西北地区农民进城买房行为的影响因素研究

胡卫卫，杨文霞，丁大增

（西北农林科技大学，陕西 杨凌 712100）

改革开放以来，随着国民经济发展水平和居民收入水平迅速提高，农村人口向城市快速集聚，城市化快速发展，农民进城买房现象越来越普遍。第七次全国人口普查的数据显示，目前我国常住人口城镇化系数已经超过0.61，拥有户籍人口城镇化系数在0.45 以上。农民进城买房成为一种新的经济现象和发展趋势。

2021 年全国两会上提出要将“巩固拓展脱贫攻坚成果和乡村振兴有效衔接”作为政府的工作重点，十九大报告也提出了要加紧落实提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，进一步加快农民市民化进程，保障农民有效需求，助力房地产业发展的同时与人民共享社会发展成果。在当前阶段，巩固脱贫攻坚成果，推动乡村振兴，促进城乡融合是国家发展的重要任务和目标，而农民进城买房问题的有效解决则是推动目标实现的重要环节。各地方政府出台了一系列补贴政策进一步刺激农民进城买房，吸引农村劳动力向城镇流动，并积极制定农民进城相关困难风险的保障机制。在农民进城买房现象引发的多重影响以及刺激该行为产生的复杂动力机制作用下，农民进城买房问题成为了社会热点问题，引起学者的广泛讨论[1]。

农民进城买房行为主要是指农民进入城市，向房地产商或其他开发单位购买商品住房或者二手住房，双方签订合法交易合同完成购买，办理城市房地产产权证，取得房屋的产权并定居城市的一种经济行为[2,3]。本文研究对象是西北地区的主要省份，其地理位置重要，自古以来就是陆上丝绸之路经济带的核心地带，作为国家巩固脱贫攻坚成果的主战场，是乡村振兴与城镇化建设的战略要地。新时期通过强化举措推进西部大开发形成新格局，是党中央从全局出发，顺应中国特色社会主义进入新时代、区域协调发展进入新阶段的新要求做出的重大决策部署。但是，针对西北地区发展不平衡不充分的突出问题，仍需继续探索推进区域协调发展和城市化建设的道路，力图破除实现社会主义现代化的短板和薄弱环节。农民进城买房行为是推进区域协调发展，促进城市网络化建设和城市群高质量发展的重要环节。本文创新性地借鉴使用了“三力理论模型”分析框架全面且细化地探讨农民进城买房行为的相关影响因素。研究基于Logit-ISM 模型对农民进城买房行为的相关影响因素进行实证分析，在Logit 模型进行回归结果分析的基础上，再利用ISM模型对影响因素进行层次结构分析，深入剖析各因素对农民进城买房行为的影响程度及影响路径。本研究响应国家乡村振兴战略，对优化城乡二元结构，促进城乡协调发展，实现城市和乡村之间的良性互动与融合发展，以及推动符合进城农民生产生活的新社会保障管理制度的建立有重要作用。

一、文献回顾及理论框架

（一）文献综述

1.个人特征对农民进城买房行为的影响

学者们的研究普遍表明，个人特征与农民进城买房行为显著相关。Rosen、Haurin（1991）、陈文琼（2017）分别从个人的受教育程度[4]、年龄[5]以及面子心理[6]研究发现三者与购房行为呈正相关关系；同样的，周蕾（2012）、刘同山（2014）等从农民的个人禀赋与购房偏好来研究进城购房的影响因素[7]，通过研究发现农民进城买房行为是购房个体的意愿与个体特征（能力）相匹配的过程[8]；余彪（2017）与宋国恺（2021）则认为以进城买房行为具体表现的农民城镇迁移是农民自身理智的思考与选择的结果[9]，在此过程中农民期冀通过进城购房来实现自身阶层流动[10]。

