产业融合视角下养老地产发展路径研究——以安徽省为例

潘和平，余林林，黄嘉伟

(安徽建筑大学经济与管理学院,安徽 合肥 230009)

我国在和平安定的社会环境下，人口数量急速增长，加之20世纪80年代初正式实行的计划生育政策，降低了我国新生儿的出生数，使得近些年我国老龄人口数占总人口数比例逐步提升。目前，我国老年人口总数位居世界第一，是老龄化增速最快的国家。根据民政部数据预测，2025年我国老年人口数量将突破3亿大关，正式进入中度老年化社会。解决养老问题迫在眉睫，刻不容缓。

在我国人口老龄化的背景下，传统的居家养老方式和社会公办养老机构已经不能满足养老需求，养老地产应运而生。随着生活条件的改善，人们对养老的需求已经不再只满足于最基本的生活保障，开始追求更高层次的精神享受。养老需求的多样化推动着养老地产项目与旅游、教育、娱乐等时代元素的结合，多元化养老模式成为社会发展的必然趋势。目前，在国家鼓励开发养老地产的背景下，各大房地产企业开始涉足养老地产领域，截至2020年底，我国各类养老地产床位共483.1万张，高端养老地产多分布于长三角、珠三角等沿海发达地区和海南等环境优异地区，养老地产发展空间较大。

1 文献综述与融合机理分析

1.1 文献综述

养老地产是养老产业的载体，围绕适老化进行住宅产品开发，同时兼顾老年人生活、医养、护理等服务需求。西方发达国家步入老年化社会进程较早，关于养老地产的项目体系与实践经验已基本形成。西方养老地产项目具有开发规模大、市场化运作、专业化程度高、市场划分清晰等特点。国内对养老地产的研究集中于开发模式和金融状况。黄卫华等[1]分析我国养老地产联盟运营的可能性，并从开发商、运营商、政府3个角度提出运营建议。刘旦[2]对我国养老地产面临的机遇进行了研究，并从客户定位、产品策略、盈利模式、价值链构建等方面提出我国养老地产业发展思路。黎俏[3]对通过土地、产业融资以及产业经营3种模式获取的养老地块进行分析，试图找到与我国国情相符合的发展模式。杨文静等[4]基于武汉市数据，提出年龄、户籍、职业和自有住房数目对养老地产购买意愿具有显著正效应，居住状况则具有显著负效应。涂伟龙[5]在研究海南“旅居式”养老地产项目中提出，整合旅游养老地产相关资源，延伸产业链，构建产业联盟，更好地满足老年人多样化需求，增加项目收益。

产业融合的研究主要是从产业融合的过程、类型等方面展开的。产业融合概念最早源于数字技术的出现而导致的产业之间的交叉[6]。郑明高[7]在研究机械设备演化过程中发现钻孔、打磨等通用技能在众多产业中得到运用，提出技术融合概念。国内对产业融合的研究起步相对较晚，第一个对产业融合现象展开深入研究的是于刃刚[8]，他最早指出在第一产业、第二产业、第三产业之间出现了融合渗透现象。厉无畏[9]提出，产业融合是指不同产业或同一产业内的不同行业之间相互交叉、相互渗透，最终逐步形成新产业的动态发展过程。周振华[10]认为产业融合是在信息化进程中发生的一种新经济现象，意味着传统产业边界模糊化和经济服务化趋势。周幼曼[11]提出，应从产业跨界融合的视角，创新养老地产的商业模式，为养老地产与相关产业融合发展提供理论支撑。

综合学者观点，养老地产本身是房地产业和养老服务业的细分产业，具有多元化与人本化的特征，而老年人作为市场的产业消费群体，其消费需求呈现出强烈的差异性，在不同的需求层次上有不同的侧重点[12]。养老需求的差异性为养老地产与其他产业融合创造了积极的条件。本文基于产业融合的角度，探究安徽省养老地产的发展路径，具有一定的现实意义。

1.2 养老地产产业融合机理分析

养老地产具有整合度高、产业链长等特点。依托不同层次的养老需求，养老地产项目积极地为老年人提供医疗照顾、娱乐休闲等项目，逐步形成一个不同行业间相互关联的群体部落。养老地产通过与其他产业的有效融合，以土地资源为基础，以资金和管理为手段，以制度为保障，以产品价值为载体，以需求为驱动，以市场为终点，满足老年人不同层次的养老需求[13]。养老地产产业融合过程如图1所示。

