居住权登记落地，“以房养老”能实现吗

周小铃

老人如果私自处置房产不与子女商量，家庭矛盾不可避免，这正是老年人不敢“以房養老”的观念障碍。

只要拥有居住权，就能住在别人家的房子里。尽管听起来匪夷所思，但因为居住权的出现，这种情况确有可能发生。

2021年出台的《中华人民共和国民法典》中新增了一种用益物权，即居住权，是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。设置居住权，将房产的财产性权益和使用性权益做了剥离，既可满足产权转让需求，又能解决居住困难群体的住房问题。

这给以房养老提供了一种新思路。比如，子女将名下房产为家中老人设置居住权，这样即使房子产权发生转移，老人依然可以住在房子里。

目前，重庆、合肥、武汉、济南、成都、长沙、杭州、广州等地均启动了居住权登记。

增强法律保障

2021年2月26日，全国首例居住权执行案件由湖北省武汉市洪山区人民法院审理后作出执行裁定。案件中，当事人与妻子结婚后未生育子女，妻子因病去世后留下遗嘱将唯一一套婚前房产赠与弟弟，但当事人仍可居住其中。然而弟弟却在网络挂牌出售这套房，法院裁定该套房产的居住权登记于当事人名下直至其再婚。

居住权的设置初衷是为了让弱势的住房困难群体能够“有所居”。比如双亲离异的子女、无房产离异人士、黄昏恋配偶或失独老人等。

居住权虽不是为了养老而生，却也有助于解决养老问题。

对于无产权的老年人来说，拥有居住权后，可以实际占有使用房产，即便是产权人也不能将居住权人从房产中驱赶出去，直至居住权期限届满或居住权人死亡。居住权通常是无偿设立且不得用于出租，除非当事人另有约定，居住权也无法转让和继承。

对于产权人而言，设置无偿的居住权动力基本上来自道德约束，如赡养父母、照顾亲人等。若房子产权出售给非亲属关系人，则需要新的产权人同意且协助登记，通常居住权人需要支付新产权人一定费用作为“房租”。

“‘售房返租是以往‘以房养老的形式之一。”北京大成（上海）律师事务所律师吕姝玥向记者解释，过去有机构将以房养老设计成一种金融产品。合同签订存在风险性，可能合同无效，也可能发生纠纷造成履约不能的情况。登记居住权，相较于合同而言能给予居住权人直接的法律保障。

老年人保留居住权，同时将名下房产卖给第三方的做法，让原幸福人寿董事长、经济学家孟晓苏联想到法国的老人房（Viager）——老人出售自己的房子换取终身养老金。

设置居住权看起来像是为中国版“老人房”提供法律保障。然而，摆在眼前的问题是，在“房住不炒”的政策基调下，有多少人会选择长期投资一套给业主“养老”的房子？

吕姝玥说，从目前的法条表述来看，居住权还有许多问题尚未给出明确解释。比如，居住权人实际使用房产时，可否有同住人;一套房产是否能设置多个居住权人;居住权到期是否还能继续设立等等。

金融机构担心风险

中国“以房养老”曾探索试行银行抵押房产贷款养老（“银行版以房养老”）和保险公司住房反向抵押贷款（“保险版以房养老”）。

孟晓苏说，银行版以房养老抵押时间较短，银行评估房子后能够贷出的资金不多。老人的生命可能比贷款周期长，如果无法偿还银行借款，房产只能由银行处置。“适合拥有两套以上房产的老年人。”

2003年，孟晓苏把保险版以房养老引入国内。老人将房产抵押给保险公司，再由保险公司综合评估房屋价值，按月向老人给付，老人仍可居住在房子内。待老人去世后，由子女为老人清偿领取的本金，依然可以继承老人的房屋，若子女无法偿还，则由保险公司处置房产，清偿本息后剩余的部分仍由子女继承。

据孟晓苏的设想，只要房地产市场总体上涨，保险公司就不会亏本。事实上，在孟晓苏提出设想后的十多年里，房地产市场也一路看涨。然而，当初四家早期申请试点的保险公司只有孟晓苏的幸福人寿在开展业务，其他险企都担心房价下跌。

总之，两种方式均未被市场看好，前者吸引不到传统的中国老人，后者金融机构要承担客户长寿、房价波动和70年土地所有权到期等较高风险。

设置居住权会带来哪些变化？

吕姝玥认为，设立居住权后，过去老年人参与以房养老的风险在法律保障下降低，不用担心房产抵押后因被处置而无处安身。即使房产发生纠纷，老年人也不需要通过诉讼维护自身的居住权益。

设置居住权不影响房子产权的变更和处置，但在居住权占用的情况下，银行、保险公司等金融机构是更好的交易人。若将设置居住权的房子出售给他人，需要让购买人充分了解房产已设置居住权且长期有人占用，房产的价值势必大打折扣。

关键在于产权保护

在武汉科技大学金融证券研究所所长董登新看来，设置居住权对解决以房养老的作用微乎其微，跟国外不同，中国大多数老人养老问题不在于居住权，而在于产权。

“自2018年开展的‘住房反向抵押贷款试点可以说宣告失败。”他跟保险公司人员在业内会议上交流发现，大家已不再提起这项业务，客户更是寥寥。失败的根源在于，中国老人不具备独立的产权支配能力，无法得到社会的公认。

董登新指导的研究生正研究美国反向抵押养老保险。他们发现，住房反向抵押贷款在全球业务量基本都在萎缩，只有美国做得相对成功。美国人的房产形态会随着生命周期变化，年轻时候创业，家里居住的人多，房子由小变大，换到别墅;步入晚年，无力打理大房子，就把房子由大换小;再到垂暮之年则选择租房生活或者直接住进养老院。

绝大多数中国家庭的情况是，家中父母身故后，子女合法继承父母的包括房产在内的所有财产，另有遗嘱情况除外。也不乏有的家庭，父母健在时就将名下财产赠予子女。除非是没有子女的老人，他们拥有完全的财产处置权。

总之，中国安土重迁、叶落归根的文化需要由房子承载，老人也普遍愿意居家养老，房子不可或缺。同时，中国有家产存续文化，集中表现在遗传继承上，“几乎绝大多数中国人都认同父母的房子产权属于子孙。”董登新说。

老人如果私自处置房产不与子女商量，家庭矛盾不可避免，这正是老年人不敢“以房养老”的观念障碍。董登新为此曾反复呼吁法律保护老人的财产所有权和处置权。

孟晓苏也关注老人产权问题。他说，房改后，大多数家庭拥有自己的房产，是家庭的主要财富，但他接触以房养老后发现，许多保障性房产，如国产房、企产房、院产房、所产房，虽然已按政策房价付过款，但产权还未能落实。

摘编自《南方周末》2022年6月6日