管理会计在 房地产企业应用中存在的问题及对策建议

葛春艳

（山西华吉房地产开发有限公司，山西 太原 030006）

目前，在“房住不炒”和国家持续运用行政政策、货币政策对房地产业进行宏观调控的大背景下，企业必须顺应宏观环境发生的变化，调整企业战略，定调企业发展方向。原先形成的粗放式发展模式已经不能适应新的市场环境，房地产企业在紧盯市场需求变化之余，也需将更多的目光转移到企业内部精细化管理上，形成向管理要效益的发展理念，而管理会计为房地产企业提供了战略落地的有效工具。因此，完善管理会计的应用，对促进房地产行业的健康发展，具有重要意义。

一、房地产企业应用管理会计的重要性

（一）管理会计的内涵

管理会计是企业会计的重要分支。管理会计以财务会计核算数据为基础，结合企业内外部信息、经营过程信息和结果信息等非财务信息，在科学分析整理的基础上，实现企业战略、财务、业务一体化，为企业经营决策提供有效信息。管理会计包含战略管理、预算管理、责任会计、营运管理、绩效管理、管理会计报告等重要内容，形成涵盖企业战略分解、预算编制、经营控制、分析调整、绩效评价的现代企业管理体系。

（二）房地产企业应用管理会计的重要性

1．有利于实现企业战略目标

管理会计通过全面预算管理，将企业战略目标进行分解；通过责任会计制定符合经营实际的责任部门、责任人的评价指标；通过经营控制实现企业资源配置效率的提升；通过分析调整机制，不断修正经营偏差；通过绩效评价，激发企业内部管理活力；通过管理会计报告形成企业内部决策依据。因此，管理会计为企业战略目标的实现提供了方法论，贯穿于企业管理全过程。

2．有利于提高企业风险管理能力

管理会计以企业风险管理为导向。房地产开发企业持续对面临的风险进行识别、评估，可以明确企业战略和经营目标实现过程中的不确定性，进而为风险应对提供方向。

3．有利于提升企业成本管理水平

管理会计根据企业成本管理要求，可以帮助企业建立有效的成本管控内部控制制度，从内部控制制度设计有效性、内部控制运行有效性等方面，实现房地产企业精细化成本管理的目标，有效提升企业成本管理水平。

4．有利于完善企业考核评价体系

管理会计引入责任会计、关键绩效指标、经济增加值、平衡计分卡等考核评价方法，能更好地将企业财务、客户、内部流程、学习成长的综合效果反映出来，为弥补企业短板，激发考核评价效能注入动力，从而帮助房地产企业完善考核评价体系，激发内部管理活力，达到激励员工的目的。

二、管理会计在房地产企业中的应用现状

（一）在风险管理方面的应用

管理会计通过引入风险管理框架、风险矩阵、风险清单作为企业风险管理的方法，将企业传统财务预算数据、核算数据、分析数据的结果同风险管理联系起来，在全面预算管理、成本管理、绩效评价等方面帮助房地产企业提升风险管理理念，形成与企业经营管理相适应的风险管理文化；帮助房地产企业构建风险管理组织机构，形成治理层、管理层、风险管理部门、业务部门既相互制约，又相互协调运行的风险管理机制；帮助房地产企业完善风险管理制度，形成包含风险识别与评估制度、风险预警制度、风险决策制度、风险管理评价制度等完善的管理制度体系。

（二）在成本管理中的应用

管理会计引入目标成本管理、标准成本管理、作业成本管理、责任成本管理、生命周期成本管理等方法，丰富了企业成本管理的手段。房地产企业开发项目受同类项目市场价格的限制，目标销售收入稳定，企业为保证项目目标利润，可以应用目标成本法控制项目开发支出；房地产企业开发项目在现有技术水平条件下，开发流程及工程工艺标准化程度较高，可以应用标准成本法明确标准成本、可容忍成本差异，对异常差异进行有效分析，提出改进控制目标；房地产企业应用责任成本管理，建立责任部门、责任人可控成本控制评价体系，有效进行内部考核；房地产企业可以根据企业所处的发展生命周期、采购议价能力，应用生命周期成本管理，建立与企业发展阶段相适应的成本标准。

（三）在绩效管理中的应用

管理会计将企业价值创造活动同战略目标进行有效联系，对企业战略和关键成果领域绩效特征进行分析，提炼出企业创造价值的关键驱动因素，制定关键驱动因素考核评价方法。房地产企业价值创造的核心驱动因素包含销售能力、采购管理能力、公共事务管理能力、资金运用能力、税务筹划能力，通过关键绩效指标对上述能力进行考核，可以有效帮助企业实现经营目标。

