房地产企业的财务风险分析与管控措施

吕淑萍

摘要：随着限购、限售等相关政策的实施，我国房地产行业的增速逐渐放缓，企业间的竞争进一步加剧，这种环境下部分房地产企业的财务风险危机逐渐暴露出来，如近期作为中国房地产企业十强之一的恒大地产被爆出债务危机，多地在建项目停工。恒大的债务危机为房地产行业敲响了警钟，各房地产企业要实现健康发展，就需要正确认识财务风险，增强风险防控意识，完善相关风险控制制度，重视财务风险管控工作的开展，最终提高风险应对能力。基于此，文章对房地产企业的财务风险进行了分析，并针对风险提出相应的管控措施，以期为各房地产企业提高财务风险管控能力提供借鉴。

关键词：房地产企业；财务风险；问题；管控措施

一、绪论

（一）研究背景

国民生活水平不断提升的背景下，人们的住房需求随之提高，房地产行业快速发展，房价也不断上涨。为稳定市场国家相继出台了一系列调控政策，如限购、限售等，虽一定程度上控制了房价，但也加大了房地产企业健康发展的阻力。同时，由于房地产行业具有资金需求大、回收周期长的特点，若企业内部管理不到位，容易出现资金链断裂问题，导致在建项目烂尾甚至企业破产的情况。因此，增强财务风险意识，全面分析企业的财务风险，在规避财务危机的同时强化风险管控能力，是当前房地产企业实现可持续发展的重要工作。

（二）研究意义

房地产行业作为我国经济的支柱，是生产链中的重要环节之一，其经营效果影响着多个产业，因此加强房地产企业财务风险管控研究具有重要意义。激烈的市场竞争环境下，强化房地产企业的财务风险分析，并采取相关措施对风险进行规避与控制，可提高企业的经济效益，提升我国国民经济的发展速度。同时，以财务风险分析为出发点，深入分析企业的各管理环节，及时发现并规避财务危机，降低财务风险的影响范围，一定程度上有利于提高企业的市场竞争力，实现企业的良好发展。

二、房地产企业的财务风险分析

现阶段我国房地产企业财务风险管控存在的问题较多，本文主要从财务风险控制与财务风险管理两方面出发，对具体财务风险控制措施及企业管理中的财务风险管理策略进行分析，以确定企业的未来发展策略。

（一）资金筹集方面

当前房地产企业的资金筹集风险主要来源于资金获取渠道窄，偿债能力弱等。房地产行业作为资金密集型产业，其生产经营活动的开展需要大量的资金，企业在自用资金不足时会通过多渠道进行筹资活动，如通过债务筹资、银行借款等方式获取资金。但这一过程中，中小企业容易受规模限制无法进行债务筹资，只能通过银行贷款方式获得资金。同时受相关贷款政策影响，此类企业贷款获批难度较大，贷款额度小，贷款利率高，且企业一旦出现管理问题，未及时偿还贷款利息或负债达到一定额度时，银行会调低贷款额度，致使企业资金需求压力加大，甚至出现资不抵债问题。

企业的偿债能力主要由流动比率、速动比率决定，健康企业的流动比率和速动比率应稳定在2和1左右，一旦流动比率<2，速动比率<1，表明企业的可用资金较少，偿债能力弱。近年来房地产市场逐渐趋于饱和，受土地资源限制及相关行业成本提高的影响，房地产项目的成本逐渐提高，企业要在激烈的竞争中持续发展就需要加大资金投入，这使得多数企业承担着大量的负债，甚至出现负债经营情况，企业的流动比率和速动比率也低于正常值，短期及长期偿债能力弱，易出现收支性财务风险。

（二）资金运营方面

房地产行业运营流程包括项目拿地、开发、建设、销售、交付使用等，这一流程的运行时间长，资金回笼慢，再加上行业存货资金占用量大，运转周期长，若存货销售能力弱将会导致企业运营资金不足，无法按期偿还贷款，出现资金链断裂情况。造成企业存货周转率低的主要原因在于企业发展战略缺乏科学性，未根据相关政策及市场变动调整销售策略，部分企业受严格的信用政策影响，付款条件较紧，一定程度上降低了产品销售量，加大了企业的运营风险。另外，受疫情影响，市场购房需求升势变缓，企业库存持续积压，变现能力差，也容易導致企业资金链断裂，出现财务风险。

