关于国有企业物业管理问题及对策研究

文/张卫国（浙江省通信产业服务有限公司嘉兴市分公司）

30年前深圳最先学习国外住宅区物业管理的模式，开创了中国大陆物业管理的新纪元。30年来，物业管理在全国各地迅猛发展，并且初步建立了专业化、市场化、现代化、企业化、社会化的物业管理机制。物业管理之所以能够迅速发展是由于房地产开发速度、住宅建设整体速度惊人；住宅制度逐渐向产权多元化格局发展；政治经济体制实行政企分离，主辅分离改革，改变过去国有企业承载较多社会职能的方式，转变为物业管理以生产经营活动为主的模式；人民生活水平的不断提高，对房屋要求除了维修外，还要求附属物设施、设备、治安、环卫、场地、道路、绿化等方面进行专业化管理。但是由于一些因素影响，物业管理并没有能满足人们对美好生活向往的期盼。

一、我国国有企业物业管理概述

国有企业物业管理就是从过去计划经济时代的后勤部门演变而来的产物。

自党的十九大以来，党和国家的发展目标始终是以人民为主，以为人民服务为宗旨进行的各种举措和重大指示。正是由于国家对民生问题的高度关注，为物业行业的发展带来了巨大的机遇。

物业管理行业的兴起也因为人民群众的多元化需求。随着社会经济的不断发展，人民群众在基础物质需求得到满足的条件下，开始追求多层次、多样化、多方面的其他民生方面的满足。物业作为贴近和服务民生的行业，同时也承担着更多社会责任。物业行业致力于为最前沿的民生问题提供服务，既是业主的总管家，为业主增加幸福感、安全感、获得感服务，也是社区服务的总代理，发挥着其他行业不具备的特殊社会职能，比如提高城市社会形象、维护社会稳定、倡导文明社会等。

二、国有企业物业管理方面存在的问题

（一）房屋设施老化严重，维修欠账较多

国有企业职工住房多数都是二十世纪七八十年代建造，房屋相对来说比较陈旧，公共设施设备也较老，存在着很多安全隐患。而且小区职工住房多数是福利分配，并没有住房维修基金，小区内部各种维修费用都是由国有企业承担，具体维修根据国有企业资金计划进行维修。这样会导致部分小区未按照实际进行维修，部分偏远小区甚至并未进行维修，维修费也无法通过住房维修基金去解决。

现阶段物业管理费用收费标准很低，国有企业物业管理服务对象对此并没有深刻的了解，他们认为只要交了物业费，房屋出现的任何问题都应该由物业去解决，但是实际国有企业物业管理企业并不能承担起如此巨额的费用。

（二）物业管理企业没有实现与企业主业管理的分离

国有企业物业管理是指对办公区域、生产场所、企业职工住宅及家属区的设施进行的物业管理。当前很多国有企业物业管理并没有实现主辅分离，只是简单把过去的后勤服务管理牌子换成了物业管理，但是从实质看，并没有改变物业管理职能、职责尚不明确，物业管理方面制定的管理制度和方法也无法满足社会化、经营化、专业化、市场化的现代管理模式。现有的物业管理机构设置并未跳出计划经济管理模式，未跳出“襁褓”模式，仍然存在以养人为主现象。这样的物业管理依旧具有无偿性、福利型、封闭式等特点，导致物业的管理水平和服务质量无法满足广大职工及家属的需求，物业管理也无法实现社会化、经营化、专业化、市场化的现代管理，不得不依靠主办企业的补贴、救助来维持生存。这种体制下，物业管理就是辅业，从普通员工到管理层人员的调配都不会引起企业的重视。物业管理长期处于人才缺乏境地，制约了国有企业物业管理的高效、高质量发展。

（三）没有打造出强有力的物业品牌

现阶段国有企业物业管理还没有打造出强有力的品牌，国企物业管理水平仍然有很大的提升空间，很多国有企业的物业管理企业并没有探索出行之有效的管理规范和制度体系，导致物业管理水平很低。而且国有企业物业管理服务对象也存在概念模糊、不明确现象，无法找准物业服务市场定位，以至于国有企业物业管理不能有效把握市场服务导向，在物业管理过程中也缺乏长远的战略计划，物业管理企业长期依靠国有企业主业扶持，自身竞争生存意识较差，还无法成长为真正的市场主体。