近年来，“旅居式”“候鸟式”养老模式的兴起，逐渐凸显养老地产项目与旅游行业结合的巨大前景。以安徽省养老地产项目和旅游产业为研究对象，通过文献阅读和实地考察，运用SWOT分析法，探寻安徽省养老地产发展所面临的优势、劣势、机会、威胁。依据安徽省2000—2019年数据，采用熵值法和耦合度分析模型，测算养老地产与旅游产业融合发展水平，为进一步论证安徽省养老地产发展路径提供理论来源和数据支撑。

图1 养老地产产业融合过程

2 安徽省养老地产发展的SWOT分析

2.1 优势分析

2.1.1 区位优势

在近日发布的“2020年中国康养城市排行榜50强”榜单中，安徽省共有3座城市入围榜单，按照排名先后顺序依次为黄山市、合肥市、亳州市。黄山市旅游资源颇多，千年沉淀的历史底蕴厚重，辖内黄山千峰竞秀，山苍水丽，同时拥有众多年代久远、韵味隽永的徽派建筑。合肥市坐拥2个国家级森林公园和100 km2环巢湖湿地群，生态宜居，城市森林覆盖率达到26.8%，获批“森林城市”称号。亳州市历史悠久，人杰地灵，作为华夏居民最早的群居地之一，文物古迹众多，历史文化资源丰富，被授予国家级历史名城称号。

2.1.2 资源优势

养老需求的变动影响着养老地产开发的方向。随着生活品质的提高，老年人在选择养老居所时，不仅注重其基本居住水平和医疗健康保障，更加注重居所的生态环境质量。安徽省四季分明，气候温暖湿润，综合空气质量和森林覆盖率指标均为良好，被评为适合宜居和养老的省份之一。其次，安徽省旅游资源丰富，现有黄山房车营地、金寨红军广场、泾县云岭等31家全国红色旅游经典景区，凤阳小岗、九华山茶溪等29个特色旅游小镇。

2.1.3 经济环境

安徽省2019年国民生产总值达到37 113.98亿元，同比去年增长4 103亿元，社会经济形势一片大好。同年，旅游经济发展呈现稳中向好、稳中有进的态势，旅游市场规模不断扩大。2019年安徽省全年接待国内游客量增至81 955万人次，同比去年增长13.6%，国内旅游收入高达8 291.5亿元，同比去年增长18%，创历年新高。同时，全省全年接待全球入境旅游655.8万人次，创收338 768.9万美元。(数据来源：2019年《安徽统计年鉴》)

2.2 劣势分析

2.2.1 传统养老观念束缚

目前，我国多数老年人仍受传统养老观念束缚。传统孝道促使多数老年人倾向于居家由子女提供养老，不愿去养老地产项目进行养老。“养儿防老”的传统思想更加导致社会形成“入住养老地产项目就是子女不孝”的舆论思想[14]，致使子女和老人排斥养老地产项目。

2.2.2 资金筹集困难

养老地产具有功能丰富性与多样性的特征。养老地产在前期设计时往往需要投入大量的资金，约比普通地产在建设前期多投入30%～50%，这使养老地产行业存在前期融资大、资金链不充足等难题。养老地产一般采用“租售并举”的销售模式，短期内养老地产企业可能很难回笼资金。

2.3 机会分析

2.3.1 养老市场潜力巨大

伴随着城镇化的推进，未来10年，我国老龄人口将从目前的农村为主转化为城镇为主，老年人的受教育程度也逐步提高，对养老居所的品质要求也随之提高[15]。同时，随着70后高收入人群加入老年队伍，养老市场迎来转机。养老人群高端养老需求高、城镇率高、收入水平高等特点，将会给养老地产项目带来巨大收益。

2.3.2 政策引导

安徽省“十四五”规划中提出，加快发展现代服务业，推进老年人口生活性服务向高品质和多样化升级，构建居家养老与医养、康养相结合的养老服务体系。从政策层面上来看，安徽省注重鼓励与引导养老产业与其他产业相互融合，保障居民多样化的养老需求。同时，引导开发利用老年市场，发展银色经济，助力养老行业成为下一个经济增长点。

2.4 威胁分析

2.4.1 专业养老服务人员匮乏

我国养老产业链尚未形成，缺乏养老行业相关的人员考核制度。目前，大多数养老服务人员只能为老年人提供基本的生活医疗保障，缺乏专业素养与能力，不能提供高层次的医疗项目，无法满足老年人的高端养老需求。

