加装电梯要听谁的？

文 徐 嵩 陈饶戈

近年来全国各地的老旧小区“加装电梯”成为大势所趋，同时往往也是邻里矛盾的新焦点。

案情简介

年近80岁的高大爷住在一栋八十年代建成的老楼二楼，从2019年开始老楼的邻居们就商量着加装电梯，一开始高大爷也同意，但是到了提交申请的环节高大爷却突然反悔了，提出不但要免除缴纳集资款，而且高层的邻居们还应该给点补偿才同意签名，而邻居们觉得高大爷见钱眼开，无理取闹，双方争执不下。后来有32户（总户数44户）、合计面积为1898.28平方米（总建筑面积2685.24平方米）的业主同意增设电梯，同意的户数和面积双双超过三分之二。最终，虽然高大爷没有缴纳集资款，没有签名，电梯还是加装进了老楼，而且还是装了个需要刷卡才能使用的电梯，高大爷没交钱也就没有电梯门禁卡。

高大爷眼看着电梯已成既成事实，再加上自己年岁大了，虽然只有二楼，爬起来也费劲，于是要求按照当初的标准缴纳集资费10 077元后使用电梯，但业主们认为高大爷前期的反对导致了工程延误，拒绝了高大爷的要求。高大爷一气之下把32位邻居告上法庭，主张在高层业主享受出行便利和房产增值的同时，低层业主却承受着透光、透风遮挡和噪音增加乃至房产贬值，所以当初自己反对和要求补偿有理由；现在既然电梯已经装了，就成为大楼的共有部分，自己有理由按当年的出资方案缴纳分摊费后使用电梯。

争议焦点

1. 电梯是否属于建筑物的共有部分？

2. 高大爷是否享有电梯的使用权？

3. 高大爷使用电梯是否损害其他业主的合法权利？

案件双方主要观点和意见

一、被告三十二位业主的主要观点：

（1）电梯是被告们出资建设的，属于被告共同共有的财产，高大爷要使用，必须同样经过专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主的同意。

（2）让高大爷使用电梯，坐享其成，损害了其他业主的合法权利。电梯兴建过程中，高大爷不仅个人阻挠，还千方百计拉拢串联其他业主试图通过各种投诉信访阻止电梯的建设。

（3）高大爷想要使用电梯的权利，就应当先承担相应义务，包括支付集资款、利息、滞纳金、损害赔偿金等。

二、原告高大爷的主要观点：

（1）本案的案由是建筑物区分所有权，并非物业管理自治的纠纷。高大爷是否有权，是法律赋予的，并非是由自治的形式来决定的。

（2）电梯所占通道占用了公共地方，电梯与整栋楼的共有部分是相关联的，因此电梯也应是共有的。

（3）加装阶段高大爷提出不同意见，是公民和业主正常的异议权。

判决结果

一审判决结果：原告（高大爷）向被告支付增设电梯集资款10 077元。原告支付上述款项后七日内，被告向原告发放门禁卡供原告搭乘电梯使用。

被告不服向中级人民法院提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。

案例评析

1. 案涉电梯是否属于建筑物的共有部分？

民法典第二百七十一条（原物权法第七十条）规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

虽然案涉电梯是既有住宅增设的，目前在各业权人权属证上还未能体现共有物权，但本案案涉电梯出入口等不可避免使用了建筑物公共部分，因此案涉电梯从使用的属性区分应属于建筑物共有部分。高大爷作为业主应与其他业主一样对案涉电梯享有共有和共同管理的权利。

2. 高大爷是否需经过多数业主的同意方可享有案涉电梯的使用权？

民法典第二百七十八条第一款第（九）项（原物权法第七十六条第一款第（七）项）规定了有关共有和共同管理权利的其他重大事项。高大爷作为年近八旬的老年人，确有日常出行使用案涉电梯的客观需要，其使用案涉电梯事项明显不属于上述规定，也即高大爷使用案涉电梯无需经过案涉大楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

3. 高大爷使用案涉电梯是否损害其他业主的合法权利？

民法典第二百七十二条（原物权法第七十一条）规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

案涉电梯的建设主要是方便住户上下楼，满足大多数人的出行便利需求。高大爷作为住户及业主使用案涉电梯并不会导致大楼其他住户及业主使用电梯的合法权利受到损害。虽然高大爷在案涉电梯加装过程中有不同意见导致该工程延误，但这也属于正常表达意见的范围。

另一方面，因案涉电梯是业主们集资所建，依据公平原则，高大爷也应在使用电梯前交纳集资款项。

结论和建议

邻里之间解决矛盾首先应秉承互相理解、换位思考的态度。比如对于加装电梯产生的矛盾，应尽量多协商，取得低层住户的理解和支持。再者也可以考虑给予低层住户适当的补贴，补贴可根据楼层来计量分摊费用的多少，越高的楼层分摊得越多，一楼二楼住户可少分摊或不分摊费用。如果长期协商不了，也可以走法律途径解决，但是不能剥夺底层用户表达不同意见的权利。