徐州老工业区更新改造探索实践

张帅 戚海静

摘 要：随着我国城镇化和工业化的进程不断加快，越来越多能耗低、污染小的新技术和新能源被推向市场，传统工业受到了前所未有的冲击，城区老工业区普遍存在落后产能集中、基础设施老化、环境污染较重等制约城市发展的突出问题。作为江苏省老工业基地，徐州市紧抓国家振兴老工业基地契机，全面开展老工业区更新改造工作，为徐州市老工业区的转型发展创造了有力的条件。

关键字：老工业区  更新改造  转型发展

改革开放以来，随着我国社会主义市场经济体制的建立和不断完善，我国的城市建设进入了一个新的阶段，尤其是进入21世纪后，城市的发展速度不断加快，人口迅速向城市聚集，城市规模不断扩大，城市活动空间不断向外扩展。但由于我国人口基数大，土地资源日趋紧张等问题，粗放式的城市改造模式已经无法满足城市发展的规模和速度。城区老工业区是依托“一五”“二五”和“三线”建设时期国家重点工业项目形成的、工业企业较为集中的城市特定区域，为我国建立独立完整的工业体系做出了突出贡献。随着我国工业化进程的加速推进，越来越多能耗低、污染小的新技术和新能源被推向市场，传统工业受到了前所未有的冲击，城区老工业区普遍存在落后产能集中、基础设施老化、环境污染较重、困难群体较多、棚户区改造任务重等问题。因此，在新的发展形势下，对城区老工业区进行更新改造势在必行。

1徐州老工业区更新改造背景

徐州是上个世纪五十年代后期至七十年代初期国家和江苏省重点投资建设的老工业基地，曾为江苏省和全国的经济社会发展做出过重大贡献。随着改革开放和城市经济社会的不断深入发展，徐州老城区原有生产力布局不尽合理的矛盾日益突出，无法满足新形势的发展要求，逐步走向衰落，并出现基础设施落后、环境污染严重、失业人口增多、土地低效利用等多种社会问题，老工业区的更新转型迫在眉睫。

2徐州老工业区更新改造意义

随着“十三五”建设时期的到来，徐州已将全面振兴老工业基地，实现城市转型发展作为新时期的工作主线。

2.1有利于老工业区产业结构调整。产业结构是城市经济功能的内在决定性因素，产业结构的调整是市场经济规律下各产业之间的相互协调。随着社会生产力的迅速发展和传统工业的萎缩，第三产业在国民生产总值中的占比越来越大，其发展程度已成为衡量现代经济发展程度的主要标志。通过对老工业区实施更新改造，淘汰落后产能，促进工业企业退城入园，将老工业区的产业结构逐步由第二产业向第三产业过渡，大力发展现代服务业，实现产業结构的升级。

2.2有利于土地价值的实现。随着城市化的推进，城市规模的扩大和城市边缘不断向外延伸，使得原本工业企业集聚的城市边缘工业地区逐渐发展成为城市副中心，土地的价值和稀缺性日益提升，老工业区的低效益已经不能与其土地价值相匹配。通过对老工业区实施更新改造，将对土地区位较不敏感的工业企业进行外迁，发展与城市区位相匹配的如现代商贸、金融等高利润率产业，实现老工业区土地价值的最大化。

3徐州老工业区更新改造探索实践

近年来，徐州市委市政府抢抓国家实施老工业基地振兴的重大历史机遇，大力推进徐州老工业区更新改造工作。徐州市以实现土地节约集约利用为目标，以整合关停转迁工业企业土地资源作为推动工作的着力点，按照城市更新发展的新思路对腾空退让土地进行统筹规划，为加快老工业区土地资源的盘活利用，促进企业淘汰落后产能、推进老工业区转型发展、提升城市服务功能提升、改善区域生态环境做出了巨大的贡献。

3.1加强组织，合理确定工业企业搬迁改造补偿方案。为全力推进徐州老工业区更新改造工作，徐州市成立了老工业基地搬迁改造领导小组。对纳入徐州市政府关停转迁计划的工业企业，逐一开展详细调查工作，根据企业用地性质和产权情况的不同，一企一策，以盘活企业退让土地为目标，研究制订了不同的关停转迁及土地收储补偿方案，明确了搬迁改造的目标任务、时序进度和保障措施，为企业搬迁补偿提供了切实可行的操作依据。

