基于SWOT分析的××地产徐州地区发展战略研究

吕品

摘要：本文运用企业战略管理的有关理论，以徐州地区为研究对象，采用SWOT分析模型对企业内外部环境进行分析，据此提出了房地产开发及服务、建筑工业化和智能产业化的“一主两翼”纵向一体化发展战略，以及以徐州为中心，逐步打通拓展周边地级市的中间节点，完成拓展范围覆盖临沂、宿迁、连云港等淮海经济区城市的区域布局，在此基础上轻资产运营、物业综合运营、加强质量管理的战略实施措施，为徐州地区战略发展提供了参考依据。

关键词：房地产 ××地产徐州地区 发展战略

1绪论

随着相关房地产政策的出台，政府对房地产行业的调控愈加严厉，房地产市场面临着激烈的竞争，其交易量等有所下降，行业发动荡较为严重，多种因素使得房地产行业的发展有所缓步。我国房地产行业也仍将面临考验。实际上中国房地产行业的发展与发达国家相比，时间较短、市场成熟度较低、规模化程度也较小，还存在较强的地域性和阶段性，因此机遇与挑战并存。

2017年5月31日，徐州市正式下发《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》规定“从6月1日起，徐州市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，家庭所拥有商品房住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。”2018年6月5日，徐州市发布《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，指出“徐州市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易”。2021年4月7日，徐州市住房和城乡建设局、徐州市發展和改革委员会、徐州市自然资源和规划局联合多部门，发布《进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，指出加强信贷资金用途审查和流向监测，严厉查处经营性贷款违规进入房地产市场。徐州房地产市场热度虽然有望延续，但是未来增长空间有限，如何提升××地产在徐州市场的核心竞争力和独特的运营模式，发挥企业的竞争优势，提高抗风险能力和市场应变能力，创造市场，理性发展，回归住房居住属性，才是××地产徐州地区需要认真思考的问题。

2××地产徐州地区SWOT分析

基于SWOT分析工具对××地产徐州地区的优势、劣势、机会、威胁的剖析，为企业发展战略的制定提供了有效的信息。根据上述内外部分析，构建SWOT分析表。

3××地产发展目标及战略的选择

3.1徐州地区发展目标

徐州地区作为××地产布局全国的重要版图之一，始终秉承“智慧生活，××人生”的品牌理念，立志做好区域市场智慧地产的示范者，为购房者提供更多更好的产品和服务，与城市并肩前行，与徐州共生长。2016年至今，××地产徐州地区实现跨越式发展，多点开花，强势扩张，坚定不移的拓展徐州地区，扩张成为××地产徐州地区的主基调，截止目前已于徐州主城区布局19个精品项目，市场占有率已达10%。近三年，多元化布局高端住宅、商业中心、精品写字楼等产品领域，推动企业转型升级，无论项目开发数量或规模体量都创造了极大的社会影响力和市场效益，为消费者提供了更高品质的产品及服务。未来××地产除了稳步发展房地产开发项目，还将开启全产业链研究，打造智慧建筑产业集群平台，形成房地产开发及服务、建筑工业化和智能产业化的“一主两翼”纵向一体化发展战略，已于2019年完成装配式建筑产业园及智能家居产业园的落地。区域布局方面，坚持拓展升级、持续深耕、优化布局的发展规划，以实现百亿为发展奋斗方向，持续全面拓展，确保市场占有率;以徐州为中心，逐步打通拓展周边地级市的中间节点，完成拓展范围覆盖临沂、宿迁、连云港等淮海经济区城市。

3.2徐州地区发展战略选择

（1）持续提升产品品质和服务质量，打造当地高端标杆楼盘

根据党的十九大精神，提高供给体系的质量将成为深化供给侧结构性改革的主攻方向，而提高供给体系质量的中心任务是全面提高产品质量和服务质量。因此，徐州地区应当全力聚焦当地住房需求，定位当地最好房子。同时要持续提升和优化产品设计能力，体现出当今住宅居住发展方向，从而满足广大人民群众对高品质住宅和美好生活追求的向往;要重点关注健康住宅建筑标准的引入和落实，实现商品房的绿色化、健康化和智能化;要切实抓好产品品质升级，全面推行房屋精装修，稳步提升门窗、交付家具和设备等部品部件的更新换代，狠抓工程质量和施工安全不动摇，以房屋使用和居住价值的提升促进产品增值;要牢牢树立“物业服务是品牌建设另一半”的管理意识，加强队伍建设，以高度的责任心和高效的执行力做好各项基础性服务，重视业主关系维护，及时化解矛盾与纠纷，增强品牌粘性，提升顾客忠诚度。

