土地集中供应下的市场效应与房企经营对策探究

摘  要：2021年初，我国自然资源部门召开了“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频会议”，本次会议明确要对住宅用地供应进行分类，努力做好供应分类和调控工作，并对相关工作细节进行安排部署。针对土地集中供应的相关内容，我国自然资源部门颁布了《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》，在其中明确提出了“重点城市要结合安排招拍挂出让住宅用地时序，集中实施“两集中”，同步公开出让”。本文将针对土地集中供应下的市场效应以及对房地产领域的影响进行详细分析，探究出土地集中供应下的市场效应与房企经营对策。

关键词：土地集中供应;市场效应;房地产企业;经营

所谓的“两集中”，便是指集中发布出让公告、集中组织出让活动，并且集中出让的次数原则上不超过3次。针对本次供地两集中试点对象是由4个一线、18个强二线城市构成的，这些城市一般都是房价上涨非常严重的城市，为了切实有效转变这些城市的状况，借助土地出让政策作为改革契机，紧紧围绕住房不炒的原则，确保我国房地产市场的健康发展，杜绝房价上涨对社会各个领域带来的动荡。本文将针对土地集中供应下的市场效应与房企经营对策进行详细分析。

1、土地集中供应下的市场效应

1.1试点城市土地溢价率下降

《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》当中，试点城市涵盖了4个一线、18个强二线城市。自从土地集中供应政策稳固落实之后，对于多个试点城市带来了一定影响，多个试点城市的土地平均溢价率呈现出下降态势，支持配建比例逐渐上升。据调查，截止2021年上半年，从第一次土地集中出让的城市来看，大部分城市的土地溢价率不断下降，苏州市在第一轮土地集中供应改革下，土地溢价率下降为1.85个百分点，平均土地溢价率为7.25%。

1.2土地市场竞争加剧

在本次土地集中供应试点城市中，大多都是经济非常强的一线或者强二线城市，无论是人口流量还是住房压力都非常大，由此造成这些城市房地产市场的投资利润极大。在第一次土地集中供应改革当中，涉及到的土地价值都是几百亿规模，多个城市同时集中出让土地，则会占用房地产市场当中巨大的现金流，即使是房地产龙头企业，也无法全部参与到土地集中出让当中。在此基础上，土地集中供应与出让，在一定程度上钳制资源有限的房地产企业，促使土地出让的竞争更加有序。此外，因为土地集中供应当中规定了土地溢价率的上线，所以优质地块的报价和配建比例，一般都是迅速触顶，在达到价格限制以及其他配建自持比例上线之后，采取摇号确定摘地对象，这也在一定程度上促使获得土地存在一定程度的变数。此种方式下，说明了集中拍低增强了竞争，并且重塑了企业的拿地格局。

1.3房地产行业集中度提升

在土地集中供应政策下，房地产企业可以在不断拍卖的过程中，改进自身的拍卖与商業发展战略，但是三次出让给房企的反应时间相对较短，空间呈现出明显不足的情况，这也在一定程度造成开发商拿低分化加剧局面。针对资金雄厚、实力较强的房企来说，斩获的地块更多，实力较小的小中房企很难在土地集中供应当中分得一杯羹，加速了房地产行业的出清，并且有利于实现行业集中度提升。

2、土地集中供应对房企经营的影响

2.1融资压力日渐沉重

在土地集中供应背景之下，要求房地产企业在出让前筹集巨额现金，这些现金用于缴纳土地拍卖保障金以及摘得地块之后的出让金。传统的错峰拿地模式当中，房企可以通过项目促销、短期借贷等诸多方式来筹措资金，但是在土地集中供应模式下，需要房企在短时间内筹措大量的资金。土地集中供应模式下，房企动辄需要一下子拿出百亿的资金，这在一定程度上对房企的现金流带来了影响，扰乱了原本资金筹措节奏。很多银行存在限贷、“三条红线”等诸多政策约束，直接对房企融资带来了压力，促使一些资金比较紧缺的房企背负的融资压力更大。

2.2产品集中竞争压力加剧

房地产开发企业全年营销计划在各个城市、各个区域之间存在相对比较大的协调空间，尤其是在集团层面上来说，想要实现房企现金流与利润最大化，就需要注重各个层次的协调统筹。但是针对发展重心为一二线城市的房企来说，土地集中供应模式之下，产品销售环节的战略需要进行调节和转变，一方面集中出让土地需要筹措资金来参与土地拍卖，这就需要房地产企业不断的加速回款吗，才能够筹措到相应的资金。另一方面，土地集中供应会促使产品集中上市，造成房地产企业之间的竞争更加激烈。

2.3项目利润被大幅度压缩

结合现有的土地集中供应模式来看，土地出让竞争非常激烈，尤其是针对优质地块来说，竞争尤为激烈。房地产企业想要获得土地，必须要在竞争激烈的环境下拔得头筹，促使利润率就会压缩。虽然土地集中供应模式当中，规定了溢价率的限制，但是限制背后还辅助以自持比例，自持比例与配建比例上升，意味着成本也会随之增加，这就极大的压缩了项目的利润率，对房地产企业经营带来了一定程度的挑战。

3、土地集中供应下房企经营对策

3.1加速经营模式转型

土地集中供应模式之下，重点想要确保试点城市的房价稳定、低价稳定，展现出了我国对房地产市场的管控解决心。结合当前“银行限贷、三道红岗、限地价+竟配建+摇号”等诸多手段来看，各地主管部门对房地产市场调控工作的政策手段多样化，房地产企业必须要放下幻想，不断强化自身势力和专业水平，在竞争激烈的房地产行业当中，不断强化自身竞争力。获取超额利润就应该做好内外配合，转变传统粗放式经营模式，对内应该以现金流和利润为核心，强调“土储——建设——融资——供销——存货——回款——转结”每个环节的动态一体化管理水平。对外则应该强化自身产品优势，展现出自身的竞争力，获得超额利润。具备前瞻性目标，将经营目标转移到城市改造、城市更新等项目当中，实现自身精细化管控转型。

3.2合理投资把控现金流

在土地集中供应模式之下，想要获得优质地块，必须要不断强化房地产企业自身的资金储备，这也对房地产企业现金流提出更高的要求。为此，必须要强化现金流管控，在参与土地拍卖时，应该选择合适地块、契合自身发展经营目标的地块进行参与，杜绝资金盲目投入。销售环节也应该引入诸多促销安排，实现流量型产品与利润型产品协调，在现金流的错峰需求下提升产品质量，强化盈利水平。

结束语

总之，土地集中供应作为我国最新的土地政策，自2021年初颁布后，全国各地主动学习落实跟进，可以说土地集中供应政策对市场和企业经营都产生了极其深远的影响。为积极应对土地集中供应政策，房地产企业应及时分析市场变化，适当调整经营策略，抓住有利时机，加速经营模式转型，合理投资把控现金流，确保实现企业可持续健康发展。

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作者简介：胡留森，男，汉族，本科，湖北衡正房地产土地资产评估有限责任公司。