新收入准则对房地产行业的影响分析与措施

康宁

为了与国际标准接轨，我国财政部在2017年7月颁布了《企业会计准则第14号——收入》，对国有现有的收入确认、计量方法进行了统一。该准则实施后，房地产行业会计核算方式及方法也发生了较大变化。在我国房地产行业中，由于行业资金密集型特征，房地产开发商可以通过预售来缓解资金压力，但这也是资金收入确认时间存在差异。在新收入准则实施后，房地产行业原造价合同取消，并确定了基础的五步法来对财务收入进行处理，从而明确了收入标准。本文通过新旧收入准则对比分析，谈谈新收入准则实施后对房地产行业带来的一些问题，并提出解决措施，以此来促进房地产行业发展。

一、新收入准则对房地产行业的影响

1.收入确认方面影响。在旧收入准则下，房地产行业收入确认是以商品风险和报酬为转移。与其他行业商品相比，房屋作为一个特殊商品，房地产企业在确认业务收入时，不仅需要与购房者签订购房合同，还需要将房屋钥匙，把房屋风险及报酬等转移，才能确认。而新收入准则下，政府把收入确认统一细分为“五步法”。同时，在收入确认方面，主要分为履约进度确认收入和某一时点确认收入两个标准。如对于已经修建好的房屋在进行销售时，其收入确认标准变为某一时点确认收入;而对于期房销售而言，由于购房者已经选好房屋，并支付了部分款项，之后款项按照合同相关规定进行履约，那么该部分属于某一时段内根据履约进行确认收入。

2.报表披露方面影响。新的收入准则就房地产企业的报表披露方面的工作有了更加详细，具体的要求。除去对重大的会计政策以及政策变动这些内容进行披露之外，房地产企业还要对收入确认的判断标准进行具体详细的披露，同时还包括了合同以及合同的分类等等。企业在对合同的资产和负债情况进行列报的时候，要把期初期末的余额同报告期间的变化都披露出来。除此以外，新的收入准则里面还对新旧收入准则的衔接方法进行了规定，具体对报表的三个方面会有影响。第一是对资产负债表当中的存货项目进行调整。企业应用新会计政策的时候，本期如果存在部分还没有完成的合同，企业就应该评估这部分还没有完成的合同，对控制权转移时点有没有变化进行判断，在这当中，对那些能够以完工百分比计量的合同，应该把在建开发产品科目的一部分剩余资金转移到合同资产和合同负债，进一步的对存货的金额产生影响。第二是对应收账款和预收账款的重新分类，同顾客签订的合同和收入的确认状况相结合，转移至合同资产或者是合同负债。第三是将房地产的业务内容在不同的控制权转移时点相对应的业务收入资金以及占有比重进行分别披露。

二、实施新收入准则后房地产行业面临的一些问题

1.会计判断的范围比较广。新的收入准则当中收入确认的时间点是控制权的转移。同旧的收入准则当中的风险报酬转移相比，新的收入准则当中，有关控制权转移的判断，引导更加详细具体，有效缩减了会计工作人员的职业判断范围。例如，在下面的情况当中，已经明确了控制权已经发生了转移：企业拥有收款的权利，买家也已经得到了物品的所有权，商品本身已经被顾客所拥有，顾客也已经接受了这个商品。然而，在新的收入准则当中，一部分新的内容还是需要会计专业人员的职业判断。在无步伐模型当中，会计工作人员要做出一些会计判断，比如说合同变化的部分内容，是不是以独立的新合同的形式存在的，如果不是，是不是作为现代应用的活动当中的组成部分。合同当中的很多项履约的义务，是不是能够被精确的区分开来，这些义务是不是彼此独立的履约义务。因为房地产行业及自身的特点，买期房的金额也会依据用户不一样的付款方式而有着不同。在实际的业务当中，涉及到的可变对价以及融资成分，也会对合同最终的交易金额产生影响，会提高会计工作人员进行判断以及对交易的金额，进行估量的难度。房地产行业的期房项目一般都是跨期业务，实际时间比较长，而且因为商品房独特的性质，企业要考虑到商品房的质量情况，以及售卖退回等特殊的交易情况，在这个合同正式确立初期就要由会计工作人员对以上这些特殊的交易情况发生的可能性进行判断，所以大范围的会计判断仍旧会是会计工作人员需要面临的风险。