2.家庭特征对农民进城买房行为的影响

受传统家庭结构的束缚和个人能力的限制，家庭特征与农民进城购房行为息息相关，购房行为往往需要家庭成员共同做出决定并合力集资购买。胡建坤（2013）、张玉成（2021）将家庭结构特征作为农民进城买房的主要影响因素，认为户主的个人因素无法决定家庭的买房意愿和行为，家庭成员非农化水平，农村住房面积等家庭特征才是重要影响因素[11,12]；王德福（2014）、李兰澜（2017）、朱占辉（2018）分别从老一辈由于婚姻需要为子辈在城镇买房的愿景[13]、为了家庭成员的就业和教育方便考虑[14]以及教育竞争因素、买房竞争因素（婚姻挤压）以及家庭的发展需要等[15]家庭总体特征方面来研究农民进城购房的影响因素。家庭特征对购房的影响被一些学者看作是理性选择的结果：杨磊（2019）认为家庭分工、城乡联结和资源积累等三大机制是“合力式家庭城市化”的内在结构，农民进城买房这种渐进式城市化道路反映了农民的家庭理性[16]；董磊明（2020）研究表明农民进城买房所表现的城镇化是农民家庭在同时考虑自身要素和外部条件所做出的选择，家庭的整体选择决定农民进城买房行为[17]。

3.经济动力因素对农民进城买房行为的影响

收入是消费的前提与基础。经济动力因素可以大致拆分为两个方面来对进城购房产生影响：一是商品房的经济价值。张良悦（2011）从户籍对房价和土地流转的资金限制等经济因素方面分析农民进城买房行为[17]；胡建国（2017）认为城市房价的预期涨跌对农民进城流动有影响，且在不同群体中的影响存在显著差异，城市房价越高，次级劳动力的流动现象越微弱，故此农民买房更多地选择房价低的县镇城市[18]；与前两位学者不同，王向阳（2017）则以区域独特的经济产业结构为研究参照，他发现消费与生产的不对等，塑造出半工半耕、城乡结合的两栖式城镇化模式，从而支撑农民进城买房的行为后果[19]。二是农民所拥有的经济资本。盛文明（2015）、罗竖元（2015）根据农民创业返乡的经济推动机制来研究农民进城买房行为发生的意愿模式,研究发现购房发生机制实质上是农民外出务工薪资积累的结果[20,21]；吴翌琳（2018）通过数据实证分析发现农民进城买房行为是否发生主要取决于经济条件是否受限，这同时也影响了农民买房的地理位置抉择[22]。关于农民进城购房后的定居问题，以下两位学者从农民的经济资本进行了分析阐述：周娟（2020）以农民进城定居的村庄视角阐释了阶层分化、村庄竞争与“拟态进阶”的动态过程，指出农民会在并无足够的经济资本和人力资本积累的情况下勉强进城定居，经济因素的匮乏会给进城定居带来一系列的严重后果[23]；贺雪峰（2021）在研究农民进城的后续生活对接问题以及县域城市化的风险时认为农民进城买房行为的发生与农民是否可以在城市获得稳定的就业与收入来源，是否能够在城市体面安居息息相关[24]。

综上所述：国内外对农民进城买房行为的研究已取得了丰厚成果，但仍存在不足，一方面，研究多以城市居民为研究对象探究买房行为的影响因素，对于农民进城买房行为影响因素的研究也多集中在某个方面，系统化分类研究较少；另一方面，由于研究区域及所选取样本的差异性，导致研究结果个别化特征明显，研究层次不够深入，未对影响因素给出综合全面的解释[25]。鉴于此，本文的边际贡献可能为：借鉴“三力理论模型”综合性地探究农民进城买房行为的影响因素；横向对比西北部分地区（甘肃省、陕西省、宁夏回族自治区）农民进城买房行为影响因素的差异性特征[26]；通过ISM 模型可达矩阵的计算得到影响因素层次结构图。

