房地产企业财务风险及其防范研究

王伟

摘 要：房地产企业要求获得健康、平稳的发展，就应该要时刻的关注企业内部的财务数据，对存在的财务风险客观的分析，提前做好风险的防范措施，尽量减少财务风险的发生，确保企业资金运作正常。房地产企业财务风险点比较多，要想有效的防范财务风险，就应该要了解清楚财务风险的点，以此才能更好地来筹划财务工作，将财务风险防范的价值和作用凸显出来。

关键词：房地产企业;财务风险;防范措施

1财务风险的特点

（1）客观性。财务风险问题如影随形般渗透至企业日常生产经营管理的每一个环节。同时，财务风险的存在不以人的意志为转移，对于企业来说，不可能完全消除财务风险。企业的管理层只能针对自身的生产经营特点，采取相应的措施来有效减少财务风险给企业带来的损失。财务风险具有一定的客观存在性，是无法根本消除的。（2）全面性。现代企业体系下，在企业经营发展过程中，要求借用外部资源来做大做强自身。因此，许多企业，特别是房地产企业，通过利用外源性资本来不断壮大企业经营规模。从另一个角度来说，企业借助外部资本，尤其是债务杠杆进行运营的过程中，财务风险也随之而来，其贯穿于企业资本循环的每一个角落。可以说，虽然财务风险是看不见、摸不着的，但是其却存在于企业管理中的每一个环节。同时，财务风险一旦出现，背后一定会隐藏着更大的风险。因而，对于企业来说，财务风险在一定程度上难以被发现，这就要求企业在开展筹资、融资、投资等相应资本循环过程，对每个细节实施应有的监控，并加以足够重视。（3）双向性。一提到财务风险，很多人将其与企业的损失相提并论，虽然其有一定道理但是并不全面。从经济学、投资学角度来看，风险与收益是并存的。高风险的背后必然有着一定的高收益，如股票投资、房地产投资等，可以说从某一层面来看，收益与风险是成一定的正比关系的。企业想获取更多的收益，必然要承担相应的风险。可以说，风险不仅具有一定的折损性，其更具有一定的收益性，也就是财务风险具有双向性的特征。

2房地产企业财务风险类型

2.1利率风险

房地产企业自身资金能力有限，在项目建设时需要利用贷款的方式获取资金。一旦，利率很不稳定就势必会给房地产企业带来一定的影响。如果利率的波动很大的话，就有可能会引起通货膨胀，导致物价上涨的速度很快，这一过程中就很产生经济风险。在此背景下，房地产企业投资量增加，相应的获取的利润就会相对减少，投入的资金很难获得预期的回报。特别是近年来，银行的贷款利率相对比较高，房地产企业在生产运营时投资成本也在提高，如果经营出现了问题，就很导致房地产企业遭受经济损失。

2.2融资风险

从房地产项目经营的特点可以看出，项目前期开发建设过程中需要大量的资金投入。企业除了一部分内源性资金投入之外，大部分需要外源资金的融入。因而，地产公司为了获得资金，去申请银行贷款。若企业不顾经营现状，没有很好地估量项目开发风险，盲目增加债务性融资，将提升企业的资产负债率，不利于项目的开发与管理，会降低企业的整体盈利能力。同时，如果项目预售阶段无法达到预期效果，没有在预定时间内回款，将导致资金占用时间过长，不但会增加企业融资成本，严重情况下银行有可能会因此而断贷，导致企业受到负面影响。

2.3投资风险

投资有风险，对于投资一个房地产项目来说，从某种意义上讲，较投资于股市其风险更大。从房地产项目的经营周期来看，从购置土地、立项、各种手续的办理、建设施工、竣工到交付需要较长的时间。在这个期间，国家的相关政策有可能随时变动，行业内部趋势的演变、项目所在地城市规划的完善、市场的变化等，对于项目的开发都会产生直接或是间接的影响。多方面不可控因素的影响，使项目投资风险不断上升。另外，一些对于风险估计不足的企业，在实施项目开发过程中，由于前期调研不深入，对国家政策掌握不透彻，使项目投资偏离预期收益。同时，在开展日常财务管理过程中，由于无法有效控制项目开发投资风险，给企业带来较大的财务风险。

