地方网签系统数据直连的要求，又可以形成职责边界明确、规则清晰、责任明确的协调配合机制。

2.2 加快统一的不动产登记簿册的建设

2.2.1加快统一的不动产登记簿册信息录入和校正

由于每年不动产登记交易量多，所以不动产登记簿册的量很大，做好不动产统一登记工作任务艰巨。鉴于登记中心人手有限，因此在短时间内整合原各登记部门移交的登记簿册难度大，又要整理统一登记后新形成的不动产统一登记簿册，可以先对交易频繁地区的登记簿进行整合。通过数据开发技术手段，获取房产表、分层户籍图、房产登记数据、地籍调查等数据，在不同系统之间的进行数据转换，这样使新形成的不动产登记登记数据能够及时并准确补录到原系统中，在保持原有系统数据的完整性的同时，又能够让数据保持此最新的时效。

2.2.2完善电子统一登记簿册的建设

通过网络信息技术整合优化各类不动产登记簿册信息，并对这些数据进行归集。将土地和房屋、房屋楼幢和房屋单元、房屋和权利人关联起来，同时建立各有关部门的互通共享机制，为不动产市场交易提供有效的数据支持和保障，同时也为政府部门的需要提供信息和技术保障。

当前不动产登记电子簿册的建设仍处于不断优化的阶段，不能完全满足不动产统一登记的要求，这时候纸质登记簿册以辅助的形式，借助这些登记簿册来开展不动产统一登记工作。在现有不动产登记信息登记系统的基础上，对老纸质档案进行数字化处理，完成登记簿册的移交汇总工作，建立与电子登记簿相同的不动产簿册，对新增登记簿册数据通过采取录入的形式进行数字化处理工作，并且发挥云计算和互联网技术的引领，争取使电子统一登记簿册的建设能够早日实现档案的信息化管理。

3、加强登记人员的培养

提高不动产登记的准入门槛，加强登记人员业务素质工作。通过制定严谨、科学的考核机制，挑选出一些不动产专业高素质的登记专业人才，为不动产登记工作的发展提供了技术支持。同时，加强对招录人员的用人管理，在选择编外人员时候，要根据学历和工作背景进行合理招聘。同时，也要完善绩效考核体系，定期考核员工的工作表现、服务和工作职责等，对工作好的实施各种奖励政策，对表现不好的要定期加强培训，这样能够调动不动产登记人员的工作积极性，可以更好的开展工作。

不动产登记工作人员的业务素质，直接关系到对不动产登记工作正常开展。随着不动产登记的类型增多，对登记人员的要求也越来越高，对员工的综合素质要求也变得严格，就需要做好对员工的系统方面的培训。让培训的内容变得丰富生动性，这样绕过培训变得更加高效更加具有科学性，从而提高登记人员的业务水平和业务素质，当他们在面对各种复杂难以解决的情况时能够积极应对，这样可以提高随机应变的能力，让便民的措施更加在不动产登记工作中得到更好的体现，可以老百姓办证的效率，赢得老百姓的口碑。

登记审查工作是不动产登记的重要工作，直接影响不动产登记的效率和正确性。我国的登记部门大多数是分散式登记，登记人员对专业知识的掌握不透，不动产统一登记实行之后，对登记从业人员的要求更为严格。当务之急就是要提高不动产登记人员的综合素质，建议多开设一些培训课程，及时对不动产登记人员的知识结构进行更新，加强对不动产登记人才的培养。在设置培训内容时候，要充分考虑内容要有针对性，多设置一些业务流程以及不动产登记法律法规，通过培训可以解决业务中的难题，又可以提高登记人员的业务流程的处理能力。培训的方式可以是研讨交流的形式，通过交谈座谈的方式把工作中遇到的难以解决的问题提出来，这样可以研究解决对策。通过培训让登记人员在以后的工作中能夠更好的为群众服务，让办事流程更加高效，让老百姓减少跑腿的次数，一次办好，让群众满意。

结语：

通过规范整合历史数据、加快统一登记簿册建设、更新登记人员知识结构这些措施，同时健全各部门信息平台的共享机制，能够为不动产登记服务的同时，也能够为政府各部门提供服务。

参考文献：

[1]许媛媛.扬州市不动产统一登记管理问题研究[D].扬州；2020，30-31.

[2]周笑飞.不动产登记信息数据整合方案与平台构建探讨[J].《中国房地产业》，2019-08-20.

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