（二）理论框架

推拉理论是学者进行社会人口流动研究的重要理论和分析框架，英国学者E.G.Ravenstein 首先对人口迁移问题进行了开创性的研究，20 世纪50年代D.J.Bogue 在总结已有理论研究经验的基础上，系统地提出人口转移“推-拉”理论。其观点主要是从运动的视角来看，受两种不同方向力相互作用的结果导致人口迁移现象产生，其中包括人口转移的消极因素和积极因素。此后，特里瓦撒（Trewartha）、迈德尔（G.Mydal）、索瓦尼（Sovani）、贝斯（Base）等学者都对推拉理论进行了一定的发展和完善。推拉理论是相对全面的关于人口城乡迁移尤其是解释劳动力向城市流动原因的理论。按照推拉理论的观点，在市场经济环境下，农民工向城市流动的过程，简单地说就是市场机制自发地对劳动力资源进行重新优化配置的过程。推拉理论主要通过对迁出地、流入地推力和拉力的分析来解释探究劳动力转移的动因。但随着社会发展与时代变迁，原有理论的缺陷显现，表现出忽视劳动者能力、政府的社会政策和相关改革行为等对劳动力转移的影响的不足。针对当前中国社会城乡人口流动的现状,并结合国内外众多学者对推拉理论的发展研究，本研究借鉴使用了“三力理论模型”分析框架。该框架认为，“三力”指“拉力”“能力”和“推力”三方面的力量因素[27]。研究市场因素的作用称为“拉力”——来源于社会主义市场经济发展所产生的吸引劳动力流动的拉动力；行政因素所起的作用称为“推力”——来源于政府为实现经济发展，制定各项政策和制度以促进劳动力从农村地区流向城镇而产生的推动力；劳动者个体能力因素所起的作用称为“能力”——来源于农村劳动力自身的人力资本素质及能力，其个体素质能力的高低会影响农村人力资本适应城市工作的要求而实现转移的自由度。如今我国正处于社会转型期，“三力理论模型”则能够借助其独特的分析视角在当前社会背景下较为全面、准确地分析出农村剩余劳动力流动的主要影响因素。因此本文建立“三力理论”框架对农民进城买房行为进行解释（见图1）。

二、西北地区农民进城买房行为影响因素的实证分析

（一）数据来源

本研究数据主要来自于实地调研所获取的问卷数据以及收集到的相关调查统计数据。研究对象限制为年龄在20～60 岁之间具有农村户籍且有购房行为的群体。本文选取西北地区部分典型农村地区作为实际调研地点，从“三力理论模型”的能力层面、推力层面、拉力层面去探究西北地区农民进城买房行为的影响因素，并对不同省份农民进城买房行为的影响因素进行对比，从而更综合全面地研究农民进城买房行为。2021年8月～2021年10月，调研团队分别在陕西省西安市蓝田县、甘肃省白银市靖远县和宁夏回族自治区中卫市海原县等地区的农村调研地点开展问卷调查，收集数据。基于新冠肺炎疫情的影响以及调查对象的地理特殊性考虑，调查采取实地调研为主，线上调研为辅的方式。全部调查共发放调查问卷320份，回收272份，回收率为85%（见表1）。

表1 调查样本基本情况

1.变量选取与设定

272份有效问卷显示，已有进城买房行为和近几年决定要买房的样本有174份，占样本总体的60.3%，符合当前城镇化率和农民进城买房比例，且陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区的农民进城买房行为存在明显数量差异和影响因素差异，需要针对性地进行研究，研究变量定义见表2。

表2 变量说明及描述性统计结果

2.模型建立

首先，模型中农户进城买房行为Y 为二分因变量，Y=1 代表已经进城买房以及近几年确定进城买房，Y=0 代表没有进城买房以及近几年确定不进城买房，故本文在农民进城买房行为影响因素的研究上选取对数形式的二元Logit 模型构建如下回归模型：

（其中βi=1,2……k）表示为对应的系数，（xi=1,2……k）表示为所代表的变量）

3.农民进城买房行为影响因素的总体性回归分析

采用Logit 方程模型来探究农民进城买房行为的影响因素，回归分析中的对数似然函数（-2Loglikelihood）为146.156a，可决系数R2为0.709，因此，模型拟合度相对较好。影响因素回归结果如表3 所示。

