探析房地产企业财务管理与成本控制

郝思远

（沈阳建筑大学，辽宁 沈阳 110001）

房地产行业关系着人民福祉、社会经济发展，是社会各界都紧密关注的热门话题之一，为满足人民的住房需求或投资需求，许多房地产开发商也加大了投资，以求得更大的市场份额及发展。既然有了机遇就会有挑战，在发展过程中，财务管理与成本控制是影响到企业的投入与回报比的关键，只有找出问题的关键才能求得更好的发展。因此财务管理与成本控制至关重要。

一、房地产企业财务管理与成本控制的意义

财务管理是整个企业发展的命门所在，只有清晰的财务管理才能促进企业的后续发展，能够从根本上规划企业的发展模式，让整个发展过程有明确的目的性且更具有针对性，从而实现企业长久发展的目标。一些企业为更快速地占领市场，一味地投入，最终以破产收场，这就是对于风险没有正确评估的后果。因此成本控制则是财务管理中另一个必不可少的环节，成本投入的多少、投放比例的多少都将影响到企业的成本消耗，有效的成本控制才能为企业实现利益最大化，那么企业自身的实力随之大增。我国房地产市场处在发展期，对房地产行业的社会保障稍显不足，会在一定程度上影响企业的发展。因此，房地产企业务必重视财务管理与成本控制，明确发展方向及目标，对自身发展的投入产出有清晰的数据支撑，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟，谋取更高的利润，占领更大的市场份额。

二、房地产企业财务管理与成本控制的关联性

财务管理包括资金管理、预算管理、费用管理、项目决策和税务管理，这五要素与房地产企业的成本控制密切相关，存在着相互关联、相互作用的关系。

资金管理在筹资与使用上影响成本的控制。一个房地产项目的提出到最终的竣工交付，中间环节会受到外部和内部环境因素的影响，如国家对于房地产行业的宏观调控等。这些因素将对企业的资金管理施加一定压力，企业为降低风险就要控制成本的投入，防止过分投入导致无法收回相应回报致使财务风险，更甚者会出现债务危机。另外房地产企业在进行拨付时应当做到有整体规划，对市场环境有整体的考量，要有严格的审核批款制度，做到有计划地拨款，避免出现债务危机。

预算管理是房地产企业对资金规划中重要的一步。由于房地产行业涉及的业务范围较大，资金投入范围较杂，所以在进行成本管理时较为复杂且难以控制，因此要在事前完善管理体系、对成本数据有清晰的认知、执行过程中要经常性审核，以达到成本控制作用的最佳效果。

费用管理问题往往出现在销售成本上，应当加强管理人员对于企业整体成本控制的意识，企业财务人员做出预算计划后对其他各部门的成本控制有直接的对接并提出干预，另外在部门进行成本报销时建立统一的机制，从而避免成本的把控不精准的问题。

在项目决策方面，由于项目的最终批准是由决策人的主观判断所决定的，那么最终决策也是影响成本控制的关键点。若是决策人在分析项目成本时未顾及方方面面导致成本预测出现偏差；与财务部门的对接出现偏差等都会影响到最终的成本控制。

在税务管理方面。税收筹划应当在项目活动启动前就展开策划，进行合理的规划，避免在项目进行时调整部分内容，影响到企业的税收和加重企业的税收成本。

三、房地产企业财务管理与成本控制策略

（一）完善财务管理保障体系

房地产企业的发展推进应当与完善健全的保障体系紧密相关，应当就目前房地产行业的发展态势，从宏观与微观层面上进行及时的调度控制。有关国家部门、政府机关应当为房地产企业提供一个良好的保障平台，关注房地产行业的发展，给予企业更多的支持，加强有关部门的监管和审查，以此实现各企业的良性竞争与发展。

对于企业自身而言，应当从以下五个方面建立一个完整的、适应企业发展需求的管理保障体系。第一，审计成本控制要在项目开始前进行成本预算控制并全程监管，与财务管理人员及时沟通，把握成本损耗关键点；第二，材料成本控制是指项目开始前应当进行全面的市场调研与考察，对于项目中所涉及的采购物品进行对比，以降低项目过程中的投入成本；第三，日常成本控制，房地产企业在项目的实施过程中要做到细化成本开支，进行成本核算，及时向财务管理人员汇报每日、每周、每月、每季度、每年的成本管理台账，将成本汇总报告向领导及监管部门反馈；第四，税收成本控制，房地产企业在项目开始前应进行税收预估，有效降低赋税，项目实施过程中，负责税收的财务管理人员应当积极主动了解当前国家税务机关的相关政策及各种临时变动的相关事项，以降低税收成本达到成本控制的目的；第五，工程项目成本控制，在项目开工后，工地的实际入库量尤为关键，入库的数量必须与合同规定数量相一致，工程款项严格按照规定，并且还应做到及时与相关工程人员进行对账，确保项目实施过程中没有过分超额的款项。