国有企业物业管理只有自己形成独特的品牌，才能在当前的市场竞争中占有一席之地，脱颖而出，进而满足国有企业发展及市场管理的需求[1]。

三、强化国有企业物业管理对策

（一）整合物业资源，实现行业重组

整合社会资源是国有企业物业管理不断前进发展的重要方式，国有企业物业管理要充分借助社会各种资源解决实际管理问题，才能进一步提高国有企业物业管理的核心竞争力。首先物业管理企业要全面了解业主需求以及业主对物业服务的满意程度，尽力找出当前被多次反映的物业问题，并对此采取改进措施，提高物业管理水平，这样才能更好地维护业主权益，从而提升企业的服务质量。其次，关注国有企业职工个人问题、思想困惑，解决国有企业物业职工工资待遇等问题，让职工能够无后顾之忧地专注于本职工作，充分发挥职工创新思维，带动国有企业物业管理水平的提升和高质量、有效的服务。最后，注重解决国有企业物业管理的资金障碍，制定国有企业物业管理的精细化发展规划，确定物业管理企业未来发展方向，解决国有企业物业管理过程中的阻碍，实现物业管理企业发展效率的提升。

（二）物业管理与企业主业分离，进行独立经营

近年来，国务院相关部门先后提出了关于分离企业后期服务和公益等社会职能、减轻企业社会负担的意见和实施方法。这些意见的提出和实施更加深刻地揭示了国有企业管理体制改革的目的、方法、实现路径。物业管理毫无疑问是国有企业的辅业，从企业主业分离出来进行独立经营，以产权多元化为手段尽可能提高辅业的生存能力，也可以进一步实现国有企业的壮大。物业管理最终服务的对象是业主，其良好的发展必然离不开业主的支持和认可，所以提高业主对现代物业管理合理合法、优越性的认识毋庸置疑[2]。

（三）打造值得信赖的、强有力的物业管理品牌

物业企业文化品牌是企业绵延发展的DNA，如果说企业管理制度是“塑型工程”，那么企业文化就是“塑心工程”。应该选择文化与服务的完美契合点，塑造具有独特特征的企业文化，为企业打造独一无二的管理品牌。企业品牌的打造也要不断进行延展，从点到线、从线到面，实现品牌的“乘数效应”。同时注重与同领域、同行业的沟通交流，提高自身物业企业品牌知名度。

打造物业管理品牌首先要建立长期的战略发展规划，找准国有企业物业管理定位。其次，要走市场化的运行路径，实现资源的合理配置，进一步适应当前专业化的市场竞争环境，获得国有企业物业管理更多的市场份额，顺应国有企业物业改革发展。最后，要在健全国有企业物业管理制度体系的基础上，营造物业管理企业文化，提高物业管理企业核心文化水平，使物业管理企业职工切实感受到企业良好的文化氛围，为提高企业核心竞争力作贡献[3]。

（四）提升物业管理智能化信息水平

依靠互联网信息技术，打造智慧型、创新型物业管理系统，实现信息化多功能物业管理，以此来提高物业管理水平。

比如信息系统增加线上报修、反馈、评价、生活缴费等服务，提升线上业务办理率，增加业主对物业管理服务的满意度和居住的舒适度。同时可利用互联网智慧监控、安全信息管理等方式，实现线上、线下相结合的风险预警管理和安全隐患排查，加强小区平安文明社区建设。也可在小区内推进家政、餐饮等服务，打造适应市场需求的商业服务模式。

（五）强化物业管理人才队伍建设，奠定人才基础

物业管理看似简单，其实不然，物业管理是一门涉及建筑、园林工程、施工工程、城市规划等的综合管理学科，同样也需要懂管理、经营、服务、公共关系学、法学等专业知识的人员。

企业的核心竞争力就是对人才的竞争，企业要建设专业的人才团队，就要从招聘环节开始选择全能型人才，并加强企业内部日常培训计划的实施。人才的招聘是其一，其二还要用好人才，采取以岗定薪、提高福利待遇的方式留住人才，把职工收益与个人实际工作能力、企业整体收益相结合，实现公平公正的考核管理制度[4]。

四、总结

总而言之，民生无小事，枝叶总关情。国有企业物业管理要始终不忘初心、牢记使命，怀抱为民服务的情怀，真正提高人民群众的幸福感、安全感、获得感，在此基础上不断构建更高质量、更高效、更可持续的现代物业管理路径，走具有中国特色社会主义的物业发展之路。对于文中提到的物业管理方面存在的问题，后文也提出了整合物业资源、实现行业重组、物业管理应该与主业分离进行独立经营、打造值得信赖的、强有力的物业管理品牌、提升物业管理智能化信息水平、强化物业管理人才队伍建设，奠定人才基础的相关对策，以期打造专业化、科学化的国有企业物业管理企业，解决物业管理过程中的各种问题，提升物业管理企业职工的获得感，为构建和谐社会、实现国有企业腾笼换鸟快速发展作出贡献。

相关链接

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。

物业管理有狭义和广义之分；狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。