乡村振兴背景下乡村旅游“地产化”与乡村建设困境研究

夏 冬

(武汉大学， 湖北 武汉 430072)

一、提出问题

近年来，随着国家对乡村旅游业发展的大力支持(1)2018年中央“一号”文件《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出，“构建农村一、二、三产业融合发展体系，大力发展休闲农业和乡村旅游产业，实施休闲农业和乡村旅游精品工程，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。”，乡村旅游逐渐从点状开发过渡到全域化布局的发展样态。乡村旅游在乡村振兴中的产业发展地位逐渐提升。因此，各地都涌现出乡村旅游快速发展的热潮，并以此探索通过发展乡村旅游推动乡村发展的实践路径。然而，由于乡村旅游产业中的资本过度投入，出现了借乡村旅游之名大力发展乡村地产的现象，由此引发乡村旅游地产开发问题。乡村振兴背景下，乡村旅游如何发挥增强乡村发展的经济基础，同时突出农民主体地位的积极效应，具有进一步考察的现实意义。

当前学界关于乡村旅游带动乡村发展的研究，主要有以下两个对立的观点。现有研究中，大部分学者支持乡村旅游对于乡村建设与发展的积极效应，并论述了乡村旅游与乡村振兴的强耦合性关系。第一，乡村旅游通过结合乡村自然环境和人文景观，从而达到盘活乡村资源的效果。[1]第二，乡村旅游通过促进农村一、二、三产业融合发展，吸纳乡村剩余劳动力、提高农业附加值，改善乡村经济机会结构，达到增加农民收入的效果。[2][3]第三，乡村旅游还有利于乡村环境的优化与空间重构，提升乡村基础设施的城市化水平。[4]因此，乡村旅游作为推动乡村建设的路径被寄予了较高期待。[5][6]

也有学者基于乡村旅游发展实践中出现的问题对此提出了质疑。第一，乡村旅游发展高度依赖于特定区位以及自然禀赋，因此只能在少数村庄发展起来，不具有普遍的可复制性。[7]第二，乡村旅游产业所面临的发展过密化等无序发展问题，对乡村产业体系的构建造成了冲击，不仅没有盘活乡村资源，而且导致了对农民正常经济活动的排斥，损害了农民利益。[8][9]第三，地方政府在推动乡村旅游过程中，不断出现旅游产业项目“步子过大”“财政依赖”“补贴优先”乃至脱离当地实际成为“面子工程”的倾向[10]，进一步增加了乡村旅游发展的各种风险。

总体而言，政策部门和学界普遍对于大力发展乡村旅游产业的呼声较高，对于乡村旅游促进乡村振兴持积极肯定的态度。然而，从资本下乡发展乡村旅游产业与促进乡村建设发展之间的目标平衡来看，乡村旅游发展新转向，即目前普遍发生的乡村旅游“地产化”，构成了当前乡村旅游发生异化的主要表现之一，与乡村旅游发展要发挥理想的经济社会效益发生了重大的目标偏离。在强烈的土地增值驱动下，资本通过土地整治项目，甚至是通过直接下乡“圈地囤地”等方式[11]，给房地产开发等项目做铺垫[12][13]的行为越来越普遍。

因此，本文尝试以乡村旅游“地产化”问题为切入口，着重探讨乡村旅游发展中的地产化转型机制，及其对于乡村建设产生的影响。在调研实践中，笔者发现乡村旅游出现了从产业经营本身逐渐转向了开发乡村旅游地产的现象，可以透过乡村旅游的“地产化”转型理解当前乡村旅游促进乡村发展的实践误区。此外，当前关于乡村旅游地产的研究缺乏对于乡村地产的分类研究，这种笼统的产业转型分析并不能清晰呈现乡村旅游的内在发展逻辑。

乡村旅游地产的类型，包括旅游景点地产、旅游度假地产、旅游商务地产以及旅游住宅地产等。[14]本文所谓乡村旅游地产针对的是依托乡村旅游经营性项目建设的以销售为主要目的的各类住宅类建筑物及其附属空间，包括乡村别墅、旅游住宅、商品房等。乡村旅游地产化则是指开发主体以乡村旅游的名义，从事乡村地产的开发和经营，导致乡村旅游发生异化的过程。

