房地产企业税务风险影响因素及其防控

文/刘英

（佳宁娜（深圳）投资有限公司）

近年来，随着税务政策不断变化，房地产企业作为国家税务机关重点监测对象，如何强化税务风险管理，已然成为房地产企业经营管理过程中极为重要的议题。房地产行业税务风险贯彻其全周期业务流程，倘若产生税务风险，企业将面临重大经营危机，因此，强化税务风险防控迫在眉睫。

一、房地产企业税务风险特征与构成

（一）特征

房地产企业所面临的风险特征是在一定程度上受风险属性影响，当前房地产企业在发展进程中面临的税务风险主要特征表现为以下几方面：

（1）税务风险贯穿于企业经营建设的各环节之中，包括投融资、土地获取、项目建设、销售等。（2）对于房地产企业的经营管理而言，税务风险具有一定的客观性，难以消除和避免。基于此，房地产企业在项目建设及自身管理过程中，只能采取科学合理的措施，实现风险降低，却无法彻底消除[1]。（3）房地产税务风险还具有一定的隐形性特点，税务风险有时会藏匿于企业内部各项涉税业务之中，除了定期接受来自税务部门的检查之外，企业管理层很难在日常经营管理工作中发现潜在的税务风险。

（二）构成

房地产企业在经营管理及项目建设过程中主要的风险构成主要有以下几方面：（1）土地取得环节风险。对于房地产企业而言，土地获得阶段的投资在总成本之中占比较高，更是开发成本中的关键所在。倘若企业土地购买过程中，对方并未提供全额、准确且真实的增值税发票，那么在后续的房地产税务管理工作中，势必会影响企业土地增值税清算以及增值税抵扣等工作的进行，因此房地产企业应当强化对于发票管理的重视程度，保障支付购买土地款项的合理性。（2）项目建设环节风险。在项目建设期间，房地产企业所涉及税务种类繁多，例如增值税、所得税等，此部分也是税务机关在落实工作时重点关注的内容。除了一般的项目建设环节涉及税务工作外，部分企业内部在开展特殊业务，例如利用房屋奖励优秀员工等，也应当将其视为企业的销售活动，否则企业将会产生偷税漏税等行为，将面临信誉风险。（3）交付、清算阶段税务风险。项目建设完成后，企业面临交付、清算工作，在此过程中财税相关事项较多，例如所得税实际毛利清算、申报增值税等，企业应当重视上述税务工作的开展，保障自身经济效益。

二、房地产企业税务风险影响因素

（一）税收政策多变，企业政策把握准确度不足

关于房地产行业的税收政策在不断地更新迭代，这对房地产企业的税务风险管理而言，是巨大的挑战。部分企业对于税收政策了解不够充分，每一项税收政策的出台，都代表着政府对当前房地产市场的调整。倘若房地产企业在实际的税务管理工作中，无法准确解读当前税收政策，则易导致企业在落实税务管理时存在偏差，从而无法帮助房地产企业降低税务风险，影响企业发展。与此同时，企业倘若无法透过政策，解读出政府用意，企业的未来发展就有可能受到限制；另外，部分房地产企业对于政策解读及时性不足。企业需要根据政策变化及时调整自身经营管理策略，但部分企业缺乏对税收政策变化的敏感性，对关于房地产行业最新税收政策的解读及时性不足。

尤其是除却全国的普适性政策，各地也会根据自身实际市场经济状况出台相应的政策法规，该地房地产企业若不能准确把握相关政策，则会在当前竞争激烈的行业环境中失去发展先机[2]。

（二）税务管理制度尚待规范，工作流程规范性不足

税务管理作为房地产企业内部工作的重点内容，系统且规范的管理制度是税务管理工作落实的基础，倘若缺乏完善的规章制度，容易导致企业面临税务风险。首先，房地产税收政策不仅关乎企业的自身利益，同时与客户利益也紧密相关，这就导致税务管理工作落实的难度较大。与此同时，税务管理工作贯穿于企业经营管理及业务开展的全过程，当前部分房地产企业在推进税务管理落实，强化税务风险防控工作时，对于税务管理认知不够充分，浅显地将税务管理等同于税收缴交，并未强化对税收政策、税务风险规避转移等内容的认知，导致房地产企业在实现税务风险防控质量提升方面存在较大问题；其次，部分企业虽根据政策指引建立了现代化的税务管理理念，并根据自身需求实现了税务管理制度的完善，但在实际的落实过程中仍存在执行不到位的现象，究其原因，在于部分房地产企业在人员配置方面存在问题，并未根据工作落实需求，建立独立的税务管理机构，仅将其交由财务部门负责，极大地削弱了税务管理工作的重要性[3]。部分房地产企业内部员工综合素质尚待提升，难以满足现代化房地产企业内部税务管理工作的开展需求，产生税收缴纳不及时、管理效率相对低下等问题。