2.4.2 缺乏实质政策支撑

我国养老地产项目刚刚起步，发展模式仍处于探索之中。养老地产项目的扶持政策多为纲领性文件，缺乏整体的实操性文件。虽然国家允许并鼓励社会资本进入养老地产项目，但考虑到土地和资金因素，养老地产项目的许多政策依然不能切实推进[16]。同时，涉及多个行业的养老市场缺乏具体的监管制度，养老地产与其他养老服务业、金融行业融合缓慢，缺乏政府的规划设计。

根据上文对安徽省养老地产发展现状的分析，绘制安徽省养老发展的SWOT分析图，见图2。

图2 安徽省养老发展的SWOT分析图

3 安徽省旅游养老地产融合发展实证研究

3.1 方法选取与模型构建

熵值法是一种客观赋权法，通过指标变异性的大小来确定客观权重。通过计算熵值来判断安徽省旅游养老地产融合发展评价指标的离散程度， 指标离散程度越大，该指标对综合评价的影响程度越大。

3.1.1 指标权重的确定

本文在进行数据分析之前先对原始数据进行标准化处理，再利用熵值法对指标进行赋权[17]。熵值法计算步骤如下：

首先，由于各个指标的量纲和单位不同，对计算结果可能产生影响，需要对数据进行标准化处理。正向指标和负向指标代表的含义不同，因此正向、负向指标我们采取不同的方法进行标准化处理[18]：

当指标为正向指标时，其标准化公式为

(1)

当指标为负向指标时，其标准化公式为

(2)

其次，对数据进行无量钢化处理，并分别算出第j个指标的熵值和差异系数，确定第j个指标的权重公式

(3)

3.1.2 建立综合评价函数

先计算各个指标的权重，并与标准化处理后的数据相乘，最终得到各个指标的综合评价函数：

(4)

3.1.3 计算产业融合协调指数

耦合度常用来测算物理学中各系统之间的密切关系程度及相互影响的强度[19]。若将安徽省旅游养老环境作为一个复合系统，则安徽省地产经济环境、养老环境、旅游环境可视作为3个子系统。通过引入耦合度模型，见式(5)，计算3个系统的耦合状况

(5)

C表示耦合度，取值范围在0～1；f(x)、g(y)、h(z)分别代表安徽省地产经济环境、养老环境和旅游环境综合发展评价函数。C值越大，代表3个子系统相互作用的程度越强，系统间呈现有序发展。由于耦合度只能反映系统间相互作用的强弱，未能反映整体效益情况[20]，为进一步测算安徽省养老地产与旅游资源融合发展的实际情况，引入耦合协调模型

T=af(x)+βg(y)+δh(z)

(6)

(7)

式(6)—(7)中：T为3个子系统的综合发展水平指数；α、β、δ分别表示3个子系统在总系统中的重要程度，考虑到三者在现实协同发展中的重要性，参考相关文献，赋值为α=β=δ=1/3；D表示安徽省养老地产与旅游行业的耦合协调度，取值范围在0～1,D值越大说明耦合协调效果越好，D值越小说明耦合协调效果越差。

3.2 实证结果与分析

3.2.1 指标选择与数据来源

构建旅游养老地产环境评价指标体系应依据科学性、系统性、动态性、以人为本原则。科学性原则，是指该指标体系需要正确反映我国旅游养老地产运营状态与趋势。系统性原则，指能够全面考虑旅游养老地产项目整体情况，系统地反映各个地区旅游资源与养老资源的发展状况。动态性原则，是指根据环境变化适时调整指标体系，科学地反映养老旅游地产项目的发展前景。以人为本原则，是指在建立旅游养老地产评价指标体系中要以老年人的养老需求作为根源性因素。

科学的评价指标体系对评价结果至关重要。本文结合安徽省旅游养老地产项目发展实际情况，综合参考历年文献，从地产经济环境、养老环境、旅游环境3个层面选取13个代表指标，构建安徽省旅游养老评价指标体系，见表1。指标体系中所运用的数据均来自2000—2019《安徽统计年鉴》，数据真实可靠。

表1 旅游养老地产环境评价指标体系

3.2.2 安徽省旅游资源与养老地产融合发展趋势分析

根据公式(1)—(4)，通过指标数据计算，可得安徽省地产经济环境、养老环境、旅游环境综合评价指标函数，见表2。

根据公式(5)—(7)，计算得出安徽省旅游产地与养老地产的耦合度C值、综合发展评价指数T值、耦合协调度D值，见表3。

通过参照耦合协调度等级表(表4)，判断安徽省旅游行业与养老地产的耦合协调情况。

表2 安徽省地产经济环境、养老环境和旅游环境综合评价指标函数

表2(续)

