地价与房价均衡发展研究

白娟

摘要：随着社会经济制度的发展，人们对于住房的需求不断提高，然而近几年，房地产市场库存大，需求不足，导致供求结构失衡，如何盘活存量市场、平衡地价与房价之间的关系，成为经济发展的一重要问题。本文通过梳理地价与房价的概念，分析二者之间的关系，为平衡地价与房价提出优化思路。

关键词：地价与房价;互动关系;均衡发展

1 引言

自1988年实施的改革住房制度以来，伴随着社会主义经济的改革与发展，城镇化进程加快，人们对房地产的需求日益增长，房地产产业已跃升为我国经济发展的支柱产业也关系着经济发展的速度。

房价、地价不断地快速增长下，使得普通人民难以承受，工资入不敷出。这一现象已然成为政府关注的焦点，所以政府通过控制地价、稳定房价，做到协调好二者关系，具有十分重要的作用。

2相关概念与基础理论

2.1地价

地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地使用权的价格。我国土地所有权分为国家所有权和集体所有权，土地归国家集体所有，因此土地不允许买卖，土地所发生的交易是指土地使用权的转移，所以我们通常所说的地价，是出让或转让土地使用权的价格，是政府一次性出让一定时期的国有土地使用权所获得的收入，其实质是一次性收取一定时期的地租。

2.2房价

房地产价格简称房价，是指在一定时间段内土地及其地上建筑物房地产的市场价值，也就是房价，包括土地价格和建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节手段。房价的影响因素很多，因此定价机制也不一样。影响房价的因素有很多，主要原因有以下几点：

第一，中央调控政策的影响：近几年中央和地方政府在调控房地产市场运行方面出台了许多政策，均在不同程度上对房地产市场和房价造成了影响。

第二，开发商力度加大：随着房地产市场步入调整期，下行压力加大，去库存成为房产快速回笼资金、缓解资金压力的首要任务，多数房企采取了适度的价格调整策略。正是由于这些优惠活动力度加大，以价换量成为市场主流，为价格下行打开了通道。

第三，经济增长放缓：高端住宅销售困难，近两年，受宏观经济影响以及产业结构的影响下，高端住宅购房群体实际购买力和楼市信心受到较大冲击，销售情况不容乐观。疫情也给房地产行业带来了很大的负面影响，不少楼盘建造进度放缓，销售情况不容乐观。因此房价虽然呈上升趋势，但增长速度缓慢。

2.3地价与房价之间的关联与区别

2.3.1地价与房价的关联

虽然地价与房价有一定的联系，但都不是对方的决定性因素。

地价是房价的基础，没有地产就没有房产，地产虽然可以独立存在，但房产不可。房产的存在依附于地产，有了土地，才可能有房产，地价被房价包含在内，房价将地价隐藏其中。

房价是地价的表现，作为建设用地，是通过建在地面上房屋的价格和使用价值来体现其地价的价格与使用价值的，两处完全相同的房屋因地理位置的不同，而使地价产生差异。

房价反作用于地价，当房价有所上涨时，就可能导致房屋所在的土地价格上涨，同理，房价下跌时，也可能导致土地价格下降。地价是房价的组成部分之一，但所占比例没有固定标准，在市场机制条件下，地价所占房价比例受很多因素影响：房屋质量、地理位置、开发商等因素。

2.3.2地价与房价的区别

地价与房价之间虽然存在很大的关联性，但由于土地与商品房存在着区别，导致地价与房价也必然存在着差异。

从二者的影响因素来看，存在很大的不同。影响房价的因素有很多，總的来说有以下几点。政策因素、政府管控对房价的宏观调控作用;国民经济发展发展情况、税收及银行借贷等对房价的影响;开发商自身，主要是商品房所处的地理位置，开发质量，开发商品牌价值、小区环境等都对房价起着影响作用。