3.2完善政策，扎实开展工业企业退让土地收储工作。徐州市相继出台了《徐州市主城区化工生产企业关停转迁实施方案》（徐政发〔2012〕34号），《徐州市加快推进主城区工业企业退城入园实施方案》（徐政发〔2013〕74号），《徐州市城市更新改造指导意见（试行）》（徐政办发〔2021〕44）等一系列政策指导文件，在前期详细调查摸底的基础上，委托评估机构对列入政府计划的工业企业进行资产评估，做好企业的资产盘查及监督工作。对已经完成资产审计的工业企业，根据企业搬迁和新厂区的建设进度，分批向企业拨付搬迁补偿资金，最大程度为企业异地迁建，提升工艺水平和扩大生产经营规模提供资金保障。

3.3想方设法，努力攻破筹措资金难题。补偿资金能否及时足额的拨付，是关系到工业企业关停转迁工作能否顺利推进的关键。在市财政资金紧张的情况下，市政府先期拨付的2亿元启动资金为杠杆，通过各大金融机构，加快盘活工业企业退让土地，先后对中轻海鸥、金浦氯碱、天嘉化工、徐工轮胎等一批地块进行了包装融资，累计落实贷款资金14亿元，保障了工业企业关停转迁工作按照既定时间节点有序推进。

3.4未雨绸缪，提前开展工业污染场地修复治理研究工作。随着工业企业关停转迁工作的深入推进，徐州市在土地整理的过程中遇到了新的难题。过去的化工企业多年生产排放的重金属和危险物质，对土壤和地下水造成了严重污染。工业污染场地的治理在国内都是一个新的研究课题。徐州市组织了规划、国土、财政、环保、审计等多部门联合外出学习调研，在充分学习借鉴国际和国内部分城市的先进做法下，结合徐州市实际，研究制订了《关于规范经营性用地上市出让环境安全管理工作的实施意见》（征询意见稿），理清了相关部门职责，完善了操作流程，为下一步工业场地土壤风险评估、修复治理工作提供了操作依据。

3.5狠抓严管，打造老工业区绿色生态环境。为了加强工业企业退让土地在上市开发前的管理维护，徐州市又出台了《徐州市市区扬尘污染防治办法》和《徐州市市区工程围挡设置管理规定》等规范性文件，对工业企业退让地块的围挡设置，场地扬尘治理标准作了严格的规范，确保已收储的工业企业退让土地均修筑了高标准实体围墙，外立面美化，场地裸土覆盖或植绿，避免了场地的扬尘污染。此外，为了打造老工业区的绿色开放空间，积极利用小面积边角地块提供作为街头绿地、公共停车场地等，并着力打造老工业区沿河、沿路景观长廊，改变了徐州老工业区过去空气污浊，环境脏乱的面貌，改善了老工业区的人居环境。

3.6统筹规划，促进工业企业退让土地高效再利用。为了推进徐州老工业区的转型发展，实现企业退让土地的改造再利用，徐州市委托知名设计院所对工业企业退让土地及周边区域进行统筹规划，并积极开展招商引资工作，先后利用整合出的土地资源打造了鼓楼广场商贸副中心、北三环物流集聚区、新运河沿线及下淀区片现代商贸与生态居住区、八里家具现代物流区、九里山生态休闲与文化旅游区等新型业态，顺利实现了老工业区的产业转型升级，使老区焕发出新的发展活力。

4、结束语

城市老工业区的搬迁改造一定要和城市的发展现状和转型目标相结合，归纳改造再利用的影响因素、规划目标、开发模式，同时就老工业区再利用的规划内容、操作手段进行探讨，以找出适应本地发展特色，可持续发展的老工业区改造方向，达到城市自然、经济、社会的协同进化和再生。

参考文献：

[1]陈雪松.沈阳市铁西旧工业区更新策略研究哈尔滨工业大学硕士论文，2006

[2]张琳琳.基于城市设计策略的城市旧工业区更新西安建筑科技大学硕士论文，2010

[3]周陶洪.旧工业区城市更新策略研究——以北京为例清华大学硕士论文，2005

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