住宅小区工程造价影响因素及控制对策

徐珊珊

中亿丰建设集团股份有限公司 江苏 苏州 215131

引言

在我国建筑行业发展过程中，住宅小区工程项目占据较大比重，尤其近年来高层住宅小区逐渐增多，为人们居住带来便利的同时，也体现出建筑行业发展的趋势。对于建筑企业而言，其在建造住宅小区项目时，应高度关注住宅小区的建设质量，同时，要兼顾好住宅小区经济效益，从成本控制角度出发，为企业永续发展提供支撑。现阶段，我国住宅小区工程项目的建设受到多种因素的影响，其造价体现出不稳定、难以把控的特征，据此，作为工程造价管控人员，应加深研究与实践，形成更丰富的造价管理经验。

1 住宅小区工程造价影响因素

1.1 设计因素

整体分析可知，住宅小区建筑设计和工程成本之间是相互对立又包含的关系，设计阶段对整体工程造价的影响可达到75%以上。在设计阶段，基础形式的选择、材料选择构件尺寸、施工工艺选择等都会直接影响工程成本，可以说，工程设计质量与工程造价编制合理性直接相关。且建筑设计方案的灵活度和对后期市场变化的预估等，将影响后续是否出现工程变更，也会对工程成本产生间接影响[1]。

1.2 材料因素

材料费用在工程造价成本中占比较高，其容易受到市场变动因素的影响，出现较大的波动。且材料成本会随着时间的变化呈现出不同的特征，对成本影响也不同。以钢筋和混凝土材料为例，钢筋材料价格波动和混凝土材料价格波动范围分别为-1000～1000元/t、-100～100元/m3。以某工程项目为例，其根据工程钢筋和混凝土材料的实际工程成本，对钢筋、混凝土浮动价格进行模拟，分别为+500元／t和±1000元／t和+50元/m3、±100元/m3。据此分析各材料价格变化对工程成本的影响，详见下表1，材料价格变动对工程成本变动影响最为直观，且影响程度深，难以有效把控。

表1 材料价格变化对工程成本的影响

1.3 施工因素

住宅小区工程项目涵盖诸多分项工程，包括桩基工程、钢筋工程、混凝土工程、砌体工程、抹灰工程、外墙工程以及屋面工程等，不同分项工程的具体造价差异明显，如钢筋工程，其含量40～80㎏/㎡左右，约200～400元/㎡，中位数约300元/㎡，砌体工程的含量为60～120元/㎡，中位数约90元/㎡。且当前我国开始推广绿色住宅项目，在外墙工程中更多使用环保材料，工程造价有所提高。在具体施工过程中，施工现场不确定因素多，施工条件复杂，很可能因操作不当出现工程失误和导致工程变更，再加上部分隐蔽工程项目难以实现高效管控，更会导致工程项目变更项目增多，从而不利于实现对工程造价的有效控制。

1.4 合同因素

合同是执行工程造价管理的重要依据，在住宅小区工程造价管理活动中，可能存在不同合同类型，其输出的工程造价结果不同，同时，施工合同结算、价格与施工结果之间相互影响和制约。现阶段，常见的合同类型包括总价合同、单价合同、可调价合同、成本加酬金合同等，若工程成本控制人员对合同内容编制、执行要点掌握不准，会导致工程造价相关条款不明确，且在不同的合同下，其定价差异较大，进而会对施工中合同价格变更结果、合同结算方式等产生影响。

1.5 结算因素

工程竣工结算为住宅小区工程成本管控的最后环节，也是关键环节，此阶段，涉及前期工程项目资料、造价资料、变更资料、现场签证资料以及工程量清单等资料的整理验收，据此评估工程造价实际支出和预算之间的偏差。在进行竣工结算时，容易出现资料收集不完善、造价结算评估不合理等问题，从而不利于输出合理的工程造价数据。且在结算过程中，缺乏对现代化技术手段等的应用，导致结算效率低下[2]。

2 住宅小区工程造价控制对策

2.1 控制设计因素，降低造价水平

在设计阶段，工程造价人员要加强与设计人员的联系，共同提高工程成本控制意识，尽可能实现对设计阶段造价影响因素的有效控制。首先，要深入研究设计方案，对各个方案进行综合比选，要关注各个设计方案中建筑结构设计形式、选用材料情况等，同时考虑设备费用、人工费用，从操作可行性、质量可靠性以及经济可及性等方面出发对设计方案进行比选。其次，要加强经济管理。要认清工程设计的初步设计、施工图设计这两个阶段，在施工设计中纳入经济核算，完成初步设计后，应依据市场情况科学编制概预算，精准掌握工程预算定额、建筑预算等，为后续预算执行提供可靠支撑。再者，要推广限额设计，为各工程分项分配限额，确保在此标准范围内形成更加合理的设计方案；最后，要推广标准化设计。以行业通用标准、通用性构件等为基础，实现对各个造价要素的标准化、统一控制，以尽可能缩短工期、降低工程造价。