表3 安徽省地产经济环境、养老环境和旅游环境融合协调度函数

表4 耦合协调度等级标准表

3.3 结果分析

实证表明，2000—2019年安徽省地产经济环境、养老环境和旅游环境总体均呈现稳步发展的状态。旅游环境前期发展相对较差，与地产经济环境与养老环境存在一定差距，但后期发展势头猛烈，2015—2019年与其他两者差距逐渐缩小。2000—2005年安徽省地产经济环境、养老环境和旅游环境三者融合度C值较低，三者融合趋势并不明显。2006—2019年随着社会经济的发展，融合度C值逐步提高，2019年融合度C值趋于1，三者关联性越来越强。综合发展水平T值也呈现稳中有进趋势，2019年T值达0.9。2000—2019年三者耦合协调度D值也在稳步提升，融合发展趋势从2000年的严重失调到2010年的勉强协调，最后在2019年达成优质协调。综合表明，安徽省养老地产行业与旅游行业具有良好发展前景，且两者融合程度高，协调优势明显，发展旅游养老地产具备一定的实证基础。

4 安徽省养老地产发展路径

基于上文实证结果，为缓解我国日益严峻的养老问题，推动养老地产项目健康高效发展，本文分别从产业定位、政策体系、融资模式与专业团队建设4方面提出相关建议。

明确自身优势，发展“旅游+养老”项目。基于上文SWOT分析和实证结果分析，养老地产与旅游行业耦合协调度高，发展“旅居式”养老地产项目优势明显。安徽省应积极将养老地产项目与旅游资源相融合，依托养老项目，结合安徽省丰富的旅游资源，实现耦合效应的放大结果，满足老年人的高端养老需求。明确安徽省毗邻东部的地区优势，汇聚东部地区养老产业项目发展经验，打造长三角旅游养老地产项目合作示范基地。各省市积极引导有实力的地产企业，将企业自身发展规划与地方旅游资源相结合，发展“旅游+地产项目”。同时，引入台湾、海南等地区成熟的养老服务团队，推动养老合作模式的多元化，学习养老地产后期的管理经验。

完善政策体系，助力养老服务“新基建” 建设。安徽省“十四五”规划指出，持续聚焦养老等项目的数字普惠应用，推动智慧养老机构建设。“新基建”对标绿色、创新、高质量发展，提供数字化与智能化的基础设施。以“新基建”为要求，各地政府应制定相应补贴政策，例如：政府可以给养老地产项目提供低息贷款政策、床位补贴政策、政策性用地、智能设备捐助等，并将政策落到实处，降低企业开发成本与风险，完善养老地产项目数字化建设。以“新基建”为导向，通过建立老年人基本信息档案、电子健康档案、电子病历等多种方式，构建覆盖各省市的养老信息网络和管理系统，为开展远程医疗服务提供信息和技术服务。采用试点先行的方式，推动养老地产向复合型服务产业转型升级。以“新基建”为目标，政府应制定行业标准，限制专业能力不强的开发商、运营商的进入，提升项目的服务品质，推动养老地产项目健康发展。

创新融资模式，保障资金供应。面对养老地产项目融资难题，政府应制定相关贴息政策，加大对中小企业和民间资本进入养老行业的优惠力度，拓宽养老地产行业开发主体，为养老地产项目注入持续资金。引导金融体系改革，鼓励银行放宽对养老地产企业贷款的限制。融资模式的创新可借鉴国外养老地产项目中较为成熟的REITs融资模式，缓解养老地产项目对银行的高度依赖，同时有利于房地产企业快速回笼资金，并形成资金退出机制，减轻房地产企业的负担。REITs融资模式的门槛低、限制小，更有利于养老地产企业与中小投资者、旅游行业、养老服务业实现深度产业融合，在养老地产项目的不同阶段实现资源整合、优势互补和风险共担。

建立专业服务团队，完善产业链。建立养老服务从业资格认证制度。养老地产行业的特殊性要求从业人员具有专业的医疗水平和职业道德素质，可以通过设定相关的考核机制，严格把控准入门槛，提高养老项目服务品质；同时，逐步提高养老服务人员的薪资待遇，吸引专业人才前来就业，保证从业人员质量。对现阶段养老服务业从业人员，也应有相应的继续教育培训机制，从而进一步提高养老行业的服务水平。应在医学类高校尝试开设老年护理专业，培育专业化人才并鼓励其进入养老服务行业。