本文以中部H省6市28个案例为基本的实证材料。2020—2021年，笔者与研究团队同仁在H省的28个发展乡村旅游产业的村庄展开实地调研，深度观察了乡村旅游异化为乡村地产发展的现象。近几年，H省提出了“推进美丽乡村与全域旅游相结合”的建设思路，构成了本文观察乡村旅游与乡村建设融合发展实际成效的重要窗口。此外，案例村所在乡村社会呈现了中西部普通农村空心化和老龄化的一般特征。

二、乡村旅游“地产化”的现状与类型

在地方政府和投资者的推动下，乡村旅游业态超越传统单一的旅游产品经营模式，呈现出多样化特征。其中，开发乡村旅游地产成为备受乡村旅游资本青睐的项目。从调研案例来看，当下乡村旅游发展具有“地产化”转向的现状，而“地产化”的多种类型，突出反映了乡村旅游产业整合乡村土地要素的新途径。

(一)乡村旅游“地产化”的现状

在调研的28个乡村旅游发展案例中，乡村旅游景区和景点的开始营业时间集中于2014至2021年，而开始探索乡村旅游地产的经营模式则大多开始于2019年。综合案例信息，可以发现乡村旅游发展的以下现状。

1.乡村旅游“地产化”具有普遍性。根据调研的28个案例发现，已经转向乡村旅游地产开发的乡村旅游有9个，其中有5个已经销售过乡村旅游地产，此外还有7个正在快速跟进，且已经规划了乡村旅游地产项目，乡村旅游地产化具有普遍性。这些已经发展或规划有乡村旅游地产的村庄，大多集中于具有一定的山水资源禀赋，或者距离城市距离比较近的地方。在这些乡村旅游发展案例中，能够获得净利润的市场主体总共有4个，其中没有发展乡村旅游地产且主要依靠门票收入作为利润来源的乡村旅游经营主体只有2个，并且都是规模型景区；另外2个是新开发的乡村旅游景区，其主要利润来源就是乡村旅游地产的销售收入。26个乡村旅游经营主体无法单独依靠门票收入获得收益，而持续亏损到目前未曾盈利的有24个。如在下文展示的案例2中，该乡村旅游已经经营5年了，共接收游客近40万人，每年7—8万人，门票68元/人，综合收入4000万。这个收入相较于景区1亿的投入，远远没有收回前期投入的成本。

2.乡村旅游地产成为众多乡村旅游开发项目中产生收益最快、回报率最高的项目。乡村旅游地产往往成为前期巨额投入快速回本和增值的关键。根据访谈内容，一些景区如果没有乡村旅游地产相关的收入，乡村旅游业务可能亏损更多，如百里景区2014年营业，累计投入9亿，门票收入每年仅800万，而在2020年当年景区通过乡村旅游地产项目就营收1亿。因此，几乎所有开发有乡村旅游地产的乡村旅游经营主体都将预期的收益寄托在乡村旅游地产的业务上。尽管乡村旅游地产投资产生收益相对于旅游业务本身更快，但是乡村旅游地产的投资成功率有待进一步观察。根据观察，早期开发的一期地产基本上有较大市场需求，而后续二期三期市场需求有所下降，如下文洋村案例中呈现的2021年当年成功预售的比例只有30%。

3.投资主体主要为中小型社会资本。从既有的调研案例来看，发展乡村旅游的村庄中，社会资本是主要的投资主体，总共有19个，政府投资的只有9个。其中，转向开发乡村旅游地产的基本都是社会资本，且集中于一些中型规模的资本，如来自采矿化工或者城市中小型房地产行业的社会资本。社会资本投资乡村旅游并转向乡村旅游地产，大多伴有政府规划和配套的项目。所有案例中，有政府规划的乡村建设相关项目的有22个，其中有10个开发有乡村旅游地产。

表1 乡村旅游地产化的基本情况(28个)

(二)乡村旅游地产化的类型

聚焦于发生“地产化”转向的乡村旅游发展，按照土地资源的利用方式，可以进一步梳理出乡村旅游地产化的三种类型，并展示其典型案例。

1.宅基地租赁型。资本主体通过租赁农民闲置住房开发民宿是乡村旅游发展的主要形式之一，主要用于发展休闲旅游项目。这类乡村旅游开发一般选择自然环境较好、交通区位便捷的村湾，进行定点打造，以吸引市民周末下乡体验乡村田园风光。然而，在实际开发过程中，由于超长租期、重新建设、整村开发等形式，原来的农民住房实际上被推倒重建，资本最终利用的其实是农民住房下的宅基地。

