全景解析“城市服务”

摘要：城市服务是以政府采购、公私合营，混合改制为交易形式，以公共服务为载体，以城市空间运营、产业支持发展、社区民生服务为主要领域，通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市政府、企业、居民提供综合服务的集合总称。其本质是将城市的公共空间及资源整合为一体，由物业公司等专业性机构进行统筹管理，包括但不限于环卫绿化、基础设施运维、公共空间运营等。本文将从政策演进、市场容量等方面对物业服务企业开展城市服务业务进行梳理。

关键词：物业服务;城市服务;智慧化

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）07-0071-03 收稿日期：2022-06-15

文章来源：本文由中指研究院供稿。

近年来，我国物业管理行业发展迅速，进入“黄金发展时代”，发展路径愈走愈宽。在此期间，物业服务企业持续探索新业务模式，不仅将业务从住宅物业管理拓展至非住宅领域，更是挖掘了诸如社区养老、美居服务、城市服务等多元业务。其中，城市服务脱穎而出，成为当下各头部企业争相布局的重点赛道。

城市服务是以政府采购、公私合营，混合改制为交易形式，以公共服务为载体、以城市空间运营、产业支持发展、社区民生服务为主要领域。通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市政府、企业、居民提供综合服务的集合总称。其本质是将城市的公共空间及资源整合为一体，由物业公司等专业性机构进行统筹管理，包括但不限于环卫绿化、基础设施运维、公共空间运营等。本文将从政策演进、市场容量等方面对物业服务企业开展城市服务业务进行梳理。

1 政策加持

自2013年9月起，《关于政府向社会力量购买服务的指导意见》颁布，进一步推动政府职能转变与公共服务改善，2017年总书记提出“城市管理应该像绣花一样精细”的总体要求。2021年国家层面进一步提出深入推进以人为核心的新型城镇化战略，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。政策层面为城市服务领域打开了广阔空间，见图1。

2 城市空间与城市服务

伴随我国城镇化水平的不断提高，城市吸纳越来越多的人口。目前，我国城市群分为一二线城市、三四线城市及乡镇等不同空间形态，从空间分布看又分为居住空间、公共建筑、空间通道、公共空间等，广义城市服务包含城市基础管理服务、城市生活服务、城市生产服务、城市社群服务等方面，涉及城管执法、市政、交通运输、社区治理等多方面，城市空间与城市服务紧密相连，见图2。

具体看，城市空间由私域到公共、由单体到全域，与之相应的城市服务业务由管理到运营、由项目到平台、由人工到智能，服务内容也从基础物业管理向城市管理、资产保值增值延展，物业服务企业可以凭借自身优势在垂直细分领域切入，将公共空间与资源当做整体进行统筹管理，见图3。

3 市场容量近万亿，前景可期

2020年物业服务企业参与城市服务的有效市场容量约为2325亿元，保守估计至2025年将上升至7688亿元。根据我国政府统计口径，“全国城乡社区服务事务财政支出”包括城乡社区管理事务、城乡社区规划与管理、城乡社区公共设施支出、城乡社区环境卫生、建设市场管理与监督支出及其他城乡社区事务等。总体来看，除了城乡社区公共设施支出外，其它内容与物业管理公司提供的服务基本对应，因此，本文将剔除城乡社区公共设施支出后的全国城乡社区服务事务财政支出的部分作为测算城市服务市场容量的参考。

根据2020年全国城乡社区事务支出达到19945.91亿元，剔除公共设施支出后为11626.78亿元，参照2015年至2020年全国城乡社区事务支出额（剔除公共设施支出）年均复合增长率为8.45%，保守假设2021年至2025年全国城乡社区事务支出额（剔除公共设施支出）年均复合增长率为8%，测算2025年全国城乡社区事务支出额（剔除公共设施支出）约为17083.55亿元。2020年全国物管对城乡社区服务事务的渗透率约为20%，考虑到城市空间服务市场需求不断释放，假设物管渗透率逐年提升至2025年的45%，则测算2025年物业服务企业参与城乡社区服务的潜在市场容量约为7687.59亿元，见图4。

物业企业开展城市服务潜在合作主体数量充裕，细分业务市场前景广阔。截至2020年底全国共计有地级市293个，下辖乡镇级别区划数量达到38741个，物业公司开展城市服务的潜在合作主体数量充足;此外，近年我国的城镇化发展带动全国城市建设与物业服务相关指标数据快速增长，2015年至2020年全国城市清扫保洁面积、生活垃圾清运量、公共厕所数量、排水管道长度、城市道路照明灯、园林绿化面积、公园数量及城市实有道路面积保持着4.4%～8.3%的年均复合增速。以物业企业城市服务开展度最高的项目：城市清扫保洁和生活垃圾清运为例，预计到2025年分别将有超过130亿平方米和3.57亿吨的市场空间，物业公司开展城市服务相关细分业务的市场前景也很广阔。

4 物企开展城市服务竞争力三角

笔者认为当前在物业管理深入城市服务的企业实践中，企业背景、管理规模和运营经验构成了物业服务企业通过市场化手段拓展城市服务的三种能力向量，并建起物企开展城市服务的竞争力三角模型。其中，最短向量代表企业城市服务能力理论值最低水平，最长向量决定企业潜在的城市服务能力。首先是城市服务对物企的服务能力提出更高要求，管理规模是物企服务能力的粗略量化，也是企业外拓城市服务市场的底气和资源。其次是城市服务面向社会公众，“容错率”不高，因此企业背景至关重要。最后是企业已有的城市服务运营经验是G端客户的“定心丸”。