打破路径依赖 探索新发展模式

闻广 成立

摘要：2021年的中央经济工作会议将房地产政策提至“着力畅通国民经济循环”的主要工作任务中，房地产业作为国民经济支柱产业的地位再次得到肯定。同时，会议对房地产政策调控作了新的调整，将对未来房地产市场发展产生重大影响。

关键词：稳增长;良性循环;新发展模式;租售并举

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）01-0018-03 收稿日期：2021-12-15

作者简介：闻广，武汉城建集团董事会秘书。

成立，武汉城建集团董事会办公室高级研究员。

2021年12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行。作为未来经济发展和政策走向的重要风向标，此次中央经济工作会议（以下简称“会议”）坚持稳中求进工作总基调，对经济形势做出了新的判断，对房地产业作了新的定位，对房地产政策进行了新的调整，必将对未来房地产市场发展产生重大影响。

1 经济发展三重压力下，稳地产是稳增长的重要支撑

会议指出：“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。相比于2020年提出的“疫情变化和外部环境存在诸多不确定性，我国经济恢复基础尚不牢固”，中央对当前经济形势的判断是“更为复杂严峻和不确定”。2021年我国GDP增速持续下行，三季度同比增长4.9%，两年平均增长4.9%，这是1992年以来、除去2020年疫情特殊时点外，实际GDP当季同比增速首次跌破5%，经济稳增长压力凸显。此次会议要求“明年经济工作要稳字当头、稳中求进”，并强调“加大宏观政策跨周期调节力度，提高宏观调控的前瞻性针对性”。

近年来，房地产调控持续强化，房地产长效机制建设稳步推进，有效的遏制了地价和房价的上涨。但在外部环境趋紧和内部调控趋严的双重压力下，房地产开发投资出现下滑态势，部分房企债务风险暴露，不利于稳增长目标的实现。国家统计局数据显示，2021年1-11月，全国房地产开发投资同比增长6.0%，低于上年0.8个百分点;房地产开发企业土地购置面积同比下降11.2%;华夏幸福、恒大、佳兆业等多家房企出现债务危机。房地产产业链长、关联产业多、行业带动效应大，房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力。会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”和“促进房地产业健康”。国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在2021-2022中国经济年会上解读中央经济工作会议时再次强调：“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”这说明中央对房地产在国民经济中的地位仍持肯定态度，刚性、改善性的住房合理需求将通过“灵活适度”的货币政策进行调节和满足，央行2021年12月13日会议提出的“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度”，将支持房地产企业合理正常融资，防范房地产债务风险。供需两端政策利好，2022年房地产市场的平稳健康发展，并将发挥其对经济增长的良性拉动作用。

2 打破路径依赖，促进房地产业良性循环

此次中央经济工作会议提出：“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。当前，我国正在构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，会议将制造业、物流网络、数字化和房地产作为畅通国民经济循环的四个结构性政策着力点。其中，要实现房地产业的良性循环必须打破三个路径依赖：一是打破依靠房地产刺激增长的路径依赖。2019年7月30日，中共中央政治局首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，并通过房地产长效机制建设打破路径依赖。会议继续坚持“房住不炒”定位，明确支持房地产的居住属性而非投资属性。二是打破土地财政的路径依赖。土地财政的模式使地方政府在城镇化初期迅速完成资本原始积累，推动了城镇化和工业化进程。当前我国已经进入了城镇化的中后期，土地财政不仅是导致房价过快上涨的因素之一，也是地方债务风险的重要来源。2020年9月中共中央办公厅、国务院办公厅出台的《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》要求“十四五”期间省（区、市）土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。2021年财政部出台了将国有土地使用权出让收入划转税务部门征收和开展房地产税试点的政策，这为强化政府财政统筹能力、深化财税体制改革、破解土地财政路径依赖奠定基础。三是打破房价向上预期的路径依赖。过去房地产价格持续上涨，投资回报较高，以致社会形成了房价会始终向上运行预期的路径依赖。会议首次提出“加强预期引导”，将“因城施策”放在“促进房地产业良性循环”之前。这既是向社会传导房价区域分化的市场规律预期，同时也说明中央将继续深入落实差异化楼市调控政策。

3 坚定“房住不炒”定位，积极探索新发展模式

此次中央经济工作会议提出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。”自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”定位以来，这是第五次明确“房住不炒”主基调。这说明中央仍将保持房地产调控的稳定性和持续性，加快由房地产向实体经济转型的步伐也仍然是坚定不移的。

预期引导行为，预期的理性与否会直接影响房地产市场的波动。因此，在房地产市场的“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）目标中，稳预期尤其重要。会议首次提出“加强预期引导”，预计2022年各地政府将从保持房地产政策基本稳定、完善房地产市场信息传导机制、加大房地产市场监管力度等方面采取措施，引导市场主体在房地产投资、消费上形成理性预期，稳定预期。

根据党的十九届五中全会精神，2021年起我国进入新发展阶段。国家“十四五”规划纲要提出“加快发展现代产业体系，推动经济体系优化升级”。房地产作为我国传统产业，在经历了20多年的高速发展后，正从增量市场向存量市场转换。过去高杠杆、高周转的模式逐渐不适应新发展阶段的要求。会议在房地产方面首次提出“探索新的发展模式”，预计2022年在住房多主体供应机制、土地供应机制、房地产融资模式、商品房销售机制以及房地产税等方面将有新政策出台。房地产企业也应顺应新时代、新阶段的发展要求，结合政策引导方向、房地产市场规律和企业自身优势，积极探索发展新产业、新业务、新模式，加快自身转型发展。

4 加快发展长租住房，完善住房供应结构

此次中央经济工作会议提出：“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。合理的住房供应结构是由住房销售、住房租赁和保障性住房供应三部分组成。从1998年到2014年，由于住房供给总体不足，我国的住房制度改革以大力发展商品住房为主，住房租赁和保障性住房发展相对滞后。自2015年开始，中央陆续出台了发展住房租赁市场、开展共有产权住房试点等政策，多层次住房供应体系逐渐完善。

2020年由于政策监管不足、资本推动和长租企业盲目扩张，以蛋壳为代表的一批长租公寓企业出现了爆雷，2020年的中央经济工作会议强调要“规范发展长租房”。此次会议将“规范”改为“加快”，同时强调要“为资本设置‘红绿灯’”。这一方面说明经过这几年的政策推动和发展，住房租赁已成为缓解大城市新市民、青年人居住问题的重要抓手。根据住建部公布的数据，2021年前三季度全國已开工保障性租赁住房72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。另一方面，通过“加强对资本的有效监管”“引导和支持资本规范健康发展”，未来住房租赁市场的投资和运营将进一步提升，机构化长租住房占比也将进一步提高。相关数据显示，当前我国机构化长租房占比不足5%。而从国际经验来看，发达国家房屋租赁市场中机构化长租市场占比平均在30%以上。我国住房租赁市场依然有着巨大的发展潜力。

参考文献：

1.人民日报.中央经济工作会议在北京举行.人民日报.2021.12.11

2.王国军 刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究.经济研究.2004.08

3.陈涛.打破房地产发展三种路径依赖.经济参考报.2019.08.02

4.丁如曦 倪鹏飞.房地产市场调控优化及深化改革：目标原则与路径找寻.改革.2018.10

5.魏凌 成立.我国住房租赁制度的发展与变革.城乡建设.2019.15