2.4运营风险

企业的经营风险和企业自身的特征有关，也与企业的经营活动有关。首先，房地产企业的资金需求量较大，并且投资方经常会在使用资金的时候采取时间差的方式获取更高的收益。在投资的时候，部分房地产企业往往更多关注项目的实际规模和预期收益，而忽视对地产项目的可行性分析，因而经常出现后续的市场定位出现偏差、投资金额过大导致市场无法消化等现象。除此之外，地产项目开发还会因为投资区域调研不足导致部分区域出现了全新的替代品、地区的相关政策变动、居民购买力和购买欲望降低等问题而产生投资项目无法达到实际预期收益，甚至还会出现亏损的情况。其次，由于监管的限制，企业的筹资模式较为有限。当前房地产企业的资金来源主要可以分成股权融资和债务融资，监管部门对房地产企业的杠杆率和自有资金比率要求较高，投资和融资规模之间相互制约强度较大。再次，房地产市场销售受土地供应和地区限购政策影响较大，在市场环境情况不佳的情况下，市场上现有的销售方式并不能有效提升企业的成交量，长时间的积压还会导致企业内耗严重，销售去化压力加强。

3房地产企业财务风险的防范

3.1建立健全财务预算管理体制，加强行业预算管理

房地产的管理层在项目预算方面没有明确的目标和战略规划指导，对全面安排项目预算的理解和认识也不全面。此外，在房地产企业项目开发及其建设的全过程中，还存在着许多不确定风险因素，如内部企业责任不明确、权力不明晰、预算关系混乱等，都可能影响项目的最终执行结果。因此，企业管理层有必要通过项目预算管理对潜在的不确定因素进行量化和估计，加强监督管控，由此来提高企业抵御一定风险的能力。房地产的企业财务预算中各部门应以项目投资的管理预算和资金管理预算为基础，合理分配各项资金的流入流出，全面安排其在筹资投资、利润分配方面的运用。在预算管理环节，财务部门应密切关注项目设计规划费用、开发成本、经营收入等，全面做好预算管理，认真贯彻执行财务预算编制，减少决策失误，避免不必要的经济损失。在资本预算管理方面，房地產企业财务部门可以根据企业项目的具体运营和总体发展战略目标，尽可能准确计算各项收入和支出，全面规划资金的使用，合理分配资金需求和使用，建立一套系统科学的财务预算体系。此外，企业内部要进一步做好风险管理和控制工作，运用月度分析、季度评估、年度综合评估等方法，解决企业项目规划建设和运营过程中的各种经济问题，最大限度地发挥预算监督和预警的作用。

3.2及时关注市场环境及政策变化，合理规划投资

企业的投资活动会受到外部市场环境及政策的影响，房地产企业的发展与整体市场环境相辅相成，企业需要时刻关注市场环境及相关政策的变化。当市场环境处于利好状态时，企业可以加大投资规模，选择与相关政策贴合度较高的投资方案，市场环境下行时，企业就可以适当削减对开发项目的投入。近年来各地政府出台的限购、限贷、限价、限地等政策，并强调房子的住房功能，抑制炒房行为，打击无证售房，增加房产税，对此企业可以聘请专业人士进行税收筹划，灵活运用新的政策，降低企业的税收负担的同时规避税收风险。同时还要关注行业的整体发展趋势，找准产品开发的定位，国家强调住房的功能性，企业在项目投资时可以将产品开发更多地定位在居住用房上，而对于市场较为暗淡的办公写字楼要理性投资。同时，企业也要提高产品的多样性，规避因产品单一而带来的风险。一些利率调控、税率调整、信贷调整、土地等有关政策也会关系到房产市场的发展。企业只有对这些政策有着深入的理解和判断，才能掌握市场环境的走势，为企业制定准确的战略投资方针，在投资方向、投资规模、资金使用等方面做出有效的决策。才能避免企业在经济紧缩时期投入大量资金造成资金无法回笼，或者因采用不当的决策造成房屋滞销，库存积压，资金周转过慢，负债利息无法及时偿还等问题，导致企业财务风险的发生。综上，泰禾集团要及时关注市场环境及相关政策的变化，才能跟上宏观经济改变的浪潮，合理规划投资，保持市场中积极性，增加企业的竞争力。