案例1：合村位于H省省会城市郊区农业型乡镇。2017年，合村被纳入市级美丽乡村示范村建设项目，同年，乡镇政府引入某地产公司，计划打造“中国园艺小镇”，以“一心一园两村” 的规划布局(2)“一心一园两村”即产城一体中心、市民田园以及2个园艺新村。，打造园艺产业链、休闲旅游及文化村镇等项目。在实际开发中，公司租赁一个自然湾24户农户的闲置住房，租期30年。村集体首先和村民签订30年的宅基地和房屋“委托管理协议”，公司再和村集体签，约定 30年后将无条件把土地和房屋(实际是新建的民宿)还给农户，农户一次性获得一笔安置补偿款。

在实际操作中，由于租赁合同周期较长，一般超过了20年，因此房屋租赁变相地变成“以租代征”的违规开发模式。社会资本在签订委托管理协议之后，将农民的旧宅拆除，并新建新式民宿对外经营，其经营形式包括整套对外长期租赁，即“以租代售”。资本相当于低成本获得了长期低价的宅基地建设使用权。

2.景区“圈地”型。将旅游景区开发与乡村特色体验结合起来，让村庄与景区紧密相连是乡村旅游发展的主要特征。在这种发展模式下，社会资本往往在开发早期通过较低的土地租金流转到大规模的集体土地和山林资源，形成了“圈占”大量待开发土地的格局。随着政策变动以及旅游市场行情的变化，社会资本开始布局建设用地的“圈占”，即通过超长期土地流转、土地招拍挂等程序获得建设用地指标。在这个过程中，社会资本完成了乡村地产用地的“储备”。

案例2：洋村位于H省西部某旅游型城市郊区，某3A景区位于村内。景区老板是洋村本村人，2015年投资9000多万发展乡村旅游，主要经营的业务有现代农业观光、乡村民宿文化体验、生态山水养生度假等，并于2018年成功升级为3A景区。2019年，景区开始发展生态养生度假项目，项目实施方案是建设“康养小镇”，对外出租和销售精装四合院。康养小镇位于景区内部，总规划200亩，一共三期，每期有50套独立别墅，2021年一期已经完工70%，预计每栋售价50万，已经售出15套，有一户已经入住。

案例2具有典型代表性，即社会资本通过“圈地”扩大景区规模，同时通过打政策擦边球的形式开发乡村旅游地产。在调研的案例中，大部分通过招拍挂程序获得的建设用地指标均为商业服务用地，几乎没有城市住房用地，但是通过“康养小镇”的名义，社会资本开发了大量住房用地。

3.产业空间规划型。全域旅游开发背景下，政府通过产业空间规划，打造“示范带”“示范区”，推动乡村旅游发展。从乡村旅游的诸多个案来看，政府通过产业空间规划推动的乡村旅游发展的规模往往都超过了单个村庄的范围，涵盖农业、观光、民宿、康养等复合型旅游项目。该发展模式下，政府制定发展规划后，积极推动国土整治、增减挂钩等土地项目，并整合大量项目资金集中打造乡村旅游景区。

案例3：榛乡位于H省西部山区X县。X县于2019年引入社会资本，联合开发榛乡乡村旅游景区，并结合了美丽乡村建设等规划。景区项目总规划面积531平方千米，核心区域建设面积达20平方千米，围绕文旅、康养、商旅形成以旅代居的乡村田园旅游风格。项目计划构建“一轴、两核、三镇、四线、双廊道、十功能”的避暑康养度假体系，形成五大特色主题酒店、两大度假营地的发展格局，并规划有民俗商业街、原野有机食堂、便捷银行、工坊市场等高品质生活配套。为此，政府向社会资本提供地产开发的规划用地。社会资本则将主要资源投入到了旅游地产上，总建筑面积达到了9982平方米，户内面积49—92平方米，售价6000—80000元/平方米。一期已经售出890套，后续又规划了2期。

在实际操作中，通过政府的产业规划和空间布局，社会资本参与到政府规划的项目开发中，能够获得非农建设用地指标。如H省某集团公司承接了X县多项基础设施开发建设项目，在全县获得了总共400多亩的建设用地开发权。在规划区内，社会资本具有极高的投资热情，榛乡景区负责人表示，“一期(地产)是试水，售价不高，二期三期正在开发中，所开发房产将面向更高端的需求群体”。