表3 农民进城买房行为的影响因素的回归结果

（1）能力层面因素分析

回归结果显示，家庭年收入的显著性水平低于0.01，即家庭经济收入水平越高，进城买房行为越容易发生，经济支付能力是农民进城购房的首要考量因素；同时，受教育程度、健康水平、适应能力水平以及职业技术水平均与农民进城买房行为显著性相关，其显著性均低于0.05；社会资本对农民进城买房行为没有显著性影响，这可能是因为农民群体社会资本范围的受限性以及农民买房行为本身作为简单经济行为无法过多的牵涉到社会资本；房龄与农民进城买房行为有明显的负相关关系，相关系数为-1.033，即房龄越大，农民购房行为越不容易发生，其原因主要为房龄越大，家庭结构越趋于老龄化，总体物质和生活需求较低，同时农村原住房居住时间越久，家庭成员“安土重迁”的情感愈加浓烈，个人情感眷恋越深，因此购房行为难以发生。

（2）拉力层面因素分析

家庭适婚且未婚男性人口对农民进城买房行为有显著性影响，回归系数为1.82。农民以举家体制形式进城购买婚房是现代社会婚姻市场的迫切要求，大多数农村女性将男性“是否拥有城镇住房”作为是否适合结婚的门槛，农民受到传统观念里成家立业心理的挤压，从而集聚全家的力量促成进城买房行为的发生；家庭在读人口数量与农民进城买房行为存在明显的负相关关系，这主要是由于农村家庭在读人口数量越大，教育经济支出越多，家庭进城买房经济资本越少，买房行为难以发生，但当在读人口学成之后顺利就业，家庭购房行为发生率有明显的提升；家庭就业结构中非农人口比例和面子心理与农民进城买房行为有显著性相关关系，显著性水平均低于0.02，这是由于非农人口比例越高的家庭，人口流动性较强，城镇城市居住经历相对丰富，适应性强且购房需求旺盛，同时由于从事非农职业积累了大量的资金，购房行为发生率高；城镇距离因素与购房行为没有显著性相关关系，信息网络和私家车的普及化导致城镇距离的影响相对弱化。

（3）推力层面因素分析

住房福利政策和房价的涨跌情况与农民进城买房行为不存在显著性相关关系，这主要是由于农民预期可以购买城市住房的资本估计与实际需要支付购房资本之间价格差异不大，住房福利政策优惠力度成效不够明显，同时其余现实因素如婚姻迫切需求淡化了房价涨跌的影响程度；值得注意的是，对农村住房满意程度与农民购房行为存在明显的正向相关关系，即对于农村住房的满意程度越高，农民进城购房的行为越多，通过实证分析和调查佐证，这一现象合理解释为：一般程度下，农村住房满意程度较高的农民其村居建筑水平相对较好，经济收入水平高，对外发展意向和城市购房意愿更加明显，进城购房行为更显著；土地规划和宅基地价格存在显著相关关系，近年来政府扶持的农村易地扶贫搬迁和住宅地按价补偿影响着部分地区的农民进城购房行为发生。

三、农民进城买房相关影响因素的层次结构分析

（一）影响因素层次结构图

ISM 模型的基本思想是通过邻接矩阵求解可达矩阵从而将因素之间直接影响的关系扩展到间接影响关系，类似于一个二元关系的传递闭包表示。编程计算中需要输出使得矩阵幂乘时不再发生改变的相应矩阵即可。利用MATLAB R2017b 可以求解得到可达矩阵，采用ISM 模型方法构建临界矩阵与可达矩阵，并根据所得出的骨架矩阵构建层次结构图（见图2）。

