房地产上市公司 融资结构影响投资行为的实证研究

苏进伟

（天地源股份有限公司西安置业分公司，陕西 西安 710000）

房地产投资在拉动我国经济增长方面发挥了重要作用，特别是21世纪以来，房地产行业发展迅猛，已经成为我国国民经济重要的支柱产业之一，房地产投资大幅增长，并对社会经济发展造成了深远的影响，也对相关行业的发展起到了积极的促进作用。因此，房地产行业需要建立自己的融资体系，要充分利用多元化的资金推动自身的发展，房地产投资需要政策引导和制度约束，更需要资本市场的大力支持。

一、房地产上市公司融资结构的现状及特点

（一）房地产上市公司融资结构的现状

按照资金来源分类，我国房地企业主要是借助国家预算、贷款、债券、利用外资、自筹资金等方式进行资金筹资的。调查研究表明，银行贷款依旧是目前房地产企业融资的主要来源，在融资结构中占据主要地位，其他如自筹资金、债券、定金及预收款也在房地产行业融资方面占据了一定的地位。其具体表现是：第一，商业银行是房地产行业的主要资金供给者，银行贷款是房地产投融资活动最大的资金来源；第二，房地产企业贷款是银行最主要的资产之一，使得银行资本的安全性有了可靠的保障；第三，房地产贷款成为银行利润的主要来源之一。在房地产市场需求旺盛背景下，投资者在房地产贷款方面有着较大的追求，并且房地产贷款收益有着可靠的保障，因此银行也愿意为房地产行业提供贷款；第四，房地产开发结构对其融资结构也会产生较大的影响。目前，中国房地产开发投资中住宅投资比重依旧处于非常重要的地位，住宅又是各种物业类型中销售金额占比最大的，不管是开发贷还是个贷均在银行资产中占据较大比重，且增速较高。所以，房地产企业对银行信贷依赖程度较高，这种依赖目前体现得更加明显。2015年以来房地产市场走势的不确定性正在加剧，虽然国家颁布了多项措施抑制房价过快上涨，细微的变动都会对经济的宏观形势造成影响，房地产投资过快挤占了其他投资需求的生存空间，造成国民经济产业结构严重失衡。国际著名房地产经纪咨询公司高纬环球发表研究报告指出，早在2009年中国已经成为全球最大的房地产投资市场。其投资总额约占全球的5成。报告预测2030年中国依然将继续在全球保持领先地位，并尽可能地降低对债务的依赖。

（二）房地产上市公司融资结构的特点

1．国民经济最重要的支柱产业之一

调查研究表明，我国房地产业30年来已经发展成了国民经济的支柱产业之一，土地出让金及税收为我国政府财政提供了强有力的支持，所占比重一度达到了20%以上。另外，与房地产业有关联的产业多达数百个，建筑、建材、家电、装饰等行业都在房地产行业的带动下实现了快速的发展。最近几年因为房地产产生的社会热门话题也在持续发酵，从其投资金额方面就可以看出：我国房地产开发投资额为从2005年的15836亿元，增长到2019年的121265亿元，平均增幅超过了40%以上。

2．房地产融资对其他行业的影响

但是，近年来随着我国的国际国内经济环境出现了较大的变化，房价的快速上涨引起中央的高度关注，我国政府开始对房地产市场进行宏观调控，并对市场投机需求进行抑制，特别是对房价和地价过快上涨的现象进行了控制。房地产市场的波动会对国民经济产生较大的影响，国民经济运行和百姓生活无不受到较大的影响，这都和房地产市场之间存在密切的关系。目前，我国国民经济已经步入了稳健发展的轨道，房地产市场开始出现健康的发展趋势，房地产有力地推动了社会资本投资切换的顺利进行。但是如果房价继续过快上涨则，也会对其他行业的投资发展带来较大的影响，人民群众生活也会因此受到较大的影响。目前，房地产投资占比较高已经给中国经济带来了较大的风险，因为房地产不是生产性资产。这种只顾眼前利益的做法，对房地产资本生产带来了较大的影响。由于GDP和财政收入是体现地方政府政绩的主要指标，房地产开发对于满足这两项指标可以起到有力的促进作用。

二、我国房地产行业融资方面存在的问题

房地产行业会受到产业政策的巨大影响，国家颁布了一系列政策对土地出让、金融进行宏观调控，与此同时，房地产行业是典型的资本密集型行业，需要大量的资金投入，且利润回收周期较长，房地产同时也是可以带动诸多产业发展的行业，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电产业都与房地产行业之间存在密切的关系。目前我国房地产业融资的特点主要体现在以下几个方面：