三、乡村旅游“地产化”转向的三重机制

乡村旅游的“地产化”转向具有持续发展的趋势。这不仅仅是社会资本追逐利润的主动策略，而且是在政府主导和资本参与的乡村发展过程中共同作用的结果。探讨乡村旅游“地产化”转向的深层逻辑，能够进一步理解单一的乡村旅游产业发展“异化”的形成原因，以及发现当前乡村旅游结合乡村建设发展的具体实践机制。从实践来看，乡村旅游转向乡村旅游地产具有内在的必然性，具有多重复杂机制。

(一)产业困境下土地利益驱动

乡村旅游本身所面临产业发展困境要求社会资本谋求新的转型路径，而结合乡村旅游资源的以销售类地产为主的乡村旅游地产具有更快更高的资本回报率，成为驱动乡村旅游产业走向“地产化”的重要因素。

从事物属性来看，乡村旅游所具有的政策公共品和市场化旅游产品双重属性决定了产业本身所面临的发展盈利困境。乡村旅游产业具有公共属性。一方面，完整的规模化产业体系本身具有极强的外部性，另一方面，产业发展所在的乡村空间本身具有公共的免费场域，因此，社会资本难以通过乡村旅游产业本身获得垄断性的市场利润。同时，乡村旅游作为旅游产业的一部分，也遵循旅游产品的市场逻辑，即乡村旅游具有前期投资高、收益周期长、资本回报率低等特征，在受到区位条件、产业容量的影响时，容易被锁定在过密化的低水平阶段，难以获得持续发展。[8][15]前述28个乡村旅游发展的案例中，只有一家能够通过门票收入盈利，即为例证。不仅如此，在旅游产业面临发展困境的背景下，社会资本利用乡村旅游产业用地开发的特色酒店、乡村民宿、餐饮中心、游乐场等，也只有极少数能够为资本创造收益。

在这种盈利困难的发展压力下，以销售为目的的住宅类建筑物，包括乡村别墅、旅游住宅、商品房等为社会资本投资提供了获利空间。因为具有类似城市房地产的销售属性，同时在乡村体验、森林康养等宣传理念下，销售类的乡村住宅、别墅迎合了一部分中高端消费群体的消费需求，从而成为社会资本竞争的方向。不仅如此，在销售类地产所凸显的农村土地增值价值驱动下，资本主体往往采取一边维持乡村旅游业务的亏损经营，一边开发乡村旅游地产的策略。因为此前投入大量资源打造乡村旅游景观以及高标准基础设施等，此时能够作为乡村旅游地产的配套，其价值在乡村旅游地产的销售中得以变现。如某景区地产以每套40万元，长达20年的租期的租赁形式一次性“销售”出去。为此，社会资本频繁兜售乡村旅游地产的“康养”“田园”等概念，宣传“卖的不是房产，卖的是一种生活方式”“买房就住星空别墅”等类似口号，以增加市场吸引力。

(二)政策倾斜中资源链接方式转型

从乡村旅游发展的变迁来看，乡村旅游项目本身经历了从目标到手段的变化，表现为从作为产业发展本身的乡村旅游逐渐异化为作为链接其他资源的关键媒介，并倒逼乡村旅游发展的转型。

首先，与城市房地产不同，乡村旅游地产的开发往往难以获得城市住宅用地的开发资格，通过乡村旅游产业用地的名义，社会资本能够获得最为关键的建设用地指标。对于乡村旅游资本来说，要获得建设用地指标，首先就需要通过乡村旅游项目，撬动休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇、农旅融合等一批政府项目资源的支持。在地方政府布局产业空间，并大力发展乡村旅游举措下，各类支持乡村旅游发展的资源包括：土地指标、资金投入、规划支持、组织配套、金融扶持等。以乡村旅游促进一二三产业融合发展等名义，社会资本才能获得进入乡村地产领域的“入场券”。如榛乡乡村旅游景区正是通过嵌入X县建设避暑康养度假体系的系列规划中，才能获得了建设用地指标，并且还能够整合美丽乡村建设、产业扶持、地方财政等资金。2019年至2021年X县政府已在该项目中投入5000多万。这为社会资本在乡村旅游开发过程中变相开发乡村旅游地产提供了政策的便车。