如图2 所示，农民进城买房行为的部分影响因素的层次结构较为紧密，共同构成一个完整的具有层次递阶结构相对复杂系统，即“身体健康状况—受教育程度—职业技术水平—经济收入水平—是否有进城买房行为”的路径。农民进城买房行为的影响因素之间既保持独立又相互关联，路径分析能够反映农民进城买房行为发生的机制节点，意味着通过把握农民进城买房行为发生的关键节点即可最大限度地影响和控制行为的发生。在具体实施过程中，可以将重要节点受教育程度作为主抓手和起始控制点，通过教育保障政策和教育定向计划的实施提高新一代农民的受教育水平，辅助推进新型农民的职业技术水平培训工作，从而拓宽农民财产性收入来源和提高其经济收入水平。同时，解决好农民进城买房前的农村土地归置问题，在市场要素的调控下盘活宅基地，合理处置闲置农村房屋。总体而言，即从关键节点入手，后续要素配合实施的状态下推进农民进城买房。

（二）西北地区不同区域农民进城买房影响因素的综合性分析

1.西北地区农民进城购房行为的共性特征

通过对西北地区所抽样的各省样本的相关影响因素回归分析发现，西北地区农民进城购房行为存在显著的共性特征。其一，各个县域农民进城购房的比例逐年上升且购房地点一般选取邻近县市。根据城镇距离这一变量分析，农民进城购房的地点选取在离原农村较近的市县，这一特点既与农民安土重迁的传统思想相联系，又是进城购房的农民能与农村亲人相互照应的不二选择。其二，农民进城购房行为的发生与整个家庭结构密切相关，进城买房并非个人或者家庭中少数人的独立选择，而是家庭整体深思熟虑的抉择，这一点在农民这一群体进城购房行为中表现得尤为明显。除去中国农村贯以家庭单位为生计基础的传统外，进城购房对于农民是一项巨额资金支出，个人没有能力完全支付，必须得到家庭成员的多方支持。其三，各县域关于农民进城买房的优惠政策落实度相对较低，福利政策以及土地规划等对于农民进城买房并未产生显著性积极影响。部分县域通过扶贫搬迁住房规划促进了一部分贫困农户进城居住，但对于整体农民进城购房的扶助效果不明显，这是由于高房价以及巨额贷款导致农民感受不到政策福利的影响。政府应该进一步提高调控手段，对于农民进城买房这一经济行为的政策鼓励和扶持上需要施行差异化手段，对于异地城镇买房、就地城镇买房和两栖式买房的购房选择对症下药。

2.多因素综合化影响

根据因素回归分析结果来看，进城购房行为的发生并不取决于个人的好恶和影响因素的优劣程度，而是与家庭整体的发展现状和未来需求息息相关。买房行为的发生需要耗费大量的资金成本，一般由家庭主要成员商议一致后才会施行。总体来分析，能力、推力、拉力三个层面均有多种因素推动西北地区农民进城买房行为的发生，但经济收入水平、家庭适婚且未婚男性人口、家庭就业结构中非农人口比例、面子心理和土地规划政策等与农民进城买房行为显著正相关，而房龄和家庭在读人口数量却与进城购房行为有显著负向影响。毋庸置疑，经济收入水平与农民进城买房的强相关关系完全符合预期假设，经济基础决定上层建筑，当经济收入处于中等偏上水平且收入渠道多样化时，购房行为越容易发生。农村祖祖辈辈家长的心愿便是期望且抚养子女“过日子”，如何过好日子？在他们看来，便是期冀子女组建家庭，繁衍后代，生生不息。农村传统家庭中的性别偏向认为男性娶妻生子是至高荣耀，但是当前严重的性别比失衡以及农村婚姻挤压导致“光棍”数量不断增长，尤其农村女性外流现象严重，“娶媳妇要楼房”已然成为标配条件。农村家庭为了家族延续则必须满足女方要求，甚至不惜高额贷款也要进城买房，且进城购房的首付和还款由家庭整体负担，这无疑成为农民进城购房的有力推动因素。