（三）纳税筹划意识不足，税务信息化程度低

部分房地产企业在实际工作的开展中，缺乏应有的税务筹划意识，关于税务筹划工作落实对企业发展的重要意义不够明确。难以根据税收政策变化及时调整税务筹划方案，无法帮助企业更好地利用当前的税收优惠政策，降低企业税负。部分企业在实际税务筹划工作过程中，与税务局缺乏及时有效的沟通与协调，甚至存在信息不对称的状况，在处理重大涉税事项时，并未及时向税务机关进行汇报。此外，企业内部信息化建设程度不足，并未根据实际工作需求，引进先进的信息化管理系统，难以实现各职能部门间的信息资源共享，提升员工工作效率及质量[4]。企业在处理重要涉税信息时，仅财务部门落实处理工作，并未将相关涉税信息及后续的风险处理情况及结果及时传递给企业其他职能部门，导致其他职能部门缺乏应有的参与度，信息沟通不够顺畅，难以有效提升企业内部经营管理质量。

三、房地产企业税务风险防控措施

（一）强化自身税收政策研究，准确解读政策变化

税收政策的更新，不仅给房地产企业税务管理工作的落实带来了新的挑战，同时也给房地产企业带来了全新的发展机遇，因此在实际工作的推进中，首先，房地产企业应当强化自身对于税收政策的研究，充分解读政策背后所蕴含的相关信息。首先，房地产企业应当及时收集、整理并分析税收相关政策，此类政策不仅包含与房地产企业直接相关联的政策，同时还包含会影响房地产企业发展的其他类型政策；不仅包括国家层面，同时也包括各地方、层级的相关政策法规[5]。房地产企业在发展过程中，只有对税收政策进行全面且充分的研究，才能更好地为后续的政策解读工作提供必要的素材；其次，房地产企业应当准确且深度地解读税收政策，在实际的解读工作中至少应当充分把握以下几点：为什么出台、产生了什么样的变化、具体如何应对，而不是仅停留在知识层面，应当充分把控政策背后针对房地产企业发展的指导性和实用性；最后，应当将政策内容落到实处，服务于房地产企业的发展，在保证理解不出现偏差的情况下，根据政策变化及时调整与优化企业发展策略。

（二）完善税务管理制度，强化税务风险防控

房地产企业首先应当对内部各项涉税环节进行全面梳理，包括税种、缴纳规定、风险评估及预防等各方面，建立完善明确的制度，推动税务管理工作制度化，全面把控税务管理工作的推进情况，更好地对房地产企业经营过程中的各项风险实现及时预警，严格把控，推动税务风险管理工作的具体化及规范化；其次，企业内部应当建立完善的监督管理机制，保障税务管理制度的充分落实，既要强化政策落实，同时还应根据实际工作落实需求，配置专业的税务管理人员，将税务管理工作贯穿于企业日常经营管理中；最后，还应强化企业税务管理评价工作的推进，落实全流程监督管控，及时根据评价结果实现税务管理的优化改进。

（三）强化全员税务筹划意识，提升企业信息化建设水平

房地产企业在发展过程中，应当明确税务筹划工作对于自身发展的重要意义，准确把握国家各项税收政策，确保税务筹划方案符合法律规定，帮助企业实现税负的降低[6]。企业应与税务机关保持良好的联系，及时就政策中存在的不明确之处进行沟通，提升信息沟通顺畅程度。根据税务风险防控工作落实需求，引进先进的信息化管理系统，实现各职能部门间的信息资源共享，为税务管理工作的开展奠定良好的基础。

四、结语

对房地产企业的发展而言，税务风险防控工作尤为重要，在此过程中，企业应当树立正确认知，充分明确各项税收政策，推进税务筹划工作的落实，降低税负，提升风险防控能力，助力企业的持续健康发展。