其次，社会资本在资源叠加投入的压力下，通过乡村旅游链接更多政府提供的旅游地产项目资源成为最为理性的策略。随着政府资源向大规模乡村旅游开发的整体倾斜，乡村旅游发展逐渐成为链接项目资源的重要媒介。如Y县在全域旅游规划下，对全县的产业空间进行了布局，将全县分成五个区：县城核心区、县城延伸区、城乡融合区、过渡安置区、“逆城镇化”康养预留区。其中，除了过渡安置区外，康养逆流区建设规模最大、投入资金最多。政府严格控制康养区中的农民建房，进而引入社会资本大力发展康养地产，以承接逆城镇化人口。不仅如此，在某案例中，社会资本通过承接政府的农旅融合发展项目，也获得了政府为其配备的40亩的建设用地指标。这些建设用地指标对于社会资本而言才是真正的目标。因此，在地方政府新一轮乡村发展规划中，社会资本敏锐把握了乡村旅游投资的风向，将发展重心调整到了乡村旅游地产的开发，而不仅仅是乡村旅游产业本身。

(三)政绩导向下政企合谋推动

监督下乡背景下，基层政府尤其是乡镇政府运作项目、落实项目面临越来越严格的监管。在这种情况下，基层官员谋取个人利益以及资本下乡套取项目资金的空间逐渐被压缩。与此同时，地方政府完成考核任务以及政治晋升的压力日益增加，往往与资本主体形成共谋，[16]乡村地产发展成为地方政府与社会资本之间合谋推动的结果之一。

首先，地方政府具有通过开发土地资源提高财政收入的强大动力。在地方政府面临的考核任务中，以招商引资为主的经济发展目标和以乡村建设为主的社会目标等均是中心工作。通过土地资源开发提高政府收入是完成这些考核目标的主要思路。在乡村旅游的规划与开发中，地方政府试图通过全域旅游开发的模式提升地方经济发展动力。而其中的关键就在于，地方政府试图将经营城市土地的经验有限度地复制到乡村旅游发展中的地产项目中。如在案例2中，乡村旅游景区通过每亩35万元的价格总共为当地县乡政府提供了7000万元的土地“出让”收入。不仅如此，该乡村旅游景区累计为地方政府创造了超过1000万元的税收收入。离开了乡村旅游地产项目，景区难以产生这样的规模经济效益。

其次，地方政府承担着提高乡村建设水平的任务，政企合作推动了社会资本投资行为转变。由于乡村旅游具有较高显示度，地方政府部门具有积极引入和鼓励资本主体参与到乡村振兴示范区、美丽乡村、现代农业等乡村建设过程中的动力。在乡村建设过程中，康养地产、度假村、产业发展示范带成为最具有标志性的项目。地方政府借助社会资本的力量打造乡村产业振兴和乡村建设的样本，一方面有助于其工作绩效在基层工作中脱颖而出，另一方面也为社会资本发展乡村旅游地产提供了隐性激励。前文指出，投资乡村旅游的资本中，大型房地产公司并不多，大多是依托于矿产资源的中型规模的社会资本，他们自身具有投资转型的内在动力，因而也需要紧紧依靠政府的地产项目和其他项目投入而发展。这些社会资本利用自己的社会关系搭上政府政策便车，形成了一种发展导向上的隐性激励效应。对于有合规手续审批的康养地产，乡镇政府则会积极帮忙协调土地指标。

四、以乡村旅游为导向的乡村建设困境

乡村振兴背景下，乡村建设具有实现农民利益发展、土地利用有序以及维持乡村空间的基础保障功能多重目标。乡村旅游具有推动乡村产业发展、提升乡村规划与建设水平的功能效应。然而，乡村旅游的“地产化”转向导致了乡村土地资源与产业结构的重新配置，使得以乡村旅游为导向的乡村建设模式面临着多重困境。

(一)乡村旅游与农民的利益联结机制异化

在乡村旅游发展过程中，地方政府强调通过产业规划与利益联结机制带动乡村发展。但是乡村旅游的“地产化”转向，使得以乡村旅游为纽带的产业带动模式面临失败，乡村旅游与农民的利益连接机制发生异化。

1.乡村旅游一旦转变为乡村旅游地产开发，政府借社会资本的力量盘活乡村资源要素的初衷就转变为了社会资本对于集体土地及其他公共资源的利益垄断。相对于弱势农民，资本主体更加强势，且掌握更多信息优势，从而在村庄经济空间的利用中形成对农民的排斥。调研案例中，乡村地产几乎没有形成对农民的带动效应，反而通过面向市场的房产销售形成农村内部利益的大量溢出，农民权益受到隐性侵害。

