关于房地产企业财务内控制度的思考

张晶晶

摘 要：经济新常态背景下，我国房地产行业发展态势良好。在国家宏观调控政策以及疫情影响下，房地产销售遇冷，市场调整压力大。国内疫情“防控向好态势继续巩固”，随着疫情的逐渐消退与各地限购政策的陆续开放，房地产销售逐渐回暖，各区域房地产市场分化严重，行业内部竞争日益增加，与整个行业增速减缓的现实情况产生矛盾冲突。对于房地产企业而言，要想保障资金链稳健灵活，实现稳定健康发展，必须转变以往“重利益、轻管理”的思想，更加重视财务内部控制，建立完善财务内控制度。文章阐述了财务内控制度的意义，分析了相关问题，并讨论了应对策略，以期为企业提升财务内控水平提供借鉴与参考。

关键词：房地产企业;财务内控制度;企业监管

中图分类号：F299.233.42文献标识码：A文章编号：1005-6432（2022）08-0148-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.08.148

资金密集、人员复杂、业务量大是我国房地产企业最突出的特点。房地产企业为了保持竞争优势，对项目建设、房地产开发等投入大量资金，以实现扩大业务规模与市场占有额，此时企业组织结构链条更长、工作量更大、内部管理情况更加复杂。

再加上房地产企业本身受市场行情变化与政策调控的影响较大，要想在当前的经济形势下得以稳定可持续发展，必须从内部管理着手，准确定位财务内部控制，认识建立财务内控制度的意义，将各项制度贯彻实施，切实发挥财务内控的作用。本文就此开展分析与论述。

1 房地产企业建立财务内控制度的意义

1.1 确保房地产企业资金安全

房地产企业在项目建设前期投入大量的资金，项目工序衔接紧密、工艺复杂、运转周期长，财务工作任何环节出现问题都会影响到企业的资金链，埋下一定的安全隐患。

建立财务内控制度：一方面以严谨的规章制度为保障，有序开展财务工作，正常运转财务管理系统;另一方面为资金使用、资金控制等提供良好环境，避免出现资金使用不当、不合理占用等情况，有利于确保资金安全。

1.2 有效防范房地产市场风险

房地产企业面对竞争日益激烈的市场环境以及多变的市场行情，要想实现稳定运营发展，必须加强风险管控。建立财务内控制度可对房地产企业项目、财务状况等有充分的把握，结合实际进行统筹规划，防范资金链断裂风险。

同时，提高企业财务水平，积极革新财务思维，适当拓展利润空间，提高企业核心竞争实力，从容应对多变且复杂的行业市场，进一步有效防范市场风险。

1.3 提高财务人员的综合素养

房地产企业高风险、高投入、高收益，财务舞弊、“做假账”的行为在内部管理较为混乱的企业中普遍存在，对企业自身带来直接损失。通过建立财务内控制度，从内控视角对企业财务人员提出更高要求，不仅要有扎实的理论基础，而且要有良好的职业道德以及与时俱进的财务内控思维[1]。

由此可见，房地产企业建立财务内控制度有利于促使财务人员自主学习，更新知识框架，提高他们的综合素养。

2 房地产企业财务内控存在的问题分析

2.1 财务内控体制不完善

严谨的规章制度对企业财务工作、业务活动的开展进行约束，规范企业内部员工的实际行为。投资规模大是房地产企业的特色之一，房地产项目从开发到建设再到销售，主要都集中在获得可观的经济收益上。随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产市场行情的持续变动，目前在大环境下企业面临资本融资难的困境，这是影响企业筹集资金以及影响企业财务管理的主要因素。大多数房地产企业“重利益、轻管理”，过于侧重如何获得利益，对财务内控的重视程度不足，现有财务内控体制不完善，无制度的约束与规范，财务信息不对称、内部沟通不畅、部分人员行为不端正、财务管理系统安全系数低等现象普遍存在。

2.2 财务内控活动风险问题突出

房地产企业财务内控活动多种多样，因财务内控制度不够完善，各项活动风险问题尤为突出。例如，房地产企业的投资活动，有的企业在利益驱动下未能从财务视角分析投资的可行性与预期收益，投资过于盲目，在投资管理方面没有加强制度建设，对财务内控的定位不准确，将其视为简单的工具，无法体现出财务内控的作用。再如，房地产企业的资金管控活动，首先没有结合企业自身特性高度重视资金链断裂风险;其次没有分析引发风险的具体原因，即使加强资金管控，也难以实现对症下药，财务风险控制不到位。

2.3 缺少有效的内外监管体系

房地产企业资金密集，项目的开发需要大量资金，部分管理人员受到金钱的诱惑，不断下放权力，这对企业财务内控工作的开展将产生不利影响。企业监管工作一般由内部审计部门负责，但实际上监管工作实权较弱，无法真正发挥监管的作用，难以及时发现财务报表、财务分析等存在的问题，对缺失客观性的财务报表打击力度不大，一经使用必然会造成负面影响，留下安全隐患。资金私自占用的违纪行为在房地产企业屡禁不止，这是财务内控的漏洞所在，也是财务内部控制以及内部审计所面临的一项主要难题[2]。

近几年，国家对于房地产行业的宏观调控政策陆续出台，加大了外部監管力度，但由于政策普及范围还不全面，还有部分房地产企业未能践行政策文件精神，甚至会钻法律的空子逃避纳税。