（一）融资渠道相对单一，主要依靠银行信贷

我国房地产融资渠道相对单一，银行是该产业的主要投资者，而且从中扮演了出纳和会计的角色，因此在房地产融资中占有非常重要的地位，并可以在融资中发挥至关紧要的作用。从房地产市场的运行现状来看，银行房地产信贷构成了房地产金融的主体，银行信贷贯穿于从购买土地储备到房产销售的各个环节之中。我们纵观房地产市场现状可以发现，商业银行的信贷几乎对于房地产的融资可以发挥至关紧要的作用，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金来源，但这也造成了房地产开发资金对银行贷款存在较大的依赖性。虽然中央政府加大了宏观调控的力度，使得房地产行业的融资结构有所转变。但是银行贷款的主体地位依然岿然不动。

（二）资产负债率较高，股权融资比重较小

目前，国内房地产业成了有关各方关注的焦点，房价飞速上涨的势头基本得到了遏制，造成房屋空置率的持续上升，长期不合理的融资结构导致银行出现信贷危机，国家也利用宏观调控从土地供应、信贷调控、建房类型规模、自由资本门槛、流动性控制、税收等方面展开了对房地产市场的宏观调控。其中2008年12月国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》是我国最早对房地产市场进行宏观调控的文件。提出了运用债券和票据开展融资活动的要求，一些大型房地产企业为了避免资金链断裂，加大了自己的持有资金量，通过发行公司债、定向融资债券等手段获得了大量的资金，通过股市发行可转换公司债等也成了房地产企业最重要的资金来源。随着企业债发行的力度的不断强化，企业债和公司债利息都比银行存款利息要高，而且有着较好的稳定性，对于房地产投资者也是也是一个不错的投资选择，必然在市场上会受到广泛的欢迎。而对于资金需求量较大的房地产行业来说，这个机会可以被更好地利用起来，通过发行企业债开展融资活动。因此，面对房地产企业资金来源单一的局面，多元化的融资已经是大势所趋。

三、改善我国房地产行业融资结构促进投资健康发展对策

（一）优化融资结构

如何改善自己的融资环境，减少对银行信贷的依赖性，这成为拓宽我国房地产融资渠道的关键。首先，在我国上市公司股权分置改革取得一定成效的背景下，通过深化资产管理体制改革，把国有资产出资人制度建立起来，使更好地履行出资人职责，使得投资方的利益得到有效的保障，实现国有资产保值增值。其次，为了实现我国房地产行业融资结构的多元化，进而使得房地产企业上市公司的股权结构得到很好的优化。随着我国在WTO中发挥了越来越重要的作用，更多的外资企业、民营企业、机构投资者都会选择房地产行业作为自己的投资领域，使得价值投资理念的作用开始充分的发挥了出来，这对产企业上市公司治理结构的完善可以起到有力的保障作用。房地产信托有着较大的发展潜力，但纵观我国信托投资公司的现状，我们可以发现其治理结构的缺陷非常明显，并且行业的监管力度不大，这就对其融资造成了较大的约束，并严重地阻碍了信托业的发展，股权融资与其他融资手段相比，具备了筹资量以及再融资能力强等特点，可以使得房地产企业的投资能力大幅提升，并使得行业的潜在价值可以充分地发挥出来。

（二）发展债券市场

由上可知，为实现房地产融资的多元化，债券融资也是一个很好的选择，而债券目前在我国房地产融资中所占的比例目前依旧不大。总额大、票面利率高、期限长都是房地产债券的主要优势，这也与房地产行业的建设周期较长也有着比较密切的关系，但债券融资目前在我国房地产企业融资中几乎不存在。这就要求我们建立市场化的债券发行机制，并对国家宏观制度环境进一步的加以优化，同时把对应的法律法规体系构建出来。研究表明，企业的投资规模不会对企业的资产负债率造成负面影响，这说明房地产上市公司的负债融资起到了很好的约束作用，企业价值也不会因此出现提升。所以下一步债券约束作用必须得到更高的重视，最主要的手段就是加大银企产权改革力度，建立金融中介信用制对债权人治理机制进行完善。

（三）合适的宏观调控

房地产的走势取决于市场的需求，房地产政策调整落实情况也会对其产生较大的影响。为了确保房地产市场健康可持续发现，必须把国家的房地产调控措施落到实处，对于市场炒作和房价的过快上涨起到有力的抑制作用，其次，相关宏观调控政策必须保持连续性和有效性，把泡沫和促消费之间的关系处理好，进而推动我国房地产市场平稳可持续发展。

（四）良好的顶层设计

自2020年先后出台“银行两道红线”和“房地产三道红线”，对于构建房地产长效机制奠定基本框架。从筹资的角度来看，强化了银保监会对商业银行针对房地产企业和个人的贷款，根据银行经营特点，设定了相关监管指标，对于规范和防范风险，优化资源配置，从总量和结构上对房地产调控长效机制的建立奠定基础。

四、结束语

由此可见，房地产上市公司融资结构可以对其投资行为产生较大的影响。这就要求我们针对我国的房地产市场现状，采取有效措施，改变目前我国房地产企业融资结构过于单一的现象，进而把我国房地产行业健康合理的融资体系建立起来，进而推动我国房地产行业出现较大的发展。