（三）资金回笼方面

房地产项目的资金需求大，除了借入资金外，自身的资金周转是影响企业正常运营的重要因素之一，其中资金回笼直接影响着企业的资金链情况，而当前房地产企业的资金回笼风险主要出现在销售回笼款环节。在市场经济环境下信用政策不断发展，赊销变成产品交易的重要方式之一，其中也包括房地产行业。产品销售中部分房地产企业为增加销售量，忽略对赊销客户的资产及信用等级审查，导致后期应收账款出现逾期甚至坏账的情况，一定程度上加大了企业的资金压力。

三、房地产企业财务风险管控面临的问题

除上述具体财务风险控制问题外，多数房地产企业的财务风险管理也存在问题，如管理层财务风险防范意识淡薄、企业相关制度不完善、人才队伍建设落后等。

（一）财务风险认识欠缺

财务风险涉及企业运营活动的各环节，不仅包括企业资金管理活动，还受企业运营模式、投资活动等的影响。但当前部分房地产企业管理层由于缺乏专业的财务风险知识，误认为企业的财务风险就是资金管理不当引起的，生产经营中只注重资金管理与成本管控，未及时针对市场形势转变运营模式，公司组织结构中没有设置专门的投资管理部门与风险管理部门，未对各项目的财务风险进行系统分析，一定程度上加大了企业的财务风险。

（二）风险防范意识薄弱

激烈的市场竞争环境下，多数房地产企业为抢占市场份额，积极开展项目开发，忽视了财务风险管理的重要性，甚至部分中小企业未设置专门的风险管理部门，管理层工作中虽重视成本管控，但忽略财务风险防范，甚至绕过财务部门制定发展战略，致使战略目标缺乏科学性。而部分财务人员虽具备财务风险意识，但工作中受管理层决策习惯的影响忽视对风险的分析与防范，致使企业财务风险分析不足，风险来临时缺乏预防与应对策略。

（三）风险管控机制缺乏

部分房地产企业虽在《企业财务通则》等相关法规制度的指导下制定了企业财务管理制度，但受管理层风险防范意识淡薄等的影响，部分企业未设置财务风险管理部門，相应的财务风险防控制度也存在缺陷。如现行制度未明确划分各部门的职责，风险管理中容易出现部门间职责不明确、互相推诿责任的现象，降低了企业财务风险管理效率。同时制度设置中重风险的事后控制，忽视事前与事中控制，致使风险来临时只能被动承受损失。

（四）人才队伍建设落后

专业的人才队伍可推动企业的健康发展，但当前部分房地产企业存在财务人员专业能力偏低的问题。如财务人员专业理论知识不足，对财务工作的认识仍停留在记账方面，忽略对财务风险的系统分析，更无法在事前、事中、事后阶段实施风险控制。再加上企业财务管理不完善，财务工作权责界定不明，仅依赖财务人员的个人素养无法有效保证会计信息的真实性，甚至影响企业的财务决策，最终致使企业发生财务危机。

四、房地产企业财务风险管控的有效措施

针对上述房地产企业财务风险管控存在问题，企业可从以下几点进行风险防控。

（一）优化房地产企业财务风险控制

1. 资金筹集风险控制措施

市场经济环境下，房地产企业要有效控制筹资风险就需在银行贷款的同时实现多途径筹资，如基金机构资金、合作知名企业、互联网金融平台、房地产信托、优先票据、发行可转换公司债券等，还可进行组合融资，通过多途径融资，降低融资成本，优化企业资本结构。同时，房地产企业还需强化对筹资流程的管理，完善筹资计划审批流程，依据国家相关政策及行业形势合理选择筹资方式，明确各筹资方式的还款方法与期限，在此基础上制定资金周转规划，加强存量资金的调配，在科学配置资源的基础上实现资金利用效率的最大化，最终加快资金周转速率，提升企业的偿债能力。

