未登记房屋转让后毁约能否凭有效合同办理转移登记

□ 钟京涛

案 例

2015 年4 月，某市郊区村民唐某在征地拆迁中获得3 套拆迁安置住房，并与某置业公司签订安置房购买协议，合同载明出卖人为置业公司，买受人为唐某。随后，双方办理了预告登记。2016 年10月，唐某将其中一套面积118 平方米的房屋（以下简称“案涉房屋”）以70 万元出售给陈某，并签订《房屋转让协议》，双方约定：协议生效时，陈某支付65 万元，唐某交付房屋钥匙，余款待房屋办理过户后3 日内一次性付清。此后，陈某一直占有使用案涉房屋。2017 年5月，置业公司办理了案涉房屋的首次登记，随后通知唐某办理案涉房屋不动产权证，并告知案涉房屋办证建筑面积为136 平方米（不需另外补交房款）。同年8 月，陈某得知上述情况后函告唐某，要求尽快办理产权过户手续。唐某以案涉房屋的市场价已大幅上涨且面积增加18 平方米为由，要求陈某按市场价补交房款34 万元，否则不再出售案涉房屋。因双方无法达成协议，陈某于2018 年8 月起诉到一审法院，请求判令唐某继续履行房屋转让合同，协助办理过户手续。

一审法院经审理认为，唐某与陈某签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规，应属有效。随后，做出判决：唐某于本判决生效后10日内办理登记至其名下的案涉房屋转移登记手续；唐某办理上述登记后10 日内协助办理登记至陈某名下的转移登记手续；陈某在房屋完成过户后支付唐某剩余购房款5 万元。唐某不服一审判决，提起上诉。

分 析

安置房是因实施城市规划等原因进行拆迁而安置给被拆迁人的房屋，其实质是对拆迁对象的一种特定补偿形式，实践中，多数地方对该类房屋按经济适用住房政策管理，要求在一定期限内不得上市交易、不得办理产权证等，但这在法律、行政法规层面并无依据。实践中，被拆迁人将多余房屋出售的现象普遍存在，买卖双方为规避交易、登记方面限制，大多约定在具备条件时再办理过户手续。由于出售时转让方未办理产权登记而未实际取得房屋所有权，交易双方仅根据拆迁安置协议记载情况确定价款进行交易，导致出现办证面积与协议面积差别较大，以及从出售到办理过户的较长时间内因市场价格波动而出现巨大差价等现实问题，引发了大量纠纷。因此，本案一审法院认为未满上市交易年限转让安置住房（经济适用住房）的合同效力，应当根据房屋取得方式是否具有公益属性作区别认定，被拆迁人唐某转让通过产权置换取得的房屋不损害社会公共利益，从而做出的认定转让合同有效并应继续履行的判决，符合法律规定。

本案中，转让合同认定有效之后面临的下一个问题是如何履行。由于案涉房屋仍登记在置业公司名下，唐某虽然办理了合同交易备案和预告登记但拒不办理转移登记领取不动产权证，此情形下能否将案涉房屋直接转移登记至陈某名下呢？答案是否定的。这里涉及我国不动产登记中连续登记原则和登记依据问题。不动产登记的依据，是确立不动产物权归属的法律事实，以及在先成立的作为不动产物权登记基础的买卖、赠与等法律关系。

本案中，唐某并未实质上取得房屋所有权，房屋转让合同有效并不表明据以登记的物权转移条件已成就，案涉房屋产权变动顺序应是置业公司→唐某→陈某，每一个环节都有不同法律关系和特定合同来调整规范，不能随意跨越。一审法院先判令符合不动产登记规则要求和产权变动逻辑关系。

据此，本案二审法院认为，案涉《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，也未侵害公共利益，合法有效；根据诚实信用原则，可以认定双方是以整套房屋当时现状确定的房价，不宜再补差价；案涉房屋已经具备唐某领取不动产权证书及进一步过户至陈某名下的条件，双方已经开始按约定履行，唐某应当履行相应法律义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。随后判决：驳回上诉，维持原判。