天津城市发展与城市更新研究探索

杨唯一

(天津理工大学 天津 300384)

0 引言

随着全球经济和科技的快速发展，城市的快速扩张、人口聚集为城市的发展增加动力，但快速扩张和建设在为城市带来便利和经济利益的同时也会产生新的问题，如居住用地密集导致的潮汐交通压力；传统企业和工厂迁置城市边缘，造成原址空置而产生的城市白地。如何合理利用这些区域并带动周边区域，成为近年来城市规划中亟待解决的主要问题。

天津市作为我国直辖市之一，是连接首都和渤海湾的重要结点，地理位置优越，历史文化悠久，陆路、水运交通便捷。如今在超一线城市的虹吸效应、环境保护等政策背景下，天津市各方面发展速度逐渐放缓，部分城区略显萧条。笔者曾以地中海沿线重要城市为例，对其发展中因快速扩张引起的诸多问题进行研究，并试图借鉴谋求缓解天津市重点区域衰落的方法，进而运用城市更新理念复兴该区域。本文以城市更新研究观点结合天津双城发展格局进行分析，并尝试从规划者和居住者角度进行探索和总结。

1 天津城市发展历程

天津城市的发展历史可分为4个主要时期，即：古代时期(581—1840年)，商贸时期(1860— 1945年)，繁盛时期(1949—2015年)，转折时期(2015—2020年)。

1.1 古代时期(581—1840年)

天津始建于隋朝大运河开通时期南北运河交汇处的三岔河口附近，唐朝中叶起成为南北粮、绸运输的重要水陆码头，也成为军事重镇、盐运税收和漕粮转运中心。

1.2 商贸时期(1860—1945年)

1860年天津作为北方开放的前沿城市和近代中国“洋务”运动的发源地，成为中国的金融商贸中心和当时北方第二大工商业城市。

1.3 繁盛时期(1949—2015年)

新中国成立后天津作为直辖市之一，巩固了综合性工业和商贸中心的地位。1994年滨海新区作为渤海地区的中心(含塘沽区、天津港、经济技术开发区、保税区)，形成“一心三点”组合型城市布局结构[1]。并于2014年设立为自由贸易实验区，实现海、铁、空、陆多式联运，成为当时北方最大的港口和华北第二大航空货运基地。天津市双城发展格局已显现 雏形[2]。

1.4 转折时期(2015—2020年)

在全球经济下行的大背景影响下，天津的城市发展不可避免地难逃此劫。同时期天津市区居住、商业用地的更新和增加、大型交通设施的建设、大量的工厂从市区搬到郊区，在促进了城市快速扩张的同时，也使本就资金紧张的财政负担初见端倪。

2 天津滨海新区发展历程

天津市滨海新区在将近40年的发展中，从默默无闻的盐滩变成北方经济发展的重要口岸。其面积占天津的1/5，人口占天津的1/7，生产总值最高保持在环渤海地区的10%左右。天津滨海新区的发展历程可分为3个主要时期。

2.1 开发建设时期(1984—2005年)

1994年的基本构想是“以天津港、开发区、保税区为骨架，现代工业作为重要基础，外向型经济作为主要导向，着重发展商贸、金融、旅游，完善基础设施配套，注重服务功能齐全，成为高度开发现代化经济新区”。至2005年，已利用180多亿美元外资，落户世界500强企业70余家[3]。随着新区的发展，开发了1199km2的农田、荒地和滩涂进行建设。

2.2 平稳增长时期(2005—2015年)

2005年，在“十一五”规划中纳入国家发展战略，滨海新区成为国家重点支持开发的国家级新区。在《天津市城市总体规划(2005—2020)》中，提出“一轴、一带、三城区”的城市空间发展结构[4]。2009年国家投资1.5万亿元建设东疆港保税区、南港工业区、于家堡和响螺湾中心商务区等重大项目。滨海新区于2014年12月获批为北方第一个自贸区[5]。

随着新区经济的繁荣发展，城市快速扩张导致的城市资源浪费也略露端倪，于家堡、和响螺湾中心商务区处于停工状态，空置建筑随处可见。

2.3 双城转型时期(2016年至今)

受全球经济下行和国内金融业进入收缩期的影响，滨海新区商贸发展逐渐减缓，2016年GDP缩水1/3，只剩6654亿元。面对京津冀雾霾影响、环保限产、服务业疲软等问题，GDP增长受到严重拖累。从于家堡和响螺湾的发展状况来看，政府与房地产商的开发预期远未达到，供需关系存在显著落差。写字楼无人租赁，投资负债无力偿还。城市经济结构以国企和重工业偏多，虽然新兴产业增速较快，但实体重工业占比多，外资也以制造业为主，产业附加值较低，经济结构转型困难。

3 城市扩张及其问题分析

随着时间的推移和快速发展，天津已处于市区与滨海新区两地资源竞争和双倍基础设施建设的多重压力之中。由于两地边界不断向外扩张，忽略了交通不便捷、基础设施负担大的问题。当地政府意图通过修建轻轨9号线作为公共交通，和两条高速路将两区连接起来，却未能对9号线起始站点两端的换乘交通予以足够重视，导致两地通勤不便、通勤成本增加和交通拥堵等问题，使看似相邻仅40km的路程，平均单程通行的时间成本达到60min以上(可对比天津至北京120km路程通行30min时间)。