（二）明确财务管理整体思路

房地产企业在进行财务管理与成本控制时应当根据自身实际，从全局的角度考虑，整合企业资源，明确企业发展道路，降低成本。企业应当全面梳理项目全部流程，逐个分析各流程所涉及的成本点，在每个关键的节点组织专业的财务人员进行成本把控，让资金的流通完全清晰；另外还应当建立完整的审批制度，争取做到关于成本的每一笔资金有严格的把关，规范成本支出的流程，以便财务管理人员及时发现问题所在。

除此以外，在财务管理的过程中，企业应当从全局出发，充分考虑可能影响企业成本控制与财务管理的各种因素，并采取有针对性的举措。财务管理应当从员工的角度细化各部门职责，提高各位员工的管理意识，上至领导下至员工，都应加强其团队协作意识，明确各岗位人员的职能，避免产生矛盾纠纷，共同促进，充分发挥各部门的工作效力，以减少企业整体成本控制压力。对于非财务管理部门的领导也要做到部门成本内控，有效组织成本内控工作，调动所有部门严格督查的积极性，避免出现问题各部门推卸责任的现象。企业领导在设立企业组织机构时，应当制定责任追究制度来约束部门内控，树立财务内控权威，严厉打击违反规定的行为。另外在进行财务管理时要注意规避风险，保证企业的财务及各类信息的安全。

（三）加强财务管理与成本控制意识

财务是房地产企业发展的命脉所在，房地产企业想要得到良好稳定的发展态势，一个重要的前提就是对于财务的把握是否到位，财务数据的真实有效性，成本控制规划的合理性，只有做到以上三点，才能保证企业的良好发展。然而，目前许多房地产企业的管理人员所采用的管理模式是一成不变的，对于企业本身不太适应，这样一来反而阻碍了企业的发展，故而对于企业而言，财务管理所涉及的财务人员就必须有超前且正确的财务管理与成本控制认知，提升有关财务人员的综合素质，意识到前期的计划预算对于整个项目实施的重要性、对于企业的重要性。不管对于项目工程的预算，还是销售成本的报销，整个部门从上到下都应做到账目清晰、数据可靠。财务人员在制定计划时应当重视成本控制的重要性，与其他各部门充分协调、沟通，根据企业自身的发展状况制定有针对性的计划和目标，明确项目实际实施过程中所涉及的成本损耗，依据真实的数据来源进行专业的系统分析，减少不必要的成本损失，让企业的实际发展与财务管理紧密结合，相辅相成，只有专业的人有了正确的意识才能让为企业后续长足的发展做好保障，社会的发展才能得到稳定的发展。

（四）完善财务管理运作与控制体系

财务管理的基础管理工作是房地产企业的基础保障。因此，在管理运作方面，企业财务专员应当转变落后的管理理念，实行新方法，并积极引导企业各部门展开财务内控工作，加强各部门之间的协同管理。对于企业资本运作应做好规划，控制资本结构，降低举债比例，加强企业信用管理。要拓宽融资渠道，与银行等机构发展更多融资渠道，进行资金周转，为企业扩大业务范围和企业规模做充分准备。

企业资源管理计划，即ERP管理系统，能为企业的财务管理、资金利用、成本控制等方面提供有效的依据。财务管理通过利用ERP管理系统内的成本结构矩阵功能，将实时记录进行数据比对分析，对成本数据进行集成化管理，可以有效管理成本控制率，避免由于缺乏精细化财务控制管理体系而导致的成本控制率作用不显著的问题。ERP管理系统利用数据处理功能对成本对象、标准成本、成本流、成本差异进行全面分析，将企业成本数据核算过程更标准化、精准化，使财务管理与成本控制能够完美融合。此外，在财务管理控制体系上，应当规范操作体系标准，以成本运作为中心，通过对企业涉及业务范围内的成本关键点的串联，形成完整的成本价值链。从中发现财务管理与成本控制问题点，并在原有运成本控制管理体系上针对其制定更具针对性的举措，完善整个体系。

四、结束语

房地产行业的竞争愈演愈烈，房地产行业要想获得长足的发展首先要对企业自身实力有充分的认识，其次是对整个市场大环境有深入的剖析，另外还要注重财务管理与成本控制的重要性，完善财务管理保障体系，明确财务管理整体思路，加强财务管理与成本控制意识，只有这样的企业才能精细化把控成本，有效降低投资成本，提高资金的投入产出比，占据更大的市场，实现企业长足、稳定的科学发展。