三、房地产企业应用管理会计存在的问题

（一）顶层设计不完善

管理会计可应用于企业战略管理、风险管理、预算管理、成本管理、营运管理、投融资管理等方面，其内涵已经远远超过传统意义上的财务会计，也就是说管理会计在企业应用中已不仅仅是财务部门和少数决策部门的工作。目前，房地产企业在管理会计的应用上，缺乏公司层面的顶层机制设计，只是使用到全面预算管理、绩效评价等部分管理会计工具，没有形成全面、系统的管理会计应用体系，造成管理组织架构松散，职能不清晰；造成各部门、各环节应用管理会计混乱，没有统一的数据搜集、分析标准，致使提供的决策信息不具有很好的可比性和统一性；造成管理会计流于形式，无法发挥其参与企业全过程管理、提供高质量决策信息的作用。

（二）管理会计信息化建设水平不高

管理会计信息化水平是决定管理会计应用效率的重要因素。目前，房地产企业只是实现了会计核算的电算化，财务核算软件升级频率也落后于业务的发展，分析、报告模块功能简单，成为简单记录的“电子账本”。管理会计提供决策信息的前提是对大量经营数据、财务数据的整理分析，并根据具体市场变化做出调整。同时，涉及部门之间数据的传递、衔接。管理会计信息化系统需要将房地产企业项目销售数据、经营数据等非财务信息和财务信息结合起来，并根据决策需要形成管理财务报告，但大多数房地产企业没有建立高水平的管理会计信息系统，造成管理会计数据勾稽关系不准，需人工处理大量数据，降低了管理会计的应用效率。

（三）管理会计人员业务素质不强

管理会计覆盖企业总体战略、经营业务、财务分析、人力资源绩效评价，涉及的管理会计工具复杂多样，并且随着现代企业管理理念和手段的不断创新，管理会计在实践中不断丰富着管理工具的应用场景。目前，房地产企业管理会计的应用工作主要由财务人员完成，而基础财务人员大多没有系统的战略管理、风险管理、绩效评价等方面的知识，相关实践经验缺乏，还是着重于企业财务核算、税务核算和简单的财务分析。复合型管理会计人员的缺失，造成企业管理会计体系建设无法完成，造成管理会计理念无法全面落地。

四、完善房地产企业应用管理会计的对策建议

（一）强化管理会计顶层设计

首先，完善管理会计应用组织架构。房地产企业应在企业总体层面构建管理会计组织架构，设立战略管理委员会、全面预算管理委员会、内部控制管理委员会、绩效评价委员会。其次，全面梳理业务流程，建立管理会计应用体系。管理会计在核算形式、报告内容上没有统一的格式与规范，可以根据企业决策信息的要求，在传统财务数据的基础上进行重新分类整理，形成管理口径数据分析报告。房地产企业管理会计实践应以企业管理实际为主导，全面梳理企业业务流程，站在顶层设计的高度，统筹传统财务会计与管理会计工作，在数据收集、核算、分析等方面建立数据分类体系，减少数据的重复核算，提高管理会计工作效率。在顶层设计中创新管理会计核算体系、管理会计财务报告体系，形成与企业决策信息相适应的管理体系。

（二）提高管理会计信息化水平

加大管理会计信息化投入，融合财务会计和管理会计数据口径。管理会计信息系统需包含大量的财务信息和非财务信息，需要根据企业战略目标、预算数据、经营控制、绩效评价高效提供实时的企业经营分析、未来企业经营预测、经营偏差纠正等多维度信息，这就对管理会计信息化水平提出了较高的要求。同时，管理会计要以传统财务会计核算数据为基础，这还需要对现有的财务核算数据进行兼容化处理，打通现有系统间的通道。加大信息化建设投入，才能有效提高管理会计应用效率。

（三）加强管理会计人才队伍的建设

企业应培养复合型管理会计人才队伍。管理会计应用面广，管理工具丰富，除了财务基础知识外，还需要有意识地培养具有战略管理意识、风险管理意识、内部控制意识、绩效评价意识的复合型管理会计人才。房地产企业应加强相关人员理论知识的学习，结合企业发展实际进行积极实践，主动发掘国内外企业先进管理会计工具的应用潜能，积极使用管理用财务报表，区分企业经营活动和金融活动，采用边际贡献式管理报告，评价企业管理边际效益的变化。强大的管理会计人才储备将为企业管理注入持续动能。

五、结束语

综上所述，管理会计应用是企业系统化、长期性的工作，高效的管理会计应用可以为企业提供有效的决策信息。管理会计需要从顶层制度建设、信息化建设、人才队伍建设等多方面进行完善，不断探索新的管理会计工具，提升房地产企业管理水平。