从“恒大事件”谈房地产金融风险控制

钟颖琳　宋晓婷　刘佳萍　杨雅兰

摘  要：对企业来说，融资是其发展壮大过程的一种金融手段，但融资又是一把双刃剑，运用得当能促进企业良性发展，否则会成为企业不可承受之重。房地产金融融资体系单一，房地产业融资方式以银行信贷为主，使大量系统性风险被转移至银行体系，虽然我国目前房地产金融风险尚在控制范围之内，但由于房地产金融风险具有隐蔽性、滞后性及长期性特征，且我国房地产金融的风险集中度高、市场机制较不完善，随着经济周期的波动和我国房地产市场的热度不断上升，如何有效防范房地产金融风险，对我国房地产业金融体系的稳定意义重大。

关键词：房地产;金融风险;防范策略

一、恒大事件的来龙去脉

恒大地产集团有限公司是以股东出资为其设立基础，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任，具备法人资格。从1997年成立到目前为止恒大地产已经实现了稳居世界500强的目标，总资产达万亿，年销售规模超过4000亿，但蓬勃发展的背后也会有不少隐忧，由于房地产属于资本密集型行业，需要進行大量融资，恒大涉及到多种金融资本，其中不乏债券、股份等多种融资手段，并且出现多种主体如银行、政府、港交所等。目前恒大被爆出的一系列资产负债表负债率极高导致企业产生房地产金融风险，此次事件是对房地产进行调控出台的“三条红线”以及恒大请求广东政府支持重大资产重组而引发的。

二、房地产金融风险及其传导机制与路径

房地产金融风险主要指房地产金融市场中各种事先无法预料（即不确定）因

素的影响，所投入的资金得到的收益与预期不符。房地产金融风险传导机制主要包括资金传导机制、土地供求机制、产业关联机制。其中资金是房地产市场风险向房地产金融风险传导的关键机制当市场出现资金流动紧张、房价下跌趋势时便会导致开发商资金链断裂、投机者亏损、房地产价格预期下一步下降从而形成恶性循环。

（一）、房地产业获取资金渠道以银行信贷为主

随着政府对房地产市场资金管制进一步紧缩，银行信贷也对房地产业缩紧，房地产融资方面，我国房地产企业资金来源于国内贷款（主要是银行贷款）、利用外资、自筹资金（主要是自有资金）、其他资金来源（主要是定金及预收款和个人抵押贷款）四条途径。

（二）、其他资金获取方式尚待完善

1、股权和债券融资比例较低

我国对房地产上市设立的门槛较高，直接通过 IPO 上市的企业近十年来增长也并不多，许多企业都是通过借壳上市完成融资，且上市公司中企业直接融资的比重也较小。上市融资在各类融资方式中，具有利率水平较低，且有无偿还期限的优势，效果较好且能降低融财务风险、融资成本，优化企业的融资结构，但我国债券市场发展不够成熟且交易量小，这些融资方式房地产开发融资额中占比一直很低。

2、房地产信托业务规模较小

房地产信托规模最近几年增长较快，但整体占较少，对满足整个行业的融资需求依然能力有限。

（三）、我国房地产金融风险度量

从上述我国房地产金额风险的传导机制中可知，商业银行信贷风险是其中非常重要且在我国风险暴露较为突出的一个环节，目前我国房地产金融以银行信贷为主，股权、债券融资、信托为辅，房地产市场对银行信贷的依赖程度较大。

四、我国房地产金融风险影响因素

（一）、房地产泡沫水平逐渐增大

过去二十年，我国房地产泡沫逐渐增大，主要体现在房地产市场结构失衡，房地产投资热度升高，房地产业销售额大幅增加及我国居民的房价收入比持续走高等方面

（二）、利率波动

利率波动造成房地产信贷风险，主要体现在利率水平升高上;利率的上升会引起房地产开发企业、自住型购房者、投资型购房者的借贷成本上升，从而影响

到他们的开发、购房及投资意愿

（三）、市场信息不对称

在信息不充分的情况下，同质商品在不同的生产和出售地点价格可能相差很大，不同质量的商品之间的价格差异与质量差异也可能完全不相符合。信息不对称的情况下银行、开发商与购房者之间的互动行为会导致房价不断上涨而形成房地产泡沫，引发房地产信贷风险。在土地市场上信息不对称表现在政府是唯一的土地垄断经营者，政府定的土地价格及税费在开发商的开发成本中为刚性成本，一方面土地的高价会使得开发商借贷资金增多，另一方面开发商为了盈利便会想办法将成本转移到购房者身上，便也会影响房地产信贷市场。

五、我国房地产金融风险的防范对策

房地产融资渠道单一，使房地产较大程度依赖于银行信贷是房地产金融风险产生的主要原因之一，从国际房地产金融发展历史可知，多层次的房地产金融市场能够有效分散房地产金融风险。

（一）、从分散房地产金融风险角度

1、适当支持房地产企业上市直接融资。

2、发展我国房地产信托业务

3、扩大个人公积金贷款范围和额度能很大程度分散房地产信贷风险。一方面国家需加强对个人公积金缴纳和使用的监督，另一方面应积极推动住房公积金贷款的跨区域使用制度。

（二）、从严控房地产信贷风险角度

银行信贷资金作为房地产市场的主要资金来源，对房地产信贷资金的规范管理能够从根本上抑制房地产市场投资过热，因此需要提高商业银行信贷风险管理水平，要求商业银行采取更加灵活的管理机制、在房地产信贷资金的支持方面采取适度原则，坚持发展优质客户。

（三）、从建立长效机制角度

建立长效机制首先必须完善调控政策的时效性以消除调控周期。另外在深化房地产相关体制机制改革的基础上需避免政府过度干预，要将政策的着力点放保障房建设及土地市场调节上，引导房地产市场长期有序发展。

总之，房地产金融风险的管控是一项复杂的系统工程，耗时长，需要进行多全方位综合考虑，结合相关理论与实践，制定合理的合理的政策与应对措施，对于维护经济秩序和社会稳定具有重要现实的意义。

参考文献

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作者简介：第一作者：钟颖琳 出生年月：2002.7女 汉族 天津科技大学经济与管理学院本科在读 专业：金融工程