（2）顺应房地产市场变化，加大企业内部核心竞争力

人力资源管理部为了提升员工士气和专业程度，将关注组织效能提升人力资本的投入和产出比例，同时进行项目、区域分层管控培育组织管理能力，与集团信息化平台数据共享打通信息壁垒，通过垂直培训、未来领袖、涅槃计划来打造团队，提升战斗力。

（3）继续推进装配式建筑产业园及智能家居产业园，强化其他产业发展

2017年3月，由中国室内装饰协会、××地产等8家公司合资成立了“靓美客”住宅装配式装修公司，用工业化生产的方式进行内装。将传统现场施工的模块通过工厂智能化、机械化、系统化生产，××地产也将始终秉承精工细作、科技创新、改善生活体验、构筑人居品质的理念，立志做好市场智慧地产的示范者，继续擎领智慧人居跨越前行。

3.3徐州地区战略目标实施

（1）轻资产运营

××地产一直比较注重轻资产运营模式，以实现股东价值最大化。目前已实施的模式是小股操盘和管理输出。在小股操盘方面，主要通过不断提升品牌价值，实现合作模式的多样化。凭借自身品牌效应、管理经验，吸引合作方的加入，以小额资金撬动土地及开发资源，同时负责项目的整体运营。在管理输出方面，××地产不持有项目开发资产，以输出专业管理能力实现开发增值。

（2）物业综合运营

××地产物业成功在全国中小企业股份转让系统有限责任公司挂牌，正式登陆新三板并入围创新层，涉足地产资产管理、智能化工程、智能家居、家电配套服务等综合性业务领域，以物业管理为主业，向产业链上下游渗透的经营战略，成为物业全生命周期综合性服务机构。未来××地产徐州地区着力探索物业运营。

（3）加强质量管理

我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，建设质量强国已经成为国家政策。十九大强调，发展必须坚持质量第一、效益优先;日前召开的中央经济工作会议明确，推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。徐州地区将进一步强调高质量发展，携手标杆国企和民企为代表的优秀建筑企业，从技术创新和管理优化两个维度进一步严控产品品质，将全部淘汰传统木模板体系，大力推廣钢支撑体系、铝合金模板、装配式建筑、SSGF等四大建造体系，在结构安全、两防底线、过程管控、重点工艺控制等四个方面推出“工程质量十条红线”进一步强化工程质量管理，同时推进新技术、新工艺、新材料、新设备，系统提升产品质量突出精细管理。

徐州地区未来将充分落实做好现场工程管理人员的培养，提高识图能力，做好审图工作，完善优秀合作伙伴资源的培育和引进，尽快建立和完善区域战略合作供方库。区域工程技术部对现有项目存在的质量问题进行全面排查并一次整改到位;同时保持对所辖项目工程质量管理的持续高压管理态势。重视精装修质量，及时做好精装修策划，做好“土建移交装修作业面、移交现代家居作业面”的工作，做好工序的合理穿插及成品保护。积极采用新材料、新技术、新工艺，在成本可控的前提下，提升项目品质做到全过程完美以树立客户信心，通过过程完美促成最终完美交楼、实现口碑相传。

4结束语

本章采用SWOT分析方法对徐州地区进行了全面的分析，提出了房地产开发及服务、建筑工业化和智能产业化的“一主两翼”纵向一体化发展战略，同时对区域自身的优势与劣势和面对的机会与威胁进行了详细的分析，为战略实施奠定了坚实的基础，并由此提出轻资产运营、物业综合运营、加强质量管理的战略实施措施。

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