以某工程项目为例，其在设计时注重通过结构优化设计实现对工程造价的有效控制。该工程项目建筑面积达到5.8万㎡，当地房地产市场发展不够成熟，且房价弹性不足，必须强化工程成本控制，减少支出，保障经济效益。工程造价控制人员按照规范编制投资估算提出限额要求，并对多种方案进行比选，不断优化结构设计，并确保施工图预算与要求相符后，对施工图加以确定。对于住宅小区工程而言，对其整体结构安全和稳定有重要影响的是基础和地基工程。本工程将其作为工程结构设计重点，原设计为采用褥垫层加60㎝钢筋筏板基础，整体工程造价水平较高，后经成本评估后，决定采用建筑垃圾强夯扩充桩对地基进行加固处理的方式，可显著节约造价，具体为每平方米节约成本150元。

2.2 控制材料因素，减少资源浪费

在前期材料价格敏感度分析的前提下，工程造价控制人员可了解不同材料价格变动与工程成本的影响程度，据此要有针对性地加强对工程材料价格的把控。首先，要从材料用量上加以把控。应以工程设计方案和现场实际情况为基准，控制好材料采购数量。同时要关注市场行情动态，及时根据市场变化调整采购计划。近年来，国家提出可持续发展概念，因而在施工现场还要注重实现对材料的有效再利用，尽量减少资源浪费，节省不必要的开支。其次，要加强材料质量把控。选用的工程材料在型号、规格以及性能等方面必须满足工程施工要求，因而在采购时，要安排专业人员对材料性能进行把关，并对进场前的材料严格执行抽样检测标准。对于进场材料，要做好存放管理，按照材料特性进行分类存放。最后，要加强对材料的现场取用管理。可推行限额领料制度，对于现场使用的材料要做好记录，对于超额领料的需进行说明，尽量减少材料浪费[3]。

2.3 控制施工因素，保持造价稳定

现阶段在住宅小区工程造价控制中，赢得基本法为较为常见的造价控制方法，其是对传统造价管可供方法如表格法、曲线法的有机融合，可全面实现对工程造价的有效控制。在施工阶段应用该方法，可对直接影响成本的因素和间接影响成本的因素进行全面把控。在赢得基本法下，工程造价管理人员要对施工阶段进行成本分析，计算每个小型单元，将施工过程划分为几个阶段，在赢得基本法支撑下计算出每个阶段的成本，并完成数据汇总，据此合理调整施工方案。下一步则要精准分析偏差，常见的为成本与进度的偏差，要依托赢得基本法对导致偏差形成的因素进行分析，尽量减少偏差。

在施工阶段，工程造价控制人员还要强化对施工技术的把控，要依据施工方案和现场情况选择施工工艺，尽量选用现代化、先进技术，包括墙体保温技术、现代幕墙技术等，同时平衡好先进技术、材料与成本控制之间的关系，确保获得较高的应用效益。此外，还应加强对工程变更的控制。在前期严格审核的前提下，若必须加以变更，则要分析变更对工程项目成本可能产生的影响，并控制好现场签证流程，联合设计人员对变更方案加以制定，充分考虑市场行情和施工需求，兼顾质量效益、成本效益，尽量降低工程变更对工程造价带来的不利影响[4]。

2.4 重视合同管控，减少造价纠纷

要充分利用好合同这一工程项目造价管理的有效手段，在全过程管理理念下，要关注业主和承包商之间的重要关系，制定好施工承包合同，厘清与总承包之间的关系，和总包单位直接相关的工程质量、工期和住宅工程造价等。同时，对于分包工程项目，应进行合理划分，明确总包服务内容、设备、材料供应商等，确保后续稳步推进各项工作。此外，应注重合同价格的科学设置。以合同形式可体现出建筑工程所有的相关实施条件，应把握这一优势，通过合理编制合同条款实现对甲乙双方权责的明确，并区分好双方的经济目标，实现对双方行为的合理约束。在招标阶段，双方应对合同进行签订，在签订时，应严格审核工程造价支出、账目细则等，并对工程造价纠纷和施工索赔的处置要点加以明确，通过对合同的有效利用，降低工程造价水平。

2.5 做好竣工结算，提高经济效益

要以工程合同为依据开展竣工结算，根据实际情况调整工程价款，确保工程结算可按时完成。造价结算人员要在掌握市场行情的基础上，深入施工现场，全面收集工程相关资料，仔细核对工程量清单，找准工程量偏差。工程造价控制人员应建立完善的结算支持制度，包括工程量清单核对制度、内部复核制度等，确保核算工程有据可依。在具体结算时，应做好工程竣工造价对比分析，分析内容包括“主要实物工程量、主要材料消耗量和其他项目费、管理费等”。工程造价竣工结算人员可借助现代信息技术采用工程量清单整体解决方案，以定额计价软件为基础，研发工程量清单计价软件，对相关规定如清单引用规则等加以整合，将某一清单所包含的所有工作内容及其对应的定额子目整合在一起，便于后期取用。再者，要充分利用好工程造价数字化信息资源，包括造价行业信息化服务平台、中国工程建设信息网等工程造价信息网，提高竣工结算工作效率和精准度[5]。

3 结束语

新时代下，住宅小区工程项目的工程成本管控面临的形势更加严峻，建筑企业也面临着前所未有的压力。由于住宅小区工程项目要素构造复杂，且存在隐蔽工程等难以管控的分项工程，同时受到市场变动、行业政策等的影响，工程造价控制工作变得更难开展。基于此。作为建筑企业和住宅工程项目的造价控制人员，要认真分析工程造价的影响因素，并针对性的加强对设计因素、材料因素、施工因素、合同因素以及竣工结算等因素的把控，真正通过合理的措施降低住宅小区工程项目造价。