3 建立健全房地产企业财务内控制度体系的策略

3.1 完善财务内控体制，加强财务内控制度建设

财务内控制度的全面建设是确保企业各项经营顺利开展以及项目最终建设质量的关键所在。针对财务内控体制不完善的问题，房地产企业必须立足于实际，加强内控制度建设。

其一，建立财务预警制度，即对资金使用的全过程开展跟踪监控，分析引发资金风险的主要因素，提前发出预警信号，使财务人员能够在风险造成负面影响之前采取措施，尽可能将风险问题消除;其二，建设财务成本管理制度，涉及房地产企业的预算、核算、资产等，必须严格控制各项成本费用支出，制定可行的管控方案，以制度为保障，达到严控成本、细化管理、效益最大化的目的;其三，建设绩效考核制度，主要针对于企业财务内部控制情况，将绩效考核与激励奖惩相对接，对各部门起到有效激励作用，将财务内控的思路体现出来，在企业各部门的积极配合与协同合作下开展工作，提高效率与质量。

3.2 规范财务内控活动，解决内控活动风险问题

内控活动是企业内部控制的基本要素。对于房地产企业而言内控活动多种多样，要想进一步健全财务内控体系，必须要结合企业实际，规范财务内控活动，通过建章立制、严格审查、重组流程等，逐步解决内控活动风险问题[3]。

其一，加强资金统筹管理，根据房地产企业资金密集的特点，应建立资金集中结算中心，以信息技术为依托，以信息化手段为主，在信息化系统中设置预算、财务报账等模块，加强各模块间的对接以及内部数据信息高效传递与共享，提高资金内控效率。同时，房地产企业应推行全面预算管理，由预算中心统一调配，合理设置审批权限，严格按照流程下批，从根本上杜绝资金预算超支等行为;其二，强化成本控制约束，根据房地产企业项目开发各阶段成本控制必不可少的特性，可以目标成本法为主，以目标为导向，结合项目开发实际情况，在关键环节引入双轨制度，如工程结算环节、工程量清单等，确定成本控制的主要节点，包括预算编制、项目立项、项目规划等，以明确的成本控制责任制度为保障，增强相关人员的责任心，采取有效的成本管控措施，以达到合理控制项目成本的目的;其三，做好税务筹划工作，加强对合同所得税筹划、增值税筹划等管理，不同税项分开核算，以降低企业税负为目的，同步减轻资金周转压力。房地产企业项目从拿地到销售是一个长期的过程，不同阶段所涉及的税种不一，因此必须要制定相应的税收筹划方案，厘清具体的税筹思路，尽可能在不违反法律条文规定的前提下降低缴税金额，继而实现企业经济效益最大化。

3.3 构建监督管理体系，充分发挥财务监管作用

房地产企业具有高风险、高收益的特点，通过构建财务内控制度体系，可有效降低一系列风险。企业应从财务内控的视角出发，构建监督管理体系，将财务监管的作用充分发挥出来，降低或合理规避风险。

首先，企业可成立专门的监管部门选拔优秀的管理人才，由专人负责此项工作，确保他们以强烈的责任心开展监管工作。同时必须要给予监管岗位一定的权利，在企业内部形成全员参与监管的局面，透明化管理相关数据信息，呈现出企业发展动态，使员工可掌握资金使用情况以及项目开展情况，并做好监管工作;其次，制定财务内控目标，规范财务监管工作流程，关注财务内控制度的落实情况、企业内部人员工作行为等，强调财务监管的内容与范围，凸显监管职能与效用;最后，可建立内部审计机构，增强内审工作的权威性与独立性，适当提高内部审计的地位，全面监督对房地产企业项目开发、资金使用等，从内审层面提出整改建议。

3.4 强化内部沟通与交流，畅通信息沟通渠道

新时期，房地产企业应当积极引入信息，把握财务内控当中“信息与沟通”这一要素，认识到强化内部沟通交流的必要性。通过搭建业财一体化信息系统，畅通信息沟通渠道，实现数据信息的高度共享，依托信息技术，提高财务内控信息处理效率[4]。

此外，房地产企业还可通过定期组织财务内控交流会议、内部网站线上反馈等，逐渐消除企业内部“信息孤岛”的现象，同时及时处理各部门所提出的问题以及内部异常问题，降低风险，避免经济损失。

4 结论

综上所述，后疫情时代房地产市场持续回暖，房地产企业面对竞争日益激烈的市场环境，必须加强财务内部控制，从多维度出发建立健全财务内控制度体系，以提高企业的财务管理水平以及经营实力。

通过完善财务内控体制、规范财务内控活动、发挥财务监管作用等，将财务内控制度贯彻落实，将财务内控理念融入具体的工作当中，规范项目开发、业务经营等，提高财务内控工作的合规性以及有效性，从而进一步推动企业的健康长远发展。

参考文献：

[1]郝丽丽.房地产企业财务内控制度的思考研究[J].商讯，2021（12）：19-20.

[2]李圆.关于加强房地产企业财务内控管理的措施思考[J].中国集体经济，2020（2）：107-108.

[3]单君，相力华.完善房地产企业财务内控的思考[J].财会学习，2019（25）：234-235.

[4]余柏舟.关于房地产企业财务内控制度的几点思考[J].財会学习，2019（16）：218，220.

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