房地产企业对持有经营性物业资产管理的战略研究

韩青云

摘  要：在当前经济发展过程中，现代人的生活水平大幅度的提升，我国的房产市场竞争激烈度不断上升，房地产商在决策过程中需要更为慎重，从多方面的角度进行考虑。中国在发展中对诸多房地产宏观调控政策进行出台后，企业在发展过程中需要获得更加创新型的发展方向，并且拓展新的发展领地，由此持有型性物业在当前房地产开发过程中已经成为创新型的投资模式，该模式能够拥有长期性的投资效果，在实际发展过程中，对于市场资金以及相关的规划与物业均具备相对严格的要求，具有更加优质的长期发展优势。此模式在发展过程中能够进一步的体现我国在发展过程中，社会发展与可持续发展所具有的综合能力。同时，国外资本介入的背景之下，我国诸多优质经营权相关资本收买，因此，我国在发展中诸多企业也逐步的对经营性物业进行应用，使其自身发展所具有的战略性的发展方向。文章对国内的持有型性物业的特征进行分析，对管理的战略研究进行思考。

关键词：房地产投资;战略方向;资产管理

引言

物业投资在开展过程中具有的形式相对比较多，在具体的分配过程中，会由其现金流予以决定。在实际的分类过程中，可将其具体细化为经营性物业以及销售型型物业。我国在发展过程中，进一步对房地产进行宏观调控，而房地产市场在发展中已经更为平稳。因此，经营性物业是当前房地产投资人员在研究过程中极为重要的选择，与之前的销售模式进行比较，经营型经营性物业所具有的收益周期更为稳定。诸如商场、购物中心、酒店均在此范畴之内。在实际的投资之前，需要对每一物业所具有的特征进行综合性的考量。

1对经营型经营性物业所具有的概念及相关的经营特征进行分析

经营性经营性物业与传统物业所存在的区别主要在于：在构建过程中，会将经营房屋作为实际物业所具有的主营业务，写字楼、酒店、工业厂房、购物中心均属于该范畴之内。此类经营性物业在实际的工作开展过程中会更加具备商业性质，其主要的目的在于在具体经营物业的经营过程中，使开发商获得更多的经营效益。由此，经营性物业在实际经营过程中，其主要的目标在于对更多的利益予以获取。物业管理企业在发展过程中需要进行更加科学且高质量的管理，提供更加多元化的管理服务，尽可能地使物业的作用予以发挥，由此提升整体出售率以及相应的出租率，同时增加经营所具有的利润收益，确保物业在发展过程中处于不断增值以及保值的现实状态，在一定程度上对委托方的实际目标收入以及相应的盈利要求予以满足，使租赁的收益大幅度提升。经营性物业在发展过程中，此特点使得物业在管理过程中拥有诸多优势，确保物业管理在实际的发展过程中，能够存在更加多元化的附加价值，使传统交换式的劳动范畴予以打破，由此经营性管理在开展过程中，当相应的物业予以出租后，由于会存在多出的物业管理价值，使得相应的物业管理在开展过程当中，无论就其具体的使用期限亦或使用功能均得到了一定程度的提升，从而对更多的顾客以及顾客予以吸引。在此背景之下，物业管理便成为了相对特殊的劳动模式。

2对经营性物业发展的意义进行分析

2.1在国家层面的宏观角度开展研究

我国在发展过程中，对经营性物业进行发展，在一定程度上能够使经济的可持续发展效果得以提升，同时也能够使当前房地产出现的房地产泡沫现象得以抑制。经营性物业在构建过程中会具备收益性经营性，同时也会具备长期性特征。相应的特点能够使我国国民经济得到进一步的发展，同时也能够使得其他产业得到综合性的发展，进一步的带动娱乐业、餐饮业等诸多行业发展。而相应的行业能够形成相互促进、共同繁荣的效果。其次，企业在发展过程中，长期对经营性物业予以持有，能够使企业在发展过程中避免经营性物业对其实际房地产市场产生的冲击与阻碍，能够尽可能的降低房地产市场在发展过程中出现的投机取巧的各类行动。由此，使得经营性物业在发展中所具有的经营特性能够得到充分的发挥。

2.2就企业的微观角度开展综合性的分析

就企业角度进行分析而言，其意义可从以下几个角度探究。其一，能够对我国企业在发展过程中的资产结构进行调整，有利于整体房地产产业的结构进行不断的优化重组，确保其资金流更为稳定。我国在当前宏观经济进一步调控的背景之下，房地产企业存在诸多挑战。其首要的问题在于企业在发展过程中所存在的可持续性发展问题。而在此背景之下，部分将内生资金作为其业绩提高方式的企业，会受到投资者的青睐，并且得到有效的发展。而售房销售型地产以及经营性地产在发展过程中，在此背景之下能够使得资产得以组合，相应的组合在实际的构建过程当中，能够使房地产企业的现金流得到有效的固定，并且形成更为稳定的现金流发展效果。此外，对经营型经营性物业进行发展，能够使企业所具备的自有资金量大幅度的提升。由此也是房地产企业在发展过程当中向不动产企业进行进一步转化所具有的重要途径。

3对我国房地产经营性物业进行有效发展的战略进行分析

3.1对原有的税收规定予以改善

在传统的自用经营型经营性物业税收规定中，需要进行进一步的细化分析，将企业所具有的经营性物业进行有效的分类，依照具体的特点对相关的税收规定予以制定。第一种在于将经营性物业开展相关分割。出售的企业会将实际的经营物业进行向自有部分进行转化，而对于此部分则可以充分的依照当前市场的实际销售价格对其进行估价，并且进行相应的缴税工作。其二为并不对其进行分割的企业，而企业会将其全部转入为自用性的经营物业，而在此背景之下，经营型经营性物业并不需要依照当前的市场情况对其进行缴税。

3.2对经营型经营性物业的融资渠道进行拓宽

一方面而言，。需要进一步的对多元化的金融产品与市场进行发展，构建能够拥有基金、房地产信托以及债券等诸多内容的优质金融体系，并且需要对房产中介保险以及相应的贷款等诸多业务的金融体系开展综合性的扶持。需要进一步的对房地产企业在金融市场方面所具有的创新力度进行强化，对其创新提供支持，进一步使融资渠道得到拓宽，使得产业结构大幅度的优化，确保其资金流高度稳定，适当的对其实际的优化提供相关的政策扶持。

3.3优化经营性物业所具备的综合管理能力

一方面，需要进一步对相关人才进行综合性的培育，在高校需要对经营性用业相关专业予以有效地开设。另一方面而言，需要进一步地对优秀人才进行应用，需要应用更为科学且优质的管理模式，做到取其精华。此外，需要进一步的鼓励相关企业对经营型物业予以发展。

结语

目前，房地产市场竞争白热化，企业投资建设需要与当前市场的发展步伐相符，科学的进行有效的投资决策。而经营性物业在构建过程中能够具备相对长期且稳定的盈利，是当前投资者在投资过程当中极为重要的选择。但目前经营性物业在我国市场中的夜需要以更加优质学的方式，确保我国经营性物业管理发展，保证企业的资金流稳定程度不断的增加，使企业能够获得高度稳定的利润收益。

参考文献

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