3.趋城市化的发展型生活模式转变

此外，家庭结构中非农职业人口越多，非农经济收入水平越高，同时频繁外出务工经历致使农民对城镇居住生活愈加向往，强烈的进城购房意愿致使农民进城购房。中国农村作为熟人社会有着明显的面子需求，城乡二元结构中长期的对农村人的鄙视使得农村成为贫穷、粗俗、低等的标志，农村人亟需脱离农民的身份，渴望成为都市人，通过进城购房争面子。尽管多种因素推动，但部分有进城需求的农民购房依然存在困境，部分地区通过土地规划施行农民整体易地搬迁，迁入地主要为县城新建小区，农民只需要缴纳五分之一房费和相关物业费用即可入住，成为部分农民进城的重要扶持推进力量。与预期不同的是，房龄和家庭在读人口数量却与进城购房行为有显著负向影响。农村居住房房龄越大，表示房主更替房屋的能力越弱，同时收到安土重迁思想的影响，购房行为难以发生。家庭在读人口数量越多，家庭所面临的教育支出压力大，资金运转困难，难以支撑买房行为发生，但当受教育人口投入生产时，家庭的购房行为发生率会快速提升。新型城镇化背景下，传统的农村生活方式和生计思想遭到冲击，大部分的农民家庭尤其是年轻的农民后代的进城买房行为发生率显著性提升，他们内心渴望脱离父辈以农村为据点生产生活的传统方式，希望能够通过进城买房完成生产生活方式的转变，更好地融入现代都市潮流。农民在留居农村和进城买房之间会越来越趋向于后者，农民进城买房具有巨大的发展潜力和趋势，在此过程中，三方面的影响因素需要做到协调配合，推动农民进城买房需求向进城买房行为的转变[28]。

四、结论与对策

本文通过对农民进城买房行为影响因素的二项Logit 回归分析和ISM 模型构建的影响因素层次结构分析发现：农民进城买房行为受推力层面因素、能力层面因素、拉力层面因素等三力的共同作用力影响，房龄和家庭在读人口数量对农民进城买房行为有显著负向影响；家庭年收入、个人经济收入、受教育程度、健康水平、适应能力水平、家庭适婚且未婚男性人口、家庭就业结构中非农人口比例、面子心理和住房满意程度与农民进城买房行为有显著正相关关系；而社会资本、城镇距离、住房福利政策、房价的涨跌情况等与农民进城买房行为无显著性相关关系。值得注意的是不同地区农民进城买房影响因素存在显著的地域性差异。

新时代背景下农村与城市的协调发展至关重要，《中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出要高度关注城乡高质量融合发展，扶持乡村全面振兴，积极投入社会主义现代化国家建设目标。因此，基于研究结论提出以下发展对策[29]：

第一，针对购房影响因素的相关政策落实问题，地方县域政府需要在充分了解影响当地农民进城购房行为影响因素的基础上因地制宜，因势利导，优先辅助有充足购买资金的农民进城购房。同时在已进城的农民家庭无法获得与生存目标相一致的城市收入时，保障农民与农村的经济联系与返还权力，构建一种农村支持与城市发展相衔接的发展型半城市化模式，在为进城农民提供后路保障的基础上实现半城市化向城市化的稳步跨越[30]。第二，尊重农民的主体性地位，注重提高新一代农民非农就业能力和职业素质[31]。政府需要给予农民充分的尊重与支持，对农村住房满意程度较高的村民不激进式的鼓励其盲目进城买房。此外，新一代农民与老辈农民相比，进城购房的意愿更加强烈，因此需要注重提高新一代农民非农就业能力和职业素质，通过设立专门的职业教育组织和加大资金投入，促进其向新型职业化农民转变，提高购房资本和购房后的抗风险能力。第三，引导农民形成正确的购房观念，做好农民城市居住的配套服务。引导农民正确评估自身的购房资本和后续住房风险承担能力，理智购房，不盲目跟风，尽量避免冲动购房所带来的城市农村双脱钩风险[32]。同时针对农民进城购房后的就业、医疗、教育和社会保险等公共服务问题提出必要的配套措施，包括构建公共就业信息的交流和沟通平台；出台相关政策解决农民城市居住的政策壁垒问题；给予特殊需要农民相关的资金救助服务等。