2.投入法的应用不够准确。现如今，我国对房地产行业的调控政策发布比较多，给房地产行业带来了不小的冲击，在旧有的收入准则之下，不管是期房业务或是现房业务，房地产都只是应用完工确认法，这就导致有一部分房地产企业会采取针对性的方式对确认时点进行选择。房地产企业的期房开发的持续时间比较长，而且需要投入的资金数额比较大，在旧有的收入准则之下应用的完工确认法曾经出现过很多的问题。例如收入在一个时间点确认，致使收入的波动比较大，预售期房收到的资金款项没能够及时的确认为收入，支持企业的现金流入，同收入和利润之间有着账目不匹配不对应的情况。在新的收入准则当中收入以完工比例进行确认能够有效的避免以上情况的出现，所以房地产企业在财务出现问题的时候，有可能会应用投入法依照完工比例来对收入进行确认，因为同完工确认法进行对比，这样的手段能够推动收入的提前确认，能够帮助企业处理改善收入变化比较大的情况，比较低的资产负债率也能够推动企业的融资。然而，房地产企业的期房项目收入，如果想要应用投入法进行确认，就一定要满足一个前提，即在建造开发的期间内，履行履约的责任。一旦在条约当中，没有对企业是否收取已完成履约责任对价的权利进行明确的阐述，那么这项业务的收入就有可能不能够依照履约比例进行确认，所以如果会计工作人员的职业判断产生了误差而导致应用了投入法，那么对于投入法有没有过度的应用，报表的应用者也有可能无从得知。

三、针对新收入准则应用之后房地产行业内问题提出的解决意见

1.强化对销售合同的管理。在新的收入准则之下，是依据同客户签订的合同进行收入确认的，五步法模型的起点就是合同的识别。合同的内容款项是财务工作人员在进行收入确认以及计量的时候非常重要的参考条件，所以企业要对销售合同的管理工作重视起来，对当前应用的合同款项重新考量。合同款项内容的确认工作涉及到企业内部的多个部门，比如财务部门以及销售部门等，这个时候各个部门之间的协调合作以及沟通就显得非常的重要，合同的質量以及款项内容的可参考性会对会计工作人员在后面的收入确认以及计量的可靠性，有着重要的影响，同时还会进一步对财务数据的真实有效性产生影响。所以财务部门，销售部门等涉及到部门都应该对合同当中的内容款项进行交流和沟通，特别是期房业务的预售合同，一定要重视起来。

2.对业务流程以及系统进行革新和改良。企业应该对新准则的总体流程步骤的变动，有一个大致了解，同时还要对有关的流程步骤以及系统进行革新和改良，有效缩小因为工作人员的主观因素对工作结果产生影响的空间。首先，财务工作人员要对企业应用的信息系统有一个更新改良的需求，会把涉及到的会计判断的合同内容纳入到会计信息系统当中，借此来确认信息系统的最新的情况，以及应用状态，这样不仅能够方便会计工作人员对合同内容的变化进行追踪和最快的识别获取，同时还能够支撑信息披露工作。除此以外，企业还可以升级系统，让他获取对更大的融资成分进行识别的功能。其次，房地产企业还要对赴约比例确认收入的有关财务流程，步骤以及内控条例进行规范和约束，通常财务流程要涵盖从合同最初就涉及到的工作部门，只有这样，财务工作人员才能够在这些部门当中得到所需的有关合同的信息内容，同时从合同当中对有关数据进行判断和预估。最后企业还可以构建一个新的制度，或者是体系来对合同当中的内容进行判断。

3.提升会计工作人员的综合素质。长时间以来，多个房地产企业进行收入确认的手段方式都有着或多或少的区别，新的收入准则相比于原来的收入准则，有着很大的变动，会计工作人员要重点关注新的收入准则会对企业产生的影响，对行业内权威学者和专业人士的建议理论进行学习和研究，并融会贯通加以学习应用到自身的实际工作当中。会计工作人员在应用新的收入准则的时候，涉及到了大量的会计判断，所以还要对收入准则相关的专业知识进行培训和学习，对新收入准则的变动学会适应，同时还要对自身的主观判断能力进行提升，保证收入财务处理的科学有效和准确性。除了上面提到的对财务工作人员进行培训之外，企业在准则的应用过程当中，有可能会受到影响的各个工作部门提供一个彼此互相沟通交流的计划。

四、结束语

随着房地产行业持续发展，新收入准则的实施，房地产企业必须加强财务管理建设，同时对新收入准则下的收入确认方法、收入计量、特定交易及报表披露等方面要加强管理。面对新收入准则实施后，企业出现的一些问题，要及时解决。房地产企业要加强会计人员综合素质培养，提高企业会计质量，并优化新收入准则后房地产企业会计管理制度，从而促进房地产行业健康持续发展。

（作者单位：厦门联发（集团）房地产有限公司）