通过2019年底的客流统计，天津轨道交通运营的6条线路中，市区内主要贯穿主城区及各个重要交通枢纽的地铁1、2、3号线平均每公里约1万人次[6]，而同期运营的地铁9号线高峰时段客流与1、3号线相比，呈现明显差距。首先，轨道交通站点周边的土地开发配置不合理是影响客流偏低的主要因素；其次，站点与周边道路、公交线路换乘衔接不畅(仅为9%)，低于国内城市20%的平均水平[7]；最后，导视系统、票务运营管理系统以及站点内外的配套设施不完善等。

由于天津城市更新是属于存量地区的再次开发，与一般的城市开发建设不同，需要城市管理者具备较强的统筹和创新能力，但天津政府部门没有独立形成城市更新的管理部门，而是由市规划部门历史街区负责部门进行建设管理。国土主管部门不仅要负责历史风貌建筑的保护，还承担老旧区域的腾迁整理和房屋综合整治、修缮等一系列繁杂的工作。城市更新类项目概念较新，牵扯各相关部门，以管理意式风情区为例，由于前期研究没有充分考虑到原址居民为区域带来基本活力的问题，将原址居民全部迁出，将原居住用地全部整合变更为商业用途，不仅增加了项目成本，而且对后续劳动力和交通上的需求增加了难度，加上招商和区域定位不够明确等因素，使该区域人气不足，商业空置，没有取得预期的激活带动效果。

在天津工业厂区的转型改造中，高昂的搬迁费用和厂区改造项目的成本增加了后续运营难度，形成入驻门槛高的问题。由于城市更新政策的支持力度小，相应的投入资金少，导致多数工业厂区改造的功能策划和主题运营是由政府部门委托开发商用周边土地置换作为投资回报的形式进行改造投资，造成工业厂区的改造利用缺乏实用性或空置，甚至部分具有区域特色或历史遗存建筑面临被拆除命运。而改造完成的后续运营许可审批因缺乏政府系统性支持或运营限制过多，导致运营和发展受到局限，从而进入恶性循环的境地。

如果任其发展下去，短期内会形成两区域相对孤立的城市发展结构，从长远看来，将导致天津市区东部形成更多空置区域，影响城市有序发展。空置区域和废弃建筑极易成为城市废弃物堆放和安全不稳定因素频发区域，成为社会问题恶化的主要诱因。

4 双城发展现状及其综合解决方法

通过调研天津市区至滨海新区沿线的现状，发现部分地区空置的形势已存在相当长的时间。位于天津市中心城区和滨海新区核心区之间必经之地的东丽区，其地理位置和城市功能发展优势突出[8]。

政府意识到问题的严重性，试图将沿路部分空置区域转换为临时防护绿地来提高该片区尴尬的境地。但想要缓解这些问题，还需对该区域进行改造，使其得到合理的利用。对该区域的城市更新项目还应从城市发展的角度进行分析，对城市边缘区域的发展进行合理的配置，结合交通设施统筹解决。

近年来，新型以交通节点为核心的TOD综合体(Transit-Oriented Development)，在新一、二线城市的试点项目实施效果良好。TOD综合体作为以公共交通为导向的枢纽综合体，公共交通为核心结构，站点为中心，以5～10min步行路程(400～800m)为半径合理满足居民的全天候立体出行需求，形成复合、立体、便捷化的综合型开发，能够对站点周边地块产生有益的催化作用[9]。

天津市区公共交通设施逐渐完善的同时，考虑结合地理优势和避免盲目扩张的形式解决。运用TOD综合体设计要素，从城市更新的层面将城市资源进行整合，结合周边业态交通流线和资源价值的整合等；高效合理利用土地，将空置区域进行合理置换或再利用，建设高品质、注重生态的宜居环境，从而带来更加高效的土地价值和社会活力价值；通过对区域周边业态的整合，着重体现空间和人行为的交互。合理配置多元交通换乘系统，设置私家车和共享单车等公共停车系统，结合公交巴士枢纽站和轨道交通，使周边居民更便捷地换乘各种公交工具进入市中心或其他城区；完善立体步行系统，形成便捷的步行层级体系，合理组织各类交通流线，缓解因轨道交通站点而形成的城市割裂问题，加强区域持续发展动力；明确空间设计的精髓，设置开放空间作为休闲活动区域，成为公共空间的疏导集散器，形成区域的独有特性。例如，可结合灯光、标识或构筑物，进行设计和包装，在承担立体交通的同时，成为吸睛和带动流量的关注点，达到激活该区域的目的。通过此方法不仅可以保留当地特色，塑造区域的可识别性，而且可以为沿线的站点增加活力，同时完善商业配套，再通过立体步行连廊对接已有商业区域，缓解就业压力，增加当地居民收入，从而构成具有区域文化的IP，汇聚人气带动周边发展。

城市发展与扩张中，空置区域和荒废建筑的存在是必然现象，无需直接消除负项资源。如何运用新兴发展模式和理念合理利用城市资源，城市管理者和设计师需要了解、尝试预测其发展趋势，尽早发现问题并进行资源整合，以期对城市资源的有效衡量和利用，为其发展提供积极的建议。城市更新可为城市的发展带来活力与新契机，应当把城市发展和城市更新作为一个整体考量，而不是孤立地发展部分区域。