2.以乡村旅游为媒介，政府整合各项资源构建乡村产业发展体系的目标被乡村旅游地产项目所替代。其典型表现是，当前乡村旅游成为工商资本开发地产甚至是非法牟利的合法外衣。在这种条件下，政策资源继续向乡村旅游资本倾斜，不仅没有培育出完整的乡村产业发展体系和市场要素，而且破坏了乡村社会的经济社会空间。如案例1中的农民丧失了原本作为退路的村庄社会住房和宅基地。

3.从实践来看，具有乡村旅游发展禀赋的村庄只有少数，大多数普通村庄难以通过乡村旅游获得市场机会。农民在这个过程中也高度参与乡村旅游地产的发展，如盲目退出宅基地、长期出租住宅甚至以集体土地入股，产业发展蜕变为以土地资源参与风险产业，从而加剧了农民家庭直面市场风险的程度。

(二)增加农村土地利用的社会风险

农村土地对于农民而言具有基础保障功能。乡村旅游的“地产化”转向，使土地资源和产业布局更加不合理，不可避免地产生了农村土地开发乱象，从而增加了农村土地利用的社会风险。

1.资本主体出于市场投机的目的，充满对农村土地的价值想象，因而大面积土地“圈而不用”“圈而乱用”，造成农村经济社会空间的破坏。如社会资本以发展现代农业的名义流转了耕地和山林资源后规模经营，但实际上是将农业经营作为乡村旅游地产的配套性的农业景观，并没有从事实际农业生产。甚至有的非建设用地被硬化或建设构筑物，潜在地改变了土地的自然结构和用途。如某社会资本下乡流转了500亩土地，与村集体签订的协议是发展大棚蔬菜，但实际上是在耕地上通过打桩的方式建设大棚别墅，并且销售火爆。该公司最终由于违规用地，所建设的大棚房被强制拆除，而原本从事农业生产的农民也不愿意要回土地，而是向村集体和市场施压要求获得土地租金。

2.社会资本通过迂回策略获得建设用地指标。部分社会资本流转农地后，先申请农业设施用地、乡村旅游开发用地，再慢慢通过自身的人脉和关系将其转为园地，然后计划进一步设法将园地转为建设用地，以实现最终发展乡村旅游地产的意图。试图通过这种方式获得土地资源以及仍在“囤地”观望的资本主体，不仅没有成为产业发展的推动力量，反而成为盘踞在乡村经济社会空间中的资源垄断者，造成了乡村土地资源要素的不合理利用。

3.各地政府“大干快上”，资本过密投入，乡村旅游陷入市场风险。一些社会资本投资康养小镇、田园综合体等热门的政府规划项目之后，频繁出现“烂尾”工程。也有一些乡村旅游和乡村旅游地产在高调营销一阵子之后无人问津，由此引发了众多迟迟无法解决的土地纠纷。这些问题都在不断加剧农户脱离土地之后的社会风险。在案例1中，由于地产公司开发的民宿项目尚未盈利，公司陷入了资金链断裂的困境中，不仅导致后续的配套项目难以跟进和落地，而且土地租金和农民的房屋租赁费也难以支付。这种经营危机造成农户对公司开发的前景不信任，催生了农户大规模要求退出房屋租赁的现象。

(三)乡村生活系统的去乡村化

传统的乡村生活系统为农民提供了生产生活的栖息地。在乡村旅游和乡村旅游地产广泛兴起之后，资本企业对乡村进行了整体的“旅游化”和“地产化”改造，基于传统乡村地域系统的生活空间逐渐破坏和瓦解，形成了去乡村化的社会后果。

1.乡村基础设施建设服务于“地产化”的乡村旅游，而不是保障农民的基本生产生活条件。以洋村为例，洋村和乡村旅游景区经营主体达成协议，村级组织争取了15公里的乡村旅游公路项目，项目资金2000万，政府补贴项目资金的60%，景区承担40%，这是政府审批的美丽乡村建设项目，景区也借此对景区周围基础设施进行提档升级。由于资本的参与，这条公路能够直通资本开发的乡村别墅区。根据一名基层干部的说法，“申请美丽乡村建设项目是为了推动旅游产业”。而对于社会资本来说，提升基础设施建设能够提升乡村旅游地产市场吸引力。在这种乡村公共品分配方式中，乡村旅游和乡村旅游地产不仅吸纳了相当大一部分，而且其开发的基础设施面向的是游客和城市市民的乡村体验，忽略农村作为一个生产场域所需要的设施条件。不仅如此，在一些地产项目破产之后，“烂尾”工程和许多硬化设施无法转化为农民生产性的基础设施，对乡村生产空间造成巨大破坏。

2.农民在长期的乡村生活中赖以生存的经济空间和生活基础快速瓦解。乡村旅游业的惨淡经营没有带动周边产业的发展，乡村旅游地产也无法吸纳足够的农民就业。相反，为了开发乡村旅游地产，有的乡村景区将大量农民迁出原住地，进行集中安置，然后雇用市场劳动力专门维持农业景观，导致农民与作为其重要生产资料的土地资源彻底隔离。农民依托自然经济、小农农业以及其他非农经济实现家庭劳动力的低成本再生产模式受到剧烈冲击。为了维持乡村旅游地产的市场吸引力，开发主体禁止养殖牛羊、鸡鸭，作为生活资源的河塘、山林都成了地产景观，农民由此失去进入乡村生活空间的基础。

五、结论

按照乡村振兴战略总体要求，乡村建设既要补齐基础设施建设短板，也要鼓励引导社会资本参与乡村发展。国家项目资源和社会资本下乡推动了以乡村旅游发展为导向的乡村建设模式。然而，根据28个案例的调研发现，在广大中西部地区，乡村旅游的发展高度依赖于农村建设用地的价值增值，并且与当前大力推动的乡村建设项目紧密结合，乡村旅游在这个过程中逐渐转向以开发乡村旅游地产为主的经营模式。经验表明，当前在中西部地区广泛实践的乡村旅游作为带动乡村发展的具体实践模式，转向对于农村土地资源的地产开发，忽视了其社会效益，产生了乡村建设与发展的多重负面后果。

当前，学界和政策部门对于乡村旅游的乡村发展效应的判断基于两个假设。一是通过乡村旅游产业的发展带动乡村要素的流动，释放市场价值，其中土地要素是关键。因此，在许多小城镇建设、旧镇改造中，他们支持对冠以“乡村酒店”或“度假村”牌子而开发的集体土地入市予以制度认可，[17]要求基于“还权赋能”优化农村土地指标配置的制度保障。[18]但是，本文研究证明，乡村旅游的发展所带动的乡村要素有限，并且集中于土地要素中。而土地的市场价值主要集中于以销售为目的的住宅性地产中，且大多是在灰色空间中形成。其他多种类型的旅游地产市场价值难以凸显。即使是本文所研究的销售性地产，也仅仅是在少数村庄才能成功发展，获得盈利。在实际发展过程中，农村土地资源的市场增值潜能是一种想象，土地增值价值来源于政府严格土地管理制度形成的稀缺，忽略了农村土地的本质是生产资料，对于大多数普通农村而言，土地开发的财富来源于转移性资源。[19]

二是试图通过支持乡村旅游的发展培育乡村产业要素，构建市场体系，带动农民发展。然而，本文的研究表明，在乡村旅游的发展过程中，乡村旅游主体自身仍需要通过各种方式攫取土地增值利益，而不是产业市场利润，因此，政府试图通过产业体系的构建提高农民稳定可持续收入的目标也没有完全实现。同时，地产开发的价值也没有形成具有可复制的覆盖更多农民的分享机制。乡村旅游的“地产化”发展不仅占有了大量并不必要的乡村旅游发展资源，而且在实际上也没有提高乡村社会的经济增量。农民无法对接到以乡村旅游和乡村地产发展的经济机会中。

乡村振兴背景下，乡村产业发展和乡村建设的主体是仍在乡村生产生活的农民，这是以农民为主体的乡村发展的内在要求。因此，本文对当前以乡村旅游带动乡村发展的实践路径提出反思，并提出以下建议。第一，在资源下乡背景下，乡村建设应当明确保障农民基本生产生活秩序的目标，并通过资源输入激活村庄自我建设和自我服务的能力。第二，乡村发展应当立足于最广泛的农民和农村，因地制宜发展乡村产业、提高乡村空间优化布局，保障乡村建设的基础条件。第三，理性看待乡村旅游所带来的乡村发展效应，有力引导资本有序发展，警惕乡村建设异化为乡村地产的发展，回归乡村建设以农民为主体的根本原则。