2. 资金运营风险防控措施

资金运营风险防控中，房地产企业需加强存货管理，明确企业存货规模，确保实际存货量与账存量一致，在此基础上采取经济订货批量模式管理库存。去库存活动中，房地产企业可加强销售环节的成本管控，全面分析市场形势，采取积极的销售策略。如推出特价房活动，配合首付分期，实现降价促销；借助大数据精准分析客户需求，利用抖音等平台打造企业自媒体，吸引客户，并开展线上VR看房线下精准看房活动，控制成本的同时提高产品销量；与其他产业合作，如商住两用房产品可以通过与小米等大型企业合作打造家居体验中心，这一过程中将产品融入小米宣传中，提高企业知名度；改造产品，现房出租做青年公寓，或结合地段开办养老机构等，进行长期持有经营；升级产品，依据市场需求完善小区配套设置，提高物业服务水平，吸引客户；对于临街商铺可自持出租，在出租中寻求客户，还可将自持商铺抵押进行下一项目的开发。

同时房地产企业还需加强现金流管理，制定资金管理方案，注重应收账款管理，采取浮游量管理，增加企业运营中的现金流量。并制定预算管理机制，重视现金预算编制工作的开展，设置预算管理小组，由其负责现金预算的编制，监督各部门预算执行情况，并依据政策及市场变化及时制定预算调整方案，以避免财务危机的出现。

3. 资金回笼风险控制措施

资金回笼中房地产企业要科学设置信用机制，产品销售中可制定相关优惠政策来鼓励客户进行全款支付，针对分期付款的客户，加强对客户资产与信用等级的审查，且其付款期限应控制在项目建设时间内。同时制定账款回收制度，明确各岗位职责及工作流程，通过责任到人提高款项回笼效率；并设置账款回收小组，要求工作人员定期核对应收账款，对快到期款项进行提示，到期款项进行催收，以降低坏账风险；针对逾期付款或还款的客户，依据法律法规收取违约金或不予办理房产证。此外，房地产企业还可缩短预售时间，实施期房销售策略，在保证质量的同时确保工期节点，对标龙头企业，尽可能缩短竣工备案到商品房交付时间，实现资金快速回笼。

（二）强化房地产企业财务风险管理

1. 强化财务风险防范意识

财务风险涉及企业生产经营活动的各环节，在企业运营中，管理层要不断提升自身的风险防范意识，通过参与专业培训、学习相关知识加强对财务风险的认知，注重财务风险管理，并对标龙头企业优化企业组织架构，完善财务风险管理制度，把风险管理理论融合到企业运营各环节，提高财务决策能力。同时，在财务风险知识指导下结合市场需求科学制定企业的发展战略，详细制定各阶段目标与运行方案，合理配置企业的内部资源，确保目标的有效落实。

2. 定期开展财务风险学习

针对当前企业财务风险认识欠缺的问题，未来发展中，房地产企业管理层还需加强企业员工的财务风险理论学习，通过定期培训、鼓励自主学习等方式落实风险教育，提升企业员工财务风险意识，实现全员参与财务风险管控工作。

同时开设风险管理部门，制定财务风险评估体系，由专业工作人员从目标控制、环境控制、模型监控、活动评价控制等方面出发，对企业运营中的财务风险进行系统分析，在此基础上从财务管控及资金流向等方向制定相应的防控策略。如结合财务管理内容提升各部门风险防控意识，并根据财务资料科学决策，之后由财务人员分解各部门的财务管控目标，落实到部门及个人，接着借助财务风险管控模型监督各部门财务活动，一旦发现风险马上提出预警，最终提升企业的风险预警与管控能力，实现企业的可持续发展。

3. 健全内部管理机制

财务风险管控中房地产企业还需结合组织架构进一步健全企业内部管理机制，包括完善项目投资决策制度、预算管理机制、资金管理制度、成本管理制度、财务内部控制机制及财务风险管控机制等。