3.3不断优化资本结构

企业在进行资本结构优化的过程中，通常建立产权明晰、权责明晰、管理科学的现代企业制度，优化产权明晰的基础上形成的企业治理结构，这是非常具有现实意义的。建立合理的企业治理结构，使约束机制和激励机制发挥有效作用，促进企业价值最大化，对中国资本市場的发展和完善具有十分重要的意义。房地产企业应要从经营和销售的需求出发不断优化资本结构，同时还要考虑到对外投资，从多个渠道寻求资金来源。通过优化资本结构，可以确保流动资金灵活运行，而且实现多方面投资，可以做到资金的合理调节。对企业的资本结构予以优化，使企业的财务风险得到有效控制，资金更加充足。所以，企业在投入资金之前需要做好各项准备工作。比如，将投资方案制定出来，对资本结构加以确定、对投资方式予以确定等等。如果企业在短时间内不能将经营规模扩大，或者采用其他投资方式，即可以采用直接投资的方法，或者向银行贷款。企业要获得长远发展，使自身的社会知名度提高，品牌影响力的扩大，可以采用公开募股筹集发展资金的方式，但是，对于多数的企业而言，选择这种方式都是存在一定难度的。

3.4借力互联网发展，实现多元化融资

房地产企业可以尝试P2P融资。互联网行业的快速发展给各行各业带来了巨大变革，对房地产行业的筹资方式也带来了一些更新，P2P融资是借助互联网信息技术以及互联网信息平台，该融资模式利用互联网信息发布，传播成本低的优势，借款方事先设计好融资方案，提出融资额度，资金使用时间，抵押物品或者担保中介，资金回报率，然后发布在相关P2P平台上。出资方依据相关信息，根据自身风险承担能力自由竞标。竞标结束后双方在融资平台签署电子融资协议。融资期限到时，借款方根据协议通过平台自动还款至投资方。整个过程投融资双方不用见面，流程简单，极大的节省了时间，降低了成本，并降低了资金参与门槛。除此以外，还可以尝试房产众筹融资。房产众筹可以理解为多人投资一处房地产，共同拥有并共同获取房产收益的过程。通过多元化的筹资方式来分散依靠银行长期借款、外债融资的压力。

3.5提高企业盈利能力，合理分配收益

现阶段房地产行业市场环境大不如前，而房企数量越来越多，市场趋于饱和状态，产品销售竞争十分激烈。同一地域同类楼盘供给过多，企业往往会增加营销成本，否则产品可能会滞销，但同时利润也会有所减少。为提高盈利能力泰禾集团应努力打造优秀的营销队伍和扩宽渠道，加强成本管控，维持主营业务稳定增长的趋势。同时紧跟经济发展浪潮，响应国家政策，不断调整经营战略方针，提高在市场中竞争优势。提高盈利能力的同时，也要对收益进行合理分配。企业经营业绩良好时可以适当地提高股利分配比例，传递利好信号，企业经营业绩较差时可以适当地减少股利分配，内部留存多一点。但无论是多分还是少分，都不能只凭管理者的主观臆断，忽略因委托代理而产生的问题。而是要以长远发展的目光对公司的短期利益和长期利益进行平衡，并结合公司的战略方针进行合理分配。同时要与各相关利益者进行沟通，尤其注意对中小股东的相关利益进行保护，这样才能增强投资者的信心，并吸引更多的投资者加入。

3.6加快财务管理信息化平台建设

当前，信息化的技术发展速度较快，许多房地产企业都建设了完善的信息化系统。因此，房地产企业在财务管理运作阶段，应当建设完善的内控机制。财务部门采用建设管理机制的方式，促进与员工的交流、沟通，整合各个部门管理人员、基层职工提出的相关意见。企业定期开展员工交流会，可以充分了解基层职工的需求，收集财务相关问题，确保企业的资金正常运转。以完善的财务系统为基础，发挥各个部门协作效用，建立各个部门的约束管理机制。在确保经营决策科学性的同时，顺利的达成企业全面发展运营目标。与此同时，在财务管理信息化建设的阶段，覆盖的内容与科目众多。企业需要确保资金充足性，并实现业务流程活动的设计与创新，确保财务会计一体化目标顺利达成。企业要关注如何促进运营环境与资源的相互融合，提出精细化管理、集约化管理的目标。在准确采集业务流程数据、信息化数据的基础上，加快数据信息的共享速度。对于信息化建设来说，其可以促进房地产企业内部信息传递以及沟通，并开发科学化的内部信息交流库，促进相关部门的信息沟通，实现资源共享的基础目标，实现报表、数据的集中化管理，显著提升管理人员技术水平。利用病毒扫描软件、防火墙等，做好信息库的安全防护工作。不仅能确保数据安全性，还可以促进企业项目顺利实施，提升企业综合运营效率，为贯彻内部管控制度提供方便之处。

参考文献

[1]寇建荣.浅谈我国房地产企业财务风险与防范策略[J].现代商业，2021（08）：86-88.

[2]郭然.房地产企业财务风险分析及控制策略探讨[J].中国科技投资，2021（06）：68-69.