从土地的估价要考虑很多因素，社会经济发展水平、土地的利用方式、土地政策等。总体看，对地价的影响因素总的可以分为三种：区域因素、一般因素和个别因素。区域因素：是指土地所在地的自然环境、经济发展及土地政策对地价的影响。不同的区域土地的价格存在着很大的差异。一般因素：是指普遍的、共同的因素影响地价水平，例如人口因素、经济因素。个别因素：又称宗地因素，是指由于宗地自身的特点影响地价水平。是说在同一地域内造成不同宗地的价格不一样的因素。

从二者的构成来看，也存在着较大差异。一般而言，地价由三个部分构成，即地租（包括绝对地租和级差地租）、土地资本和利息额。房价主要由四部分组成：土地成本、建设成本、销售费用及交易税费、利息和利润。综上，从二者的构成来看，地价与房价的组成成分不同，但地价却包含于房价之中。

3房价与地价的相互作用

同一城市的不同区域中，地价与房价水平也有所不同，产生这种现象的原因是多方面的，因此为了城市各个区域均衡发展，政府应通过市场供需情况和政策条件来合理制定土地价格，使得房地产市场更加健康、有序地发展。

中心城区地价和房价之间存在长期均衡的互动关系，在不考虑其他因素的前提下，房价与地价的相互影响较为明显，房价的变动会一定程度上反映到地价中去。

郊区的地价与房价从长期看存在着均衡关系，其中地价变动对房价变动有着显著的推动作用，由于郊区影响房价的因素不复杂，主要是房地产价格、土地价格、居民人均收入水平等，所以土地价格实际对房价产生的作用明显。

4促进地价、房价均衡发展的建议

4.1政府需转变政府职能，引导市场，让市场决定地价。

政府不应直接介入对地价的调控，应交给土地市场和房地产市场的情况来决定，政府最好利用拍卖的方式来出让土地，这样不仅公平公正，更能反映出土地市场的供需情况，促进了地价市场均衡发展，同时合理控制了房价的第一道关口，使得房价更加合理，同时为房地产市场的均衡健康发展提供了保障。

4.2严格控制土地出让量，将其作为土地市场和房地产市场的直接调控指标。

地价可以普遍反映出土地的供需关系，由于土地具有稀缺性，供给曲线缺乏弹性，通常在需求量一定的条件下，土地的价格主要受土地的供给量影响，即土地出让量越多，土地价格越低。土地的出让量会直接影响到地价，而地价又会影响房价，因此控制土地出让量对整个房地产市场有重要的积极意义。在房地产市场中，土地的出让量与房地产市场的供需有着很大的关联。因此，将土地出让量作为土地市场和房地产市场的直接调控指标比地价调控更加有效。

4.3加大市场监管力度，合理有序引导消费者

提高房地产行业准入门槛，严格把关进入行业前的各项审核。加大舆论宣传引导，及时在各类主流媒体发布房地产开发、房价等方面的相关消息，净化市场环境，增强消费者信息。低端靠保障，中端有扶持，高端靠市场，分层分类，有序引导，合理消费。继续出台涉及利率优惠、税收优惠等政策，加大对居民自住和改善型住房消费的支持，继续抑制投资投机性购房。以保证民有所居，安居乐业，使房地产市场健康发展。

总之，为促进地价房价均衡发展，我们必须通过合理控制土地出让量来调控土地、房地产市场，同时需要转变政府职能，让政府来引导市场，让市场来决定价格。培育健康的房地产市场也是重中之重，重视对消费者的引导，使土地信息、房地产信息更加公开透明。

5结论

本文主要以土地价格与房地产价格的概念展开阐述，综合分析二者之间的联系与区别，探究二者之间的关系。研究表明地价、房价不仅存在着长期均衡关系，且地价会影响房价的价格走势。但是在短期内，地价与房价这两者之间的关系是相互作用、相互影响。相比中心城区，郊区房价受地价影响更显著。对此，本文主要提出了三点建议，以稳定房价，促进房价、地价均衡、健康发展，为构建一个有序的房地产市场。