其中预算管理机制主要针对现金流预算、项目预算、财务预算、筹资预算等，预算管理中，企业需设置专业人员对预算执行情况进行考核，及时分析执行结果与编制间的差距及成因，并结合预算考核机制对部门及个人进行激励或处罚，通过奖惩制度提高部门及员工的财务管理意识，避免财务风险的发生。

财务内部控制制度应从事前、事中、事后控制出发，规范内部控制流程和部门制约制度，健全集体决策制度与重大事项报告机制，并強化事后审计，实现财务收支审计向管理审计、专项审计、项目预决算审计等的转型，通过对生产力各要素使用效率的评价确保资源的优化配置。

财务风险管控机制建设中，房地产企业需从企业现状及市场环境出发，从事前、事中、事后三个阶段实施风险管控。事前控制环节，企业需构建财务风险预警体系，借助大数据等技术搭建财务信息收集平台，及时收集市场及企业内部相关信息，并加强对流动比率、速动比率、资金周转率等数据的分析，通过信息收集、指标分析及时发现财务风险并发出预警，之后针对预警危机制定相应方案，以将各风险控制在可控范围内。事中控制环节，运用定性与定量分析法监控企业财务风险情况，并制定降低或转移策略，以降低企业经济损失。如针对应收账款回收风险制定账款回笼方案，完善资金使用监督机制，定期考核资产管理比率，并强化流动资金管理，增强流动资金的周转，最终提升企业变现能力。事后控制环节，企业建立风险数据库，记录企业已发生的财务风险，包括风险信息、风险管控措施、经验总结等，通过信息与经验的积累有效提高企业未来财务风险的管控效率。

4. 打造高素质专业型人才队伍

针对当前企业专业人才缺失的情况，未来发展中，房地产企业可加强相关专业人才的引进与培训。如通过聘请专业经理人提高企业管理层决策科学性，利用社会招聘等形式引进专业人才，定期开展专业培训，组织专业能力强的员工一对一指导其他员工，并制定激励制度，鼓励员工考取相关资格证书，以提高企业员工的整体素质。同时，企业还需完善激励机制，提高人员稳定性。如针对管理层可实施股权激励，根据人员贡献确定股票期权的份额，以保证企业的持续性运营；针对部门员工，企业可实施福利激励，提高企业福利待遇，定期开展团队活动，打造融洽的工作氛围，设置多元晋升渠道，依据企业发展战略为员工制定职业生涯规划，以减少人员流动。

五、结语

综上所述，房地产企业是促经济、保民生的重要行业，对于经济社会发展至关重要，新时期，面对竞争日趋激烈的市场环境，业务范围繁杂的形式，给房地产企业财务管控带来了诸多问题。为促使房地产企业良性稳健发展，应重视加强财务风险管控，为企业营造良好的管理环境。财务风险涉及房地产企业运营的各环节，市场经济环境下，房地产企业要实现良性发展，就需要对财务风险进行系统分析，针对筹资、营运及资金回笼等风险制定针对性的控制措施，同时加强企业的内部管理，提升整体财务风险防范意识，定期开展财务风险学习，健全财务风险管控机制等内部管理机制，打造高素质专业型人才队伍等，最终提升企业的财务风险管控能力，实现企业的战略目标。

参考文献：

[1]詹志平.国有企业建设投资项目财务风险识别与管控措施[J].财会学习，2020，252（07）：235-236.

[2]郑娟.浅析房地产企业财务风险管理与措施[J].经营者，2020，34（009）：155-156+158.

[3]陈志伟.浅析房地产企业财务风险管理的问题与对策[J].商业经济，2013（11）：101-102.

[4]王宝妹.浅谈我国房地产企业财务风险及其防范研究[J].中外企业家，2019，652（26）：30-31.

[5]朱瑞萌.浅谈房地产企业财务风险分析与控制——以保利地产为例[J].中国乡镇企业会计，2020（01）：48-50.

[6]湛慧.房地产企业项目建设阶段财务风险及其防范[J].企业改革与管理，2020，388（23）：110-111.

（作者单位：